Kế hoạch kinh doanh giảm mạnh
Đầu tháng 9/2026, Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã D2D) điều chỉnh kế hoạch kinh doanh năm 2026. Doanh thu được hạ 31,3% so với kế hoạch đầu năm, còn 408,2 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế giảm 36,1%, còn 122,3 tỷ đồng.
Đáng chú ý, kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản giảm tới 84,8%, tương ứng 1.062,4 tỷ đồng, xuống còn 189,9 tỷ đồng.
Động thái này diễn ra sau khi kết quả kinh doanh nửa đầu năm không đạt kỳ vọng. D2D ghi nhận doanh thu 85,7 tỷ đồng, giảm 86,7% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 7,9 tỷ đồng, giảm 96,3%, mới hoàn thành 4,1% kế hoạch lợi nhuận được thông qua đầu năm.
Nguyên nhân chủ yếu là D2D không ghi nhận khoản doanh thu lớn từ cho thuê lại đất tại Khu công nghiệp Châu Đức như cùng kỳ năm trước.
Sau mức lợi nhuận kỷ lục 375,2 tỷ đồng năm 2019, lợi nhuận D2D liên tục suy giảm trước khi phục hồi trong năm 2025.
Năm 2025, D2D lãi 239,9 tỷ đồng, chủ yếu nhờ doanh thu chuyển quyền thuê lại đất tại Khu công nghiệp Châu Đức đạt 591,8 tỷ đồng, chiếm 85,6% tổng doanh thu.
D2D đã phát triển Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 với diện tích thương phẩm 281,72 ha và tỷ lệ cho thuê 100%, cùng một số dự án bất động sản như Khu dân cư Lộc An, Nhà ở xã hội Lộc An và Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước.
Trong đó, Khu dân cư Lộc An quy mô 41,16 ha được kỳ vọng trở thành nguồn thu mới. Tuy nhiên, giai đoạn 2 của dự án có những thay đổi đáng kể. Tổng vốn đầu tư tăng từ 336,4 tỷ đồng lên 1.483,2 tỷ đồng năm 2024 và tiếp tục lên 1.723,1 tỷ đồng năm 2026. Thời gian triển khai cũng kéo dài đến năm 2029.
D2D vẫn phụ thuộc đáng kể vào hoạt động cho thuê lại đất và nhà xưởng tại KCN Châu Đức.
Tính đến 30/6/2026, D2D có 127,5 tỷ đồng tài sản dở dang dài hạn, 393,6 tỷ đồng bất động sản đầu tư và 141,1 tỷ đồng tồn kho. Chi phí xây dựng dở dang dài hạn chủ yếu nằm tại dự án đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp Châu Đức, với 126,6 tỷ đồng; tồn kho tập trung tại Khu dân cư Hữu Phước, Khu dân cư phường Long Thành, Chung cư D2D và Nhà ở xã hội Châu Đức.
Tại phần diện tích 53,08 ha D2D thuê lại tại Khu công nghiệp Châu Đức, tính đến cuối năm 2025, công ty đã cho thuê lại 47,96 ha, tương đương tỷ lệ lấp đầy 90,3%. Từ tháng 2/2024 đến tháng 12/2026, D2D triển khai đầu tư 6 nhà xưởng cho thuê lại, tổng diện tích 47.996,3 m2 và vốn đầu tư 233,2 tỷ đồng. Công ty ước tính nhóm nhà xưởng này mang về 1.429,3 tỷ đồng doanh thu và 1.177,1 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.
Khu công nghiệp Châu Đức do Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) đầu tư trên diện tích 1.556,14 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo ước tính của Công ty Chứng khoán DSC, SZC còn hơn 400 ha quỹ đất khu công nghiệp sẵn sàng khai thác.
Như vậy, trong ngắn hạn, D2D vẫn phụ thuộc đáng kể vào hoạt động cho thuê lại đất và nhà xưởng tại Khu công nghiệp Châu Đức, trong khi các dự án trọng điểm mới chưa tạo được nguồn thu đủ lớn.
Cổ phiếu chịu áp lực điều chỉnh
Từ vùng 37.000 - 38.000 đồng/cổ phiếu cuối tháng 3/2026, D2D giảm còn 30.100 đồng/cổ phiếu ngày 16/9/2026, tương ứng giảm khoảng 20% và hiện giao dịch dưới đường MA200.
Theo dữ liệu của Công ty Chứng khoán SSI, D2D hiện giao dịch ở P/E 27,89 lần, cao hơn mức trung bình ngành 19,88 lần. Trong khi đó, P/B ở mức 1,26 lần, thấp hơn mức trung bình ngành 3,47 lần.
P/E cao trong bối cảnh lợi nhuận suy giảm mạnh là điểm cần lưu ý, trong khi P/B thấp hơn ngành phần nào phản ánh nền tảng tài sản và quỹ đất của doanh nghiệp.
Một yếu tố khác cần lưu ý là sự thay đổi trong chế độ kế toán. Từ ngày 1/1/2026, Thông tư 99/2025/TT-BTC của Bộ Tài chính có hiệu lực, theo đó doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ được phân bổ theo thời hạn thuê đối với các trường hợp thuộc phạm vi áp dụng.
Với doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, cách ghi nhận này có thể làm giảm mức độ đột biến của doanh thu và lợi nhuận trong một kỳ, nhưng tạo dòng ghi nhận ổn định hơn trong các năm tiếp theo.
Với D2D, khả năng khai thác phần diện tích còn lại tại Khu công nghiệp Châu Đức, hiệu quả nhóm nhà xưởng cho thuê và tiến độ Khu dân cư Lộc An giai đoạn 2 là những yếu tố cần theo dõi. Khi các dự án này chưa đóng góp đủ lớn, lợi nhuận vẫn phụ thuộc nhiều vào thời điểm ghi nhận doanh thu và tiến độ triển khai từng dự án.
