Dự án kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè được đầu tư từ các nguồn vốn vay quốc tế và nguồn vốn ngân sách nhà nước. Ảnh: Lê Toàn
Bài 5: Bài toán đầu tiên là… tiền ở đâu
Để di dời hàng chục ngàn hộ dân ven kênh rạch tại TP.HCM, vấn đề là phải giải được bài toán đầu tiên là tiền ở đâu, khi ngân sách hạn hẹp, nhà đầu tư lại không mặn mà. Song song đó là việc tái định cư cho người dân, chứ không chỉ xóa “ổ chuột” nơi này để hình thành ở nơi khác.
Để nhà đầu tư mặn mà
Tại báo cáo mới đây gửi Văn phòng Chính phủ và Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM cho hay, việc phá sản kế hoạch di dời hơn 20.000 căn nhà ven kênh rạch tới năm 2020 và rời sang giai đoạn 2021-2025 là do ngân sách bố trí chỉ đủ… khảo sát đo vẽ số lượng nhỏ dự án; cơ chế thay đổi, nhà đầu tư thực hiện dự án sẽ không được thanh toán bằng đất khác, chỉ có thể khai thác, đầu tư kinh doanh trên chính phần diện tích đất đã được bồi thường, trong khi quỹ đất khai thác tại chỗ, tức là ven kênh rạch rất hạn chế. Tất cả khiến không doanh nghiệp nào muốn bỏ vốn ra.
Về điều này, một doanh nghiệp (xin không nêu tên) từng bỏ công sức nhiều năm nghiên cứu, lên phương án đề nghị thực hiện theo dạng đổi đất lấy hạ tầng cho hay, số lượng tiền nhà đầu tư phải bỏ ra rất lớn, nhưng thời gian hoàn vốn rất lâu. Từ đó, diện tích đất cần được đổi cũng lớn, mà quỹ đất TP.HCM hạn hẹp và thủ tục vô cùng “lằng nhằng”. Trước đây, khi còn được thực hiện phương thức đối tác công - tư (PPP), không phải doanh nghiệp nào cũng mặn mà, nay hình thức đầu tư hợp đồng BT không còn, thì càng khó thu hút đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng thẳng thừng rằng, số lượng nhà đền bù rất lớn, nhưng giá trị hành lang đất ven sông nhỏ, không mang tính thương mại, tức là lợi nhuận không thấm tháp để nhà đầu tư có thể bỏ tiền vào…
UBND TP.HCM cho rằng, để tháo gỡ khó khăn, chỉ còn giải pháp giảm phạm vi hành lang bảo vệ kênh rạch xuống mức tối thiểu, tức là chỉ cần đảm bảo đủ rộng để xây dựng kè bờ chống sạt lở, dãy cây xanh cảnh quan, đường dạo, đường cho xe phòng cháy chữa cháy.
Đồng thời, tăng tối đa quỹ đất sau di dời bồi thường để “bù” cho nhà đầu tư; dành tối thiểu 20% quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ kênh rạch để làm công trình dịch vụ, công viên chuyên đề, hoặc cho phép chuyển đổi chức năng sử dụng đất thành chức năng thương mại dịch vụ, phục vụ du lịch..., nhằm tạo nguồn lực để khai thác hiệu quả cảnh quan, môi trường dọc sông.
Bên cạnh đó, thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị dọc 2 bờ kênh rạch để kêu gọi đầu tư theo hình thức Nhà nước sẽ bồi thường giải phóng mặt bằng bằng vốn đầu tư công, nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xây lắp.
Nói cách khác, TP.HCM đề xuất thu hẹp hành lang bảo vệ kênh rạch để mở biên thu hồi đất rộng ra, tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch công trình để tạo ra quỹ đất có thể khai thác thương mại hấp dẫn nhà đầu tư. Nhưng diện tích hành lang kênh rạch đã được luật hóa (Luật Tài nguyên nước và Nghị định số 43/2015/NĐ-CP quy định lập, quản lý hành lang bảo vệ nguồn nước). Muốn điều chỉnh, phải điều chỉnh luật và như vậy còn cả một chặng dài.
Sau khi điều chỉnh hành lang kênh rạch, mở rộng biên đất thương mại, TP.HCM đề xuất phân kỳ đầu tư đối với dự án có quy mô lớn. Trong đó, giai đoạn I đầu tư bằng vốn công với mục tiêu giải tỏa phần nhà lấn chiếm trên kênh rạch để xây bờ kè, cải tạo, nạo vét, khơi thông dòng chảy, chống ngập, đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, mở rộng hẻm, kết nối giao thông thủy, kinh doanh, mua bán... theo mô hình “trên bến, dưới thuyền”. Giai đoạn II mới tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để tổ chức di dời, bồi thường giải tỏa hộ dân sống trên, ven kênh rạch…
Khó nhằn bài toán bồi thường giải tỏa
về bài toán di dời hàng chục ngàn hộ dân ven kênh rạch, UBND TP.HCM cũng cho rằng, nên đưa người dân đến quỹ nhà ở phục vụ tái định cư thuộc sở hữu Nhà nước hiện có (không thực hiện bồi thường bằng tiền). Đối với nhà xây dựng trên đất ven kênh rạch, sẽ thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Nhưng vấn đề này không dễ. Trực tiếp khảo sát đề xuất giải pháp việc di dời gần 5.000 hộ dân với hơn 26.000 nhân khẩu ở bờ Nam kênh Đôi (quận 8), Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và nhà ở Sài Gòn cho hay, hầu hết các hộ dân sống ven, trên kênh rạch sử dụng phần đất lấn chiếm, xây dựng không phép, không đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nhà nước, dẫn đến giá trị bồi thường thấp, không đảm bảo điều kiện ổn định cuộc sống sau khi di dời.
Thế nên, đề xuất “cần có chính sách đặc thù trong việc bồi thường” của ông Trần Thanh Tùng, Chủ tịch UBND quận 8 tại phiên chất vấn của kỳ họp thứ sáu HĐND TP.HCM khóa X là rất đáng suy nghĩ. Bởi nếu áp dụng các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ, thì số tiền sẽ rất thấp, dân không đủ mua nổi căn nhà tái định cư.
Liên quan vấn đề này, theo một chuyên gia, cần phân tách chi tiết từng trường hợp. Đối với nhà đất của người dân ven kênh rạch có diện tích nhỏ, tiền bồi thường không đủ mua nhà, có thể cho mua nhà ở xã hội bằng hình thức trả góp, từ các dự án nhà ở xã hội bằng vốn ngoài ngân sách. Với diện nhà mới lấn chiếm, không có pháp lý, diện tích quá nhỏ, nên bố trí thuê nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn ngân sách. Với nhóm diện tích nhà đất lớn, có đủ điều kiện pháp lý bồi thường, sẽ giải quyết tái định cư bằng nhà ở thương mại, vì dân có thể sẽ đủ tiền để mua.
Để không hình thành “ổ chuột” mới
Vấn đề khó nhất của việc giải tỏa nhà ở ven, trên kênh rạch không chỉ là giải quyết chỗ ở, mà còn phải giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến việc làm, học hành, dịch vụ xã hội và văn hóa tinh thần của người dân.
Theo nghiên cứu của PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM, Thành phố có 2 dự án tái định cư trên kênh rạch là Dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè di dời giải tỏa hơn 7.000 hộ dân với gần 50.000 nhân khẩu; Dự án Thí điểm cải thiện vệ sinh và nâng cấp đô thị kênh Tân Hóa - Lò Gốm tái định cư cho 166 hộ dân.
Ở Dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè, phần lớn những người dân được đưa vào các chung cư như Rạch Miễu, Hiệp Bình Phước, Trần Quốc Thảo, Nguyễn Đình Chiều. Người dân thuộc nhóm tái định cư không hài lòng với cuộc sống chung cư, sau khoảng 10 năm, số người còn sống ở chung cư Trấn Quốc Thảo còn chừng 60%, ở Hiệp Bình Phước dưới 50%.
Trong khi đó, ở Dự án kênh Tân Hóa - Lò Gốm, số hộ tái định cư tại chỗ là 72 hộ; sau 10 năm, số hộ còn trụ lại là 90%, chỉ có 7 hộ (10%) đi nơi khác do bán nhà trả nợ; số thuộc diện tái định cư di dời đến Bình Hưng Hòa A là 94 hộ, nay chỉ còn khoảng 40% còn ở lại.
“Khu tái định cư ở Bình Hưng Hòa A rất ổn về chỗ ở, nhưng rất nhiều người dân thuộc diện tái định cư vẫn quay về quận 6, vì ở đó, họ mới có cơ hội mưu sinh. Sau 10 năm, có đến hơn 60% số hộ này sang nhượng và chuyển đi nơi khác”, PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa đúc kết.
Theo Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM, giải tỏa một con kênh và tái định cư cho người sống trên kênh rạch là một bài toán phức hợp rất khó, bởi là sự kết hợp của kinh tế - văn hóa - xã hội với kỹ thuật và tài chính. Nếu coi nặng việc giải phóng con kênh, mà coi nhẹ các mặt khác, thì kết cục là con kênh sạch đẹp, thông thoáng, nhưng “khu ổ chuột” lại di chuyển đến một nơi khác.
Ý KIẾN - NHẬN ĐỊNH
Phải giải quyết thành công bài toán mưu sinh
- PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM
Các khu nhà ổ chuột trên kênh rạch thì hầu như các thành phố châu Á nào cũng có. Các thành phố đã có rất nhiều chương trình di dời, tái định cư, trong đó thành công cũng nhiều mà thất bại cũng lắm. Những dự án thành công đều là những dự án giải quyết thành công bài toán mưu sinh. Nếu không có việc làm, không có thu nhập, người dân sẽ bán nhà, căn hộ đi và di chuyển đi chỗ khác, lập ra những khu ổ chuột mới. Như thế, bài toán giải tỏa, di dời trở thành luẩn quẩn.
Xử lý vấn đề đối kháng quyền lợi
- KTS. Nguyễn Trường Lưu, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM
Trước đây, ở các chương trình giải tỏa, chỉnh trang trên kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè hay Bến Nghé - Tàu Hủ, nguồn vốn đều từ vốn vay quốc tế và vốn ngân sách nhà nước. Nhưng các chương trình chỉnh trang đô thị hiện nay đều theo hướng xã hội hóa, vốn do các nhà đầu tư thực hiện theo kế hoạch, quy hoạch và dự án… mà các chuyên gia, các nhà làm quy hoạch thực hiện, được Thành phố phê chuẩn. Với hình thức này, bài toán sẽ phức tạp hơn, sự đối kháng vì quyền lợi của nhà đầu tư và của người dân phải di dời, của cảnh quan đô thị dòng kênh… sẽ lớn hơn rất nhiều.
Đưa vào khuôn khổ của thị trường bất động sản
- TS-KTS. Lê Quang Ninh, nguyên Chủ nhiệm Chương trình Nghiên cứu bảo tồn cảnh quan kiến trúc TP.HCM
Vì sao không đưa nhà ở ven kênh rạch vào khuôn khổ của thị trường bất động sản để giải quyết phần cơ bản cho đô thị sống tốt, để rồi qua đó sẽ không thấy cưỡng chế, ép buộc, mà mời thỉnh, biếu tặng bởi những không gian sống tiện nghi kiểu đô thị thông minh... Ở một cách làm khác, các thành phố của Trung Quốc đã cải tạo tại chỗ cảnh quan sông nước thành những dãy nhà thấp tầng duyên dáng, ở Nhật Bản còn có những ngôi nhà ven sông lịch lãm, mang tính dân gian truyền thống rất đáng ngưỡng mộ.
