Bên trong một văn phòng chia sẻ tại TP.HCM (ảnh chụp trước thời gian giãn cách xã hội)
Đóng cửa vì dịch bệnh
Trao đổi với phóng viên, anh Hoàng Văn Hải, giám đốc một công ty chuyên kinh doanh văn phòng cho thuê tại khu vực quận 1 (TP.HCM) cho biết, công ty anh đã đóng cửa hơn 1 tháng nay, kể từ khi TP.HCM thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ vào trung tuần tháng 7/2021, một phần vì để phòng chống dịch, phần khác do nhiều khách hàng đã trả mặt bằng trước thời hạn.
Chia sẻ thêm, anh Hải cho hay, từ những đợt bùng phát dịch trước đó, công ty đã phải dừng hẳn việc cho thuê phòng họp và không gian tổ chức sự kiện, mảng văn phòng cho doanh nghiệp cũng bị thu hẹp đáng kể do khách hàng hạn chế mở rộng, dẫn tới tỷ lệ lấp đầy thấp.
Được biết, trước dịch, tỷ lệ lấp đầy tại mặt bằng do công ty này quản lý thường duy trì ở mức tốt. Cụ thể, đối với mô hình văn phòng cho thuê truyền thống, toàn bộ mặt bằng tại đây đều kín khách thuê, còn loại hình văn phòng chia sẻ có tỷ lệ lấp đầy đạt 90-95%.
“Để đồng hành và chia sẻ khó khăn với khách hàng, giai đoạn trước công ty đã chuyển đổi một số mô hình kinh doanh cho phù hợp với nhu cầu khách thuê, nhưng tới đợt bùng phát dịch lần này, công ty phải đóng cửa vì hoạt động của khách hàng cũng bị ngưng trệ”, anh Hải buồn bã nói.
Tương tự, lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên kinh doanh văn phòng cho thuê khác tại quận Bình Thạnh chia sẻ, việc cho nhân viên làm việc tại nhà thường diễn ra ở các doanh nghiệp lớn, có trụ sở hoặc tòa nhà văn phòng riêng, còn những khách thuê không gian làm việc chung, văn phòng chia sẻ thường là những doanh nghiệp có quy mô nhỏ hay doanh nghiệp khởi nghiệp (start-up), nên khi TP.HCM thực hiện giãn cách xã hội đã tác động trực tiếp đến nhóm khách hàng này.
“Để đảm bảo an toàn cho khách hàng và cho chính nhân viên của mình, cũng là tiết giảm chi phí vận hành, công ty buộc phải tạm thời đóng cửa để nghe ngóng tình hình dịch bệnh”, vị lãnh đạo này nói.
Dù chưa phải đóng cửa, nhưng ông Nguyễn Trọng Đại, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Serepok (TP.HCM) cũng không khỏi lo lắng, bởi từ khi làn sóng Covid lần thứ 4 bùng phát, Công ty phải áp dụng nhiều phương pháp hỗ trợ khách hàng như thanh toán chậm, giảm giá thuê…, vậy mà diện tích văn phòng bỏ trống vẫn gia tăng do nhiều khách thuê không thể tiếp tục cầm cự, buộc phải trả lại mặt bằng. Cá biệt, một số khách hàng còn quyết định hủy hợp đồng thuê.
“Trong tình cảnh này, tìm khách thuê mới là điều bất khả thi, mà phải chờ khi dịch lắng xuống. Chúng tôi đã giảm từ 10-20% tiền thuê văn phòng, trong khi mặt bằng là do chúng tôi đấu thầu lại từ chủ đầu tư, được hỗ trợ giảm giá, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với mức Công ty giảm trực tiếp cho khách hàng”, ông Đại nhấn mạnh.
 |
Việc giãn cách chỗ ngồi tối thiểu làm giảm đáng kể ý nghĩa linh hoạt của mô hình co-working space (ảnh chụp trước thời gian giãn cách xã hội). Ảnh: Việt Dũng |
Cần có hướng đi bài bản
Báo cáo của CBRE chỉ ra rằng, tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tỷ lệ lấp đầy văn phòng dịch vụ co-working space và văn phòng cho thuê truyền thống đang sụt giảm nghiêm trọng, trong đó tồn kho mảng co-working space đã tăng 3 lần trong 5 năm qua.
Bà Nguyên Nguyễn, Giám đốc Khối Dịch vụ văn phòng CBRE cho biết, tốc độ mở rộng văn phòng co-working space đang chững lại. Cụ thể, trước dịch, để chiếm lĩnh thị trường, chủ đầu tư co-working space sẵn sàng chạy đua mở mới mà không cần quan tâm quá nhiều tới các không gian cũ đã được lấp đầy hay chưa, nhưng hiện nay, một số địa điểm quy mô nhỏ đã đóng cửa vì không trả được chi phí thuê mặt bằng. Những đơn vị này cũng không có mạng lưới marketing bài bản hay tệp khách hàng phong phú để có thể xoay xở khi có biến cố.
Còn bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam, Công ty Tư vấn bất động sản Toàn Cầu Jones Lang Lasalle (JLL) cho hay, tương tự văn phòng truyền thống, thị trường văn phòng co-working space cũng chịu ảnh hưởng tiêu cực từ dịch, bởi nếu mở cửa kinh doanh trong giai đoạn này, nhà điều hành buộc phải tuân thủ các quy định phòng chống dịch của Chính phủ, đặc biệt là việc giãn cách chỗ ngồi tối thiểu để hạn chế tiếp xúc gần giữa mọi người, điều này làm giảm đáng kể ý nghĩa “linh hoạt” của mô hình này.
“Văn phòng linh hoạt kiếm lợi nhuận từ việc thúc đẩy mật độ chỗ ngồi cao và tối đa hóa việc sử dụng không gian, mà yêu cầu giãn cách khiến cho tỷ lệ sử dụng giảm, tức là nguồn thu giảm, trong khi tất cả các dịch vụ tiện ích vẫn phải hoạt động, tức là chi phí không thay đổi. Điều này đồng nghĩa với việc hiệu quả kinh doanh sẽ đi xuống”, bà Trang phân tích.
Dưới góc độ là doanh nghiệp trực tiếp kinh doanh mảng này, ông Nguyễn Trọng Đại cho biết, với mặt bằng văn phòng truyền thống, người thuê thường ký hợp đồng dài hạn từ 1-2 năm kèm theo tiền cọc với thời hạn thanh toán 3 tháng/lần, tính ra chi phí trung bình chỗ ngồi cố định là 2,5-3 triệu đồng/người/tháng. Nhưng hợp đồng thuê văn phòng chia sẻ thường được ký mỗi tháng một lần và không phải đặt cọc nên khi xảy ra sự cố, người thuê có thể lập tức dừng hợp đồng.
“Các nhà phát triển không gian linh hoạt với nguồn khách hàng chính là các công ty khởi nghiệp, các doanh nghiệp nhỏ, lao động tự do... sẽ đối mặt với nhiều thử thách khi nhóm khách hàng này chuyển sang làm việc tại nhà và dễ dàng hủy bỏ hợp đồng thuê. Để tránh tình trạng khủng hoảng đầu ra cục bộ khi gặp sự cố, chủ nhà phải cân đối tỷ lệ giữa văn phòng truyền thống và văn phòng chia sẻ trong một tòa nhà sao cho hợp lý, hài hòa”, ông Đại nói.
Còn theo quan điểm của ông Đỗ Sơn Dương, đồng sáng lập kiêm Tổng giám đốc Toong, chuỗi co-working space đầu tiên tại Việt Nam, đầu tư về chất lượng giúp mô hình văn phòng chia sẻ xóa bỏ định kiến là giải pháp giá rẻ cho những start-up.
“Trước đây, để mở rộng, gia tăng khách thuê, nhiều chủ đầu tư văn phòng chia sẻ sẵn sàng giảm giá đến gần mức cho không. Điều này khiến các doanh nghiệp uy tín không muốn sử dụng văn phòng chia sẻ vì sợ hạ thấp thương hiệu. Do vậy, trong thời gian tới, thay vì cạnh tranh về không gian, tiện ích, các mô hình văn phòng chia sẻ sẽ phải chứng minh được cả tính bền vững, đáng tin của thương hiệu”, ông Dương nhấn mạnh.
Nhận định của các chuyên gia nghiên cứu thị trường, Covid-19 đặt ra thách thức mới cho không gian làm việc chung. Những thách thức này sẽ thúc đẩy quá trình tái cấu trúc khai thác không gian linh hoạt trong ngắn hạn.
“Đại dịch sẽ ảnh hưởng đến các cuộc đàm phán lại hợp đồng thuê giữa nhà phát triển và chủ tòa nhà, nên những hợp đồng không thể đi đến thống nhất sẽ bị đóng lại. Ngược lại, các nhà khai thác không gian linh hoạt có tiềm lực tài chính sẽ có cơ hội gia tăng thị phần qua việc thâu tóm những thương vụ trên”, bà Trang Bùi nói.
