Lần đầu vào những năm 1991-1993 khi chúng ta chuyển từ cơ chế “đất không có giá” sang cơ chế “đất có giá do Nhà nước quy định” và lần thứ hai vào những năm 2001 đến 2004 khi chúng ta chuyển từ cơ chế “giá đất quy định thấp hơn giá thị trường” sang cơ chế “giá đất quy định phải bằng giá thị trường trong điều kiện bình thường”.
Giá đất vào năm 2004 bằng với mức giá đất tại những nước có nền kinh tế thị trường phát triển trong khu vực, cao hơn 100 lần so với giá đất ở vào năm 1990 tại các đô thị lớn. Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, thị trường BĐS bị “đóng băng”, ngân hàng đòi nợ vay nhà đầu tư.
Cuối năm 2006, thị trường nhà ở sốt cục bộ tại một số khu vực ở Hà Nội và TPHCM và đến năm 2007 tăng cao và lan rộng hơn. Đợt tăng giá này không mang tính đương nhiên mà đang có biểu hiện là “bệnh tật”.
Vấn đề đặt ra là phải tạo được một thị trường BĐS ổn định, không nóng bất thường và cũng không lạnh bất thường. Thứ nhất là quy hoạch hợp lý và điều tiết quan hệ cung- cầu.
Theo đó, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển BĐS là một công cụ điều tiết quan trọng cho quan hệ cung- cầu. Nếu cung thiếu thì tăng cung từ quy hoạch, nếu cung thừa thì giảm cung từ quy hoạch và kích cầu bằng các giải pháp hỗ trợ thị trường.
Trong hoàn cảnh thị trường BĐS của ta hiện nay, giá nhà-đất đang sốt cao, có biểu hiện thiếu cung, thừa cầu. Nhưng nhìn vào thực tế thì vẫn còn rất nhiều nhà đã hoàn thành nhưng không được sử dụng. Giải pháp tăng cung chúng ta phải tính toán hết sức cẩn thận, phải rà soát lại tổng nguồn cung đang nằm trong các dự án đang triển khai, xử lý ngay những dự án treo mà chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện.
Thứ hai, minh bạch hóa đăng ký giao dịch BĐS. Một trong những công cụ quan trọng để điều tiết được thị trường là thị trường phải công khai, minh bạch. Tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tính thân thiện của hệ thống đăng ký, trình tự thủ tục rõ ràng.
Mọi giao dịch BĐS đều được đăng ký công khai và được pháp luật bảo hộ. Thứ ba, ổn định nguồn thu từ thị trường BĐS. Sắp xếp lại cho hợp lý các nguồn thu từ đất là nhiệm vụ quan trọng vừa lâu dài vừa phải giải quyết ngay để để chống đầu cơ, tích trữ đất đai, cắt cơn giá đất hiện nay.
Nguồn thu hợp lý về đất đai thường được xác định trên các nguyên tắc: xem lại hình thức giao đất, cho thuê đất để tạo công bằng giữa hai hình thức này và tạo sự công bằng giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước.