Khu dân cư ADC của VRC
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, cú đảo chiều lao dốc của cổ phiếu VRC do bị công ty chứng khoán cắt giảm margin (cho vay ký quỹ). Cụ thể, ngày 26/12/2019, CTCK KIS Việt Nam (KIS) đã ra thông báo về việc áp dụng danh sách chứng khoán ký quỹ mới áp dụng từ ngày 27/12/2019. Theo đó, tỷ lệ cho vay ký quỹ của mã VRC giảm từ 30% xuống còn 20%.
Với quyết định cắt giảm margin của công ty chứng khoán trong top 10 công ty có dư nợ cho vay margin lớn nhất thị trường, trong khi không nằm trong danh mục cho vay của các công ty trong top 10 dư nợ cho vay margin khác khiến VRC lao dốc không phanh với mức dư bán sàn lên tới hàng triệu đơn vị.
Từ mức đỉnh của năm 25.250 đồng/cổ phiếu khi đóng cửa phiên 20/12/2019, cổ phiếu VRC đã liên tục giảm giá, đặc biệt từ ngày 25/12/2019 khi xuất hiện thông tin bị cắt giảm margin, cổ phiếu này đã có 8 phiên giảm sàn liên tiếp. Chốt phiên cuối tuần qua (3/1/2020) ở mức 14.550 đồng và còn dư bán sàn hơn 3 triệu đơn vị.
Trước đó, từ mức giá 15.000 đồng/cổ phiếu giữa tháng 10/2019, cổ phiếu VRC đã có chuỗi phiên tăng nóng, leo lên mức đỉnh trong năm 25.250 đồng/cổ phiếu vào phiên 20/12/2019, tức tăng hơn 68% trong hơn 2 tháng, bất chấp xu hướng chung của thị trường là lình xình đi ngang và Công ty không có thông tin tích cực hỗ trợ nào.
Đáng chú ý, trong thời gian tăng nóng này, một công ty chứng khoán khác đã liên tục mua vào nâng số lượng nắm giữ lên 5,6 triệu cổ phiếu VRC, chiếm 11,21% vốn điều lệ VRC và là cổ đông lớn duy nhất của công ty này, tất nhiên cũng chấp nhận lỗ tạm thời khá lớn.
Kết quả kinh doanh lên xuống thất thường
Sau giai đoạn kinh doanh khởi sắc trước năm 2011, từ năm 2012 - 2015, kết quả kinh doanh của CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC (MCK: VRC) có chiều hướng đi xuống với lợi nhuận sau thuế dưới 1 tỷ đồng/năm, thậm chí năm 2015, Công ty lỗ sau thuế hơn 5,7 tỷ đồng.
Bước sang năm 2016, kết quả đã khả quan hơn với mức lãi sau thuế hơn 2,2 tỷ đồng và khởi sắc trong năm 2017 - 2018. Cụ thể, năm 2017, VRC đạt lợi nhuận sau thuế tới 77,1 tỷ đồng, gấp 35 lần năm 2016 và tới năm 2018, mức lợi nhuận đột biến lên tới 280,4 tỷ đồng, gấp 3,6 lần năm 2017.
Dẫu vậy, bước sang năm 2019, hoạt động kinh doanh của VRC đã đảo chiều. Cụ thể, theo báo cáo tài chính quý III/2019, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của VRC chỉ đạt vỏn vẹn hơn 10,3 tỷ đồng, bằng 1/3 so với cùng kỳ năm 2018, lợi nhuận sau thuế đạt 24,85 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ 2018. Trong đó, riêng quý III/2019, Công ty chỉ đạt lợi nhuận sau thuế 1,12 tỷ đồng, giảm tới 99% so với cùng kỳ.
Nguyên nhân của việc sụt giảm doanh thu và lợi nhuận trên của VRC đến từ việc doanh nghiệp này không còn khoản biến động doanh thu tài chính, trong khi các dự án khác của Công ty đều kinh doanh không thực sự hiệu quả.
Trước năm 2018, VRC sở hữu nhiều dự án lớn thông qua các công ty con là Công ty cổ phần Bất động sản VRC Sài Gòn (chủ đầu tư dự án Babylon Garden, phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM) và Công ty cổ phần ADEC (chủ đầu tư của 3 dự án: Khu dân cư Nhơn Đức, Phước Lộc, huyện Nhà Bè, TP.HCM, Khu dân cư ADC, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM và Khu dân cư Long An A, TP. Tân An, tỉnh Long An).
Trong năm 2018, VRC đã chuyển nhượng 95% cổ phần trong VRC Sài Gòn. Đây là nguyên nhân giúp Công ty ghi nhận lãi ròng 352,5 tỷ đồng, góp phần lớn vào mức lợi nhuận đột biến lên tới 280 tỷ đồng năm 2018.
Tới ngày 10/4/2019, VRC đã hoàn tất việc chuyển nhượng nốt 5% cổ phần còn lại tại VRC Sài Gòn cho cổ đông mới theo Nghị quyết ĐHCĐ năm 2018.
Chờ đợi gì với tương lai?
Sau khi bán đi dự án Babylon Garden, VRC hiện còn 3 dự án là ADC, Nhơn Đức Phước Lộc và Long An A thông qua công ty con ADEC, công ty mà VRC đang nắm giữ 54,33% (theo số liệu công bố cuối tháng 9/2019). Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, cả 3 dự án này đều vướng những lùm xùm, chậm tiến độ.
Cụ thể, dự án Khu dân cư ADC đã triển khai gần 20 năm, nhưng vẫn trong tình trạng dang dở, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện, đang có tranh chấp với khách hàng. Hai dự án còn lại, ADEC cũng đang gặp nhiều khó khăn về tài chính, không thể đảm bảo tiến độ triển khai để đưa ra thị trường.
Ghi nhận từ báo cáo tài chính quý III/2019 cho thấy, hàng tồn kho của cả 3 dự án này lên tới 1.129,9 tỷ đồng, chiếm tới 94% trong tổng tài sản ngắn hạn của VRC. Tính đến cuối quý III/2019, VRC mới chỉ ghi nhận được 1,35 tỷ đồng tiền ứng trước mua đất nền tại dự án Khu dân cư Long An A.
Để huy động tiền cho dự án Khu dân cư ADC và dự án Khu đô thị mới Nhà Bè, ĐHCĐ bất thường năm 2019 thông qua hình thức lấy ý kiến bằng văn bản ngày 14/5/2019 của Công ty cổ phần ADEC đã thông qua phương án chào bán 167,86 triệu cổ phiếu với giá 11.000 đồng/cổ phiếu để nâng vốn điều lệ từ 371,36 tỷ đồng lên 2.050 tỷ đồng.
Tuy nhiên sau đó, ĐHCĐ bất thường ngày 16/7/2019 cũng thông qua hình thức lấy ý kiến bằng văn bản của ADEC đã bổ sung phương án phát hành. Theo đó, ngoài phát hành 167,86 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu như phương án trước đó, ADEC bổ sung phát hành thêm 15,165 triệu cổ phiếu với giá 15.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ gần 227,5 tỷ đồng của Công ty cổ phần Đầu tư Happy Land.
Với phương án phát hành trên và việc đang nắm giữ 54,33% cổ phần tại ADEC, VRC dự kiến sẽ phải chi ra 1.003,2 tỷ đồng để mua cổ phiếu ADEC phát hành thêm.
Nhờ việc chuyển nhượng dự án Babylon Garden cùng khoản tích lũy từ các năm trước, tính đến 30/9/2019, VRC đang có khoản lợi nhuận sau thuế chưa phân phối là hơn 409,4 tỷ đồng. Chưa rõ việc xử lý khoản lợi nhuận chưa phân phối của Ban lãnh đạo VRC ra sao, nhưng để đủ tiền mua cổ phiếu phát hành thêm của ADEC, VRC sẽ phải huy động thêm khá nhiều từ các nguồn khác.
Điều này trên thực tế không dễ, nhất là trong bối cảnh Công ty cũng đang gặp khó với dự án Cảng tổng hợp container Mỹ Xuân (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu). Cụ thể, năm 2018, VRC đã chi ra 478,5 tỷ đồng để nắm giữ 49% cổ phần Cảng tổng hợp container Xuân Mỹ và đến cuối tháng 9/2019, tỷ lệ này giảm xuống còn 47%.
Trong báo cáo thường niên 2018, VRC cho biết, dự án Cảng tổng hợp Container Mỹ Xuân có diện tích 50,3 ha, nằm ở bờ trái sông Thị Vải, xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo đánh giá của VRC, dự án có khả năng tiếp nhận tàu tổng hợp, tàu hàng container tải trọng 50.000 - 80.000DWT, công suất hàng hóa thông qua khoảng 10 - 12 triệu tấn/năm, gồm 2,5 triệu tấn hàng rời/năm và 800.000 TEUS/năm.
Dẫu vậy, từ việc có tiềm năng đến việc khai thác được tiềm năng đó lại là một chặng đường dài. Bời theo theo số liệu của Hiệp hội Cảng biển Việt Nam, sản lượng hàng hóa container thông qua hệ thống cảng cả nước trong năm 2018 đạt hơn 12,2 triệu TEU, tăng 13,2% so với năm trước và có tốc độ tăng trưởng kép là 17,3%/năm trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, cả nước vẫn đang dư thừa công suất khai thác cảng, trong đó tình trạng dư thừa công suất đang diễn ra trầm trọng nhất tại khu vực miền Nam.
Trong khi đó, trong danh sách các dự án cảng biển và cảng thủy nội địa ngoài khu công nghiệp chậm triển khai trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu công bố hồi tháng 5/2019, có tên dự án Cảng tổng hợp container Mỹ Xuân. Ông Lê Tuấn Quốc, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cảnh báo, nếu chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện, dự án sẽ bị thu hồi.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
