Một chu kỳ tăng trưởng mới đang hình thành, mở ra dư địa đáng kể cho các chủ đầu tư khu công nghiệp
Động lực tái cấu trúc chuỗi cung ứng
Xung đột địa chính trị đang tác động rõ nét đến bất động sản khu công nghiệp khi các doanh nghiệp toàn cầu đẩy mạnh tái cấu trúc, đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất khỏi các khu vực rủi ro cao, tìm đến những quốc gia ổn định hơn. Việt Nam nổi lên như một điểm đến tiềm năng nhờ vị trí địa lý chiến lược và nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng tích cực.
Làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu tiếp tục tái định hình bản đồ công nghiệp Việt Nam. Năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm bùng nổ bàn giao, ghi nhận lợi nhuận tại nhiều doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn. Một chu kỳ tăng trưởng mới đang hình thành, mở ra dư địa đáng kể cho các chủ đầu tư khu công nghiệp.
Ngay từ đầu năm 2026, Việt Nam định hướng xây dựng chính sách mới nhằm thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào lĩnh vực công nghệ cao. Đây là tiền đề cho bước chuyển mình của ngành khu công nghiệp, từ mô hình truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp công nghệ cao.
Theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn chuyển dịch rõ rệt về cấu trúc nhu cầu. Thay vì tăng trưởng dàn trải, nhu cầu hiện nay được dẫn dắt bởi một số ngành cụ thể, với yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng, vị trí và năng lực vận hành. Trong đó, thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và các ngành sản xuất công nghệ cao là những động lực chính, trực tiếp định hình hướng phát triển của thị trường.
Lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao.
“Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao”, ông John Campbell, Giám đốc dịch vụ bất động sản khu công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.
Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng với sự phát triển của ngành bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững, Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.
Doanh nghiệp sẵn quỹ đất hưởng lợi
Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng nhà xưởng sẵn sàng cho thuê được dự báo sẽ đón sóng tăng trưởng trong năm 2026. Việc Mỹ áp thuế 15% đối với hàng hóa nhập khẩu từ các đối tác thương mại, giảm mạnh so với mức 20% hoặc 46% theo chính sách thuế đối ứng trước đó, được kỳ vọng thúc đẩy sản xuất gia tăng trong thời gian tới, qua đó kéo theo nhu cầu cao hơn về nhà xưởng và kho bãi.
Tại Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC), Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định, doanh nghiệp có triển vọng cho thuê bùng nổ trong năm nay với 148 ha diện tích MOU đã ký cho năm 2026. Dẫn đầu là 96 ha với Luxshare tại Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng 2 (toàn bộ diện tích thương phẩm), 40 ha tại Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 và 12 ha tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh. Đối với 10 ha MOU cho dự án trung tâm dữ liệu tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, doanh nghiệp dự kiến bàn giao vào năm 2027. Ngoài ra, theo chia sẻ từ doanh nghiệp, LG cũng bày tỏ ý định thuê 30 ha tại Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 trong năm 2026.
KBC có lợi thế khi Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng 2 đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, Khu công nghiệp Kim Thành 2 - giai đoạn 1 đạt khoảng 50% tiến độ, Khu đô thị Tràng Cát có khoảng 100 ha hoàn thiện hạ tầng, sẵn sàng mở bán trong năm 2026, cùng gần 100 ha đã được đền bù tại dự án Trump International Hưng Yên.
Năm nay, Ban lãnh đạo KBC đặt mục tiêu bàn giao 250 ha khu công nghiệp, gần gấp đôi mức 121 ha của năm 2025, tập trung tại Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quế Võ 2 mở rộng và Tràng Duệ 3. Bên cạnh đó, mảng bất động sản dự kiến bán buôn 20 ha tại Tràng Cát. Dự án Khu đô thị Trump tại Hưng Yên đang giải phóng mặt bằng và dự kiến hoàn thành trong năm 2026. Dự án văn phòng Láng Hạ đang hoàn thiện thủ tục pháp lý và có thể mang lại khoảng 900 tỷ đồng lợi nhuận.
Nhìn về động lực tăng trưởng giai đoạn 2026-2027 của KBC, Công ty Chứng khoán Agribank kỳ vọng đến từ việc bàn giao, cho thuê tại các khu công nghiệp hiện hữu, đồng thời ghi nhận đóng góp từ Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 và Quế Võ 2 mở rộng, cũng như doanh thu từ Khu đô thị Tràng Cát, Tràng Duệ và Nhà ở xã hội Nếnh. Với quỹ đất 6.000 ha và kế hoạch mở rộng thêm 2.500 ha, KBC sở hữu nền tảng tăng trưởng dài hạn đáng kể.
Tổng công ty Viglacera (mã VGC) đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất năm 2026 đạt 13.299 tỷ đồng, tương đối thận trọng dù doanh nghiệp có tiềm năng dài hạn từ việc mở rộng quỹ đất khu công nghiệp. VGC hiện sở hữu 17 khu công nghiệp với tổng diện tích 5.000 ha, trong đó quỹ đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê khoảng 1.000 ha. Các khu công nghiệp của VGC thu hút đầu tư từ các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, Foxconn, Amkor, BYD...
Doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất trên cả nước, hướng tới mục tiêu nâng tổng số lên 20 khu công nghiệp với quy mô 2.000-3.000 ha. VGC đã khởi công 3 khu công nghiệp mới với tổng diện tích gần 640 ha gồm Sông Công II (296 ha), Dốc Đá Trắng (288 ha), Trấn Yên giai đoạn 1 (54,59 ha) từ năm 2025. Các dự án này dự kiến triển khai kinh doanh trong giai đoạn 2026-2027. Đồng thời, VGC tiếp tục được phê duyệt chủ đầu tư 3 dự án mới là khu công nghiệp số 1 (217 ha), Tây Phổ Yên 1 (499 ha) và Phù Ninh (410 ha), qua đó củng cố dư địa tăng trưởng dài hạn trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.
Cổ phiếu VGC còn thu hút sự quan tâm nhờ câu chuyện thoái vốn. Bộ Xây dựng dự kiến thoái toàn bộ 38,6% vốn tại VGC. Quá trình này được kỳ vọng sẽ diễn ra nhanh trong năm 2026, giúp VGC tăng cường nguồn lực tài chính cho các dự án mới.
Trong nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, Tổng công ty IDICO (mã IDC) được đánh giá hưởng lợi từ chính sách thu hút đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao. IDC có quỹ đất khu công nghiệp mở rộng thêm 1.200 ha, bảo đảm dư địa phát triển trung hạn. Theo Công ty Chứng khoán MB, IDC có lợi thế với gần 700 ha khu công nghiệp sinh thái và năng lực phát triển khu công nghiệp xanh. Doanh thu năm 2026 được kỳ vọng tăng 41%, sang năm 2027 tăng 37%; lợi nhuận năm 2026 dự phóng tăng 5% và năm 2027 tăng 15%.
Ngoài KBC, VGC, IDC, những tên tuổi lớn như BCM, SZC, SIP đều sở hữu lợi thế về quỹ đất và vị trí chiến lược, được kỳ vọng bứt tốc trong năm 2026 khi nền kinh tế hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai chữ số. Bên cạnh các doanh nghiệp thuần khu công nghiệp, nhóm cao su như PHR, GVR cũng có lợi thế khi mở rộng sang bất động sản khu công nghiệp trong những năm gần đây.
Trong bối cảnh dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển vào Việt Nam, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng sẵn sàng sẽ hưởng lợi trực tiếp. Đây không còn là câu chuyện phòng thủ, mà là một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi lợi nhuận thực tế và “chất xúc tác” chính sách có thể đồng thời xuất hiện, tạo cơ hội tái định giá cho nhóm cổ phiếu khu công nghiệp.
Giữa bối cảnh thị trường rung lắc trong tuần qua, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn duy trì sắc xanh như KBC, SIP, SNZ, BCM… Về trung và dài hạn, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục giữ triển vọng tích cực khi Việt Nam củng cố vị thế điểm đến chiến lược trong xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
