Dự án Gem Riverside tại quận 2, TP.HCM ngưng trệ vài năm nay, chôn vốn của DXG cả ngàn tỷ đồng.
Kỳ vọng lợi nhuận đột biến năm 2021
“DXG vào vòng mới nhé, lợi nhuận quý I sẽ đột biến, sắp IPO mảng môi giới và gỡ được pháp lý dự án Gem Riverside, giá kỳ vọng 4x”. Đây là nội dung xuất hiện trong nhiều cuộc thảo luận của môi giới chứng khoán và nhà đầu tư thời gian gần đây.
Năm ngoái, DXG lỗ hơn 430 tỷ đồng, doanh thu sụt giảm một nửa, nhưng giá cổ phiếu vẫn tăng. Tính riêng 3 tháng gần nhất (12/12/2020 - 12/3/2021), cổ phiếu này tăng 64%, thanh khoản trung bình mỗi phiên gần 9 triệu đơn vị.
Thị trường chứng khoán được coi là thị trường của kỳ vọng, vậy giá cổ phiếu DXG đang thể hiện kỳ vọng gì của nhà đầu tư? Các luận điểm đầu tư chính được đưa ra là năm 2021, DXG sẽ bứt phá khi những cái “xấu nhất” đã phản ánh và ghi nhận trong năm 2020. Dự án Gem Sky World cũng như Opal Boulevard và một số dự án khác được kỳ vọng là điểm tựa cho triển vọng lợi nhuận của DXG.
Trong đó, dự án Gem Sky World có tiến độ bán hàng tốt. Điều này thể hiện qua khoản mục người mua trả tiền trước của DXG tại thời điểm cuối năm 2020 tăng mạnh so với năm 2019, ghi nhận ở mức 2.922,8 tỷ đồng (cuối năm 2019 là hơn 907 tỷ đồng). Đây là “của để dành” để doanh nghiệp ghi nhận doanh thu trên báo cáo tài chính năm 2021 và các năm sau.
Một môi giới nhìn nhận, không ai muốn đầu tư vào một doanh nghiệp mà có kết quả kinh doanh liên tiếp 2 năm đi xuống. Nếu DXG không có một năm tăng trưởng trở lại thì sẽ đánh mất niềm tin của nhà đầu tư. Đây sẽ là một trong những động lực để Ban lãnh đạo DXG nỗ lực hạch toán các khoản doanh thu, lợi nhuận lớn trong năm 2021.
Lưu ý vấn đề nội tại
Các kỳ vọng trên phần nào được phản ánh vào giá cổ phiếu DXG suốt trong thời gian qua, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư.
Tuy nhiên, động lực tăng trưởng của DXG có đủ mạnh để dẫn tới khuyến nghị rằng giá cổ phiếu có thể lên đến 3x, 4x, trong khi doanh nghiệp đang có một số vấn đề nội tại và các kỳ vọng phải chờ qua các kỳ báo cáo mới phân định được?
Vấn đề cân đối sức khỏe tài chính của DXG đã được nhiều nhà phân tích cảnh báo. Năm 2020, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng lên mức 0,65 lần so với 0,48 lần vào cuối năm 2019. Nợ ngắn hạn tăng gần gấp đôi, lên 5.945 tỷ đồng, trong đó huy động trái phiếu ngắn hạn gần 1.435 tỷ đồng để bổ sung nguồn vốn và tài trợ cho các dự án. Gia tăng vay nợ khiến chi phí tăng 56%, lên 309 tỷ đồng.
Đặc biệt, DXG đã vốn hoá chi phí lãi vay hơn 359 tỷ đồng, gấp 2,5 lần so với đầu năm 2020. Các khoản đi vay chủ yếu tài trợ cho việc xây dựng và phát triển các dự án đang triển khai với danh mục hơn 20 dự án bất động sản dở dang.
Chi nhiều hơn thu khiến dòng tiền kinh doanh của DXG năm qua âm 361,2 tỷ đồng, là năm thứ 5 liên tiếp âm dòng tiền này, buộc Công ty phải huy động thêm nguồn bên ngoài, chủ yếu qua vay nợ để duy trì và mở rộng hoạt động.
Phó tổng giám đốc một công ty chứng khoán tại TP.HCM cho rằng, dòng tiền kinh doanh âm nhiều năng sẽ tạo ra rủi ro thanh khoản, ảnh hưởng tới khả năng hoạt động nếu không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ vay ngắn hạn, hay nợ dài hạn đến hạn.
Chưa kể, vay nợ nhiều và kéo dài sẽ khiến chi phí tài chính ngày càng cao, làm giá vốn tăng, đẩy rủi ro về tương lai (ghi nhận lợi nhuận ít hơn) và khách hàng là người chịu thiệt khi phải mua sản phẩm cuối cùng với giá đắt đỏ hơn.
“Các nhà đầu tư ngắn hạn đang kỳ vọng vào “game” IPO mảng môi giới và chuyển động tích cực ở dự án Gem Riverside tại quận 2, TP.HCM vốn ngưng trệ vài năm nay, chôn vốn của DXG hàng ngàn tỷ đồng”, vị phó tổng giám đốc công ty chứng khoán nhận xét.
Yếu tố tiên quyết vẫn là “mở khoá” dự án Gem Riverside
Theo thông tin từ một số công ty chứng khoán sau cuộc gặp gỡ với DXG trong tháng 2/2021, tiến độ chào bán cổ phần ra công chúng (IPO) đối với công ty con là Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (DXS) sẽ được triển khai trong nửa đầu năm 2021. Hiện DXG sở hữu hơn 84% DXS và có nhu cầu thoái khoảng 20 - 30% vốn.
Các công ty chứng khoán cũng ghi nhận thông tin về khả năng DXG tái khởi động dự án Gem Riverside và giá bán của dự án có thể đạt trên 50 triệu đồng/m2, tăng 20 - 30% so với thời điểm mở bán năm 2018. Nếu pháp lý dự án có diễn biến thuận lợi như doanh nghiệp chia sẻ (dự kiến có giấy phép xây dựng vào cuối quý II/2021) thì đây sẽ là yếu tố hỗ trợ cho giá cổ phiếu và dòng tiền của DXG.
Vấn đề tiên quyết hiện nay của DXG được nhìn nhận vẫn không thay đổi, đó là “mở khoá” được dự án Gem Riverside sẽ giúp Công ty cải thiện đáng kể về các “nút thắt” trên báo cáo tài chính, từ hàng tồn kho, dòng tiền kinh doanh âm đến các chỉ số tài chính.
Dự án Gem Sky World được kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận tốt, nhưng sức khỏe tài chính của DXG đang có vấn đề.
Hoạt động IPO mảng môi giới sẽ giúp DXG có thêm dòng tiền mới, nhưng nhiều ý kiến cho rằng, đây thực chất là bán bớt tài sản lấy tiền về, nhằm giải quyết vấn đề chính là dòng tiền.
Các con số về “của để dành” chỉ là hạch toán doanh thu, lợi nhuận, còn tiền thì đã thu trước được dùng để phần bổ một phần cho các dự án gối đầu, gia tăng quỹ đất… nên bản chất sẽ không thay đổi dòng tiền.
Ông Quốc Hưng, nhà đầu tư tham gia thị trường chứng khoán nhiều năm cho biết, ông có niềm tin thấp đối với DXG vì chưa từng thấy Ban lãnh đạo DXG chủ động tổ chức roadshow (giới thiệu doanh nghiệp) với nhà đầu tư.
Ông phải thông qua các báo cáo gặp gỡ giữa công ty chứng khoán và lãnh đạo doanh nghiệp mới nắm bắt được thông tin. Về góc độ thông tin, ông chắc chắn chậm hơn các công ty chứng khoán và các khách hàng “VIP”, đây là thiệt thòi lớn.
“Tôi cho rằng, việc lãnh đạo doanh nghiệp tiếp xúc thường xuyên với nhà đầu tư giúp họ tăng niềm tin vào doanh nghiệp khi biết lãnh đạo là ai, tính cách và tầm nhìn ra sao… Mỗi năm tham dự cuộc họp đại hội đồng cổ đông chỉ một lần, nghe lãnh đạo nói trong một vài tiếng đồng hồ không thể thẩm thấu hết thông tin cũng như định hướng của doanh nghiệp. Do vậy, tôi đánh giá cổ phiếu DXG chỉ thích hợp để đầu cơ dựa trên thông tin ngắn hạn tích cực”, ông Hưng nói.
Thông tin mới được đưa ra thị trường về động lực tăng trưởng chính của DXG đến từ việc bàn giao dự án Opal Boulevard tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương (dự kiến mang về 800 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế) và giai đoạn 1 dự án Gem Sky World. Bên cạnh đó, trong năm 2021, DXG sẽ tiếp tục hoàn thiện nhiều dự án khác.
Thông tin này được đưa ra trong bối cảnh cổ phiếu DXG đang loanh quanh vùng 23.000 - 24.000 đồng/cổ phiếu và không được công bố rộng rãi, không thấy trên website Công ty.
