Sức mua của người mua nhà suy giảm và lãi suất cho vay mua nhà vẫn cao.
Kỳ vọng sóng kéo dài, nhưng rủi ro tiềm ẩn
Cổ phiếu ITC, DIG, NDN, TIG ghi nhận tăng hơn 20% trong một tháng, nếu tính trong 2 tháng trở lại đây thì mã ITC, API, DIG, IDJ đạt mức tăng từ 40 - 80%. Trước đó, trong nửa cuối năm 2022, nhóm cổ phiếu bất động giảm sâu do thị trường này rơi vào khủng hoảng vì thanh khoản giảm, doanh nghiệp tắc nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng.
Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc chi nhánh TP.HCM, Công ty Chứng khoán DSC cho biết, sóng lớn cổ phiếu bất động sản thường xuất hiện vào cuối chu kỳ kinh tế hoặc cuối chu kỳ tăng giá của thị trường chứng khoán. Hiện tại, nhóm cổ phiếu bất động sản đã vào sóng hồi trung hạn trong xu hướng giảm dài hạn, nhưng sóng hồi thường kéo dài 3 - 6 tháng. Nhịp sóng vừa qua bắt đầu từ tháng 3/2023, nên sóng tăng có thể kéo dài sang đầu quý III/2023. Mặc dù vậy, nhà đầu tư mở mới các vị thế mua cần cân nhắc kỹ, vì kết quả kinh doanh nhiều khả năng chưa được cải thiện.
Nếu chọn đầu tư vào nhóm cổ phiếu bất động sản ở giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư nên lựa chọn doanh nghiệp có khả năng tồn tại qua đáy, tập trung vào các yếu tố như tình hình tài chính, phân khúc sản phẩm, khả năng phát triển dự án và quỹ đất.
“Ở giai đoạn này, nếu đua theo cổ phiếu bất động sản tăng nóng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các ngành khác khi có kích thích kinh tế có thể phục hồi nhanh hơn, còn bất động sản thì chậm hơn, nên cần thời gian. Tuy nhiên, về mặt trung và dài hạn, nhóm này cũng rất tiềm năng, khi những tin tức xấu nhất đã qua, chính sách hỗ trợ dần nhiều hơn, giá vẫn còn ở vùng hấp dẫn”, ông Huy nói.
Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phát triển năng lực đầu tư, Công ty Chứng khoán VPS cho rằng, nhà đầu tư nên tập trung vào các cổ phiếu ước tính được giá trị cơ bản của doanh nghiệp và chọn cổ phiếu điển hình để đầu tư.
Trong quý I/2023, nhóm ngành bất động sản dân cư ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ròng 72,7%, nhưng nếu không tính VHM thì lợi nhuận giảm 72,3% so với cùng kỳ.
Thực tế, thị trường có yếu tố đầu cơ nên dòng tiền có những lúc lan tỏa mà không coi trọng yếu tố cơ bản. Do đó, nhà đầu tư cần sàng lọc kỹ để có thể đưa ra quyết định thời điểm nào giao dịch ngắn hạn, thời điểm nào đầu tư trung và dài hạn. Với những mã có giá tăng cao trong khoảng thời gian ngắn, nhà đầu tư nên chốt lời dần và cơ cấu lại danh mục, thay vì đặt kỳ vọng vào mức sinh lời cao hơn.
Theo thống kê của WiGroup, trong quý I/2023, nhóm ngành bất động sản dân cư ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ròng 72,7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng của cả ngành chỉ đến từ VHM, vốn chiếm gần 90% lợi nhuận toàn ngành, có mức tăng 152,3%. Nếu loại trừ VHM thì tổng lợi nhuận của các doanh nghiệp chỉ đạt 718 tỷ đồng, giảm 72,3% so với cùng kỳ.
Bên cạnh đó, trong quý I/2023, tổng giá trị hàng tồn kho và xây dựng dở dang của các doanh nghiệp bất động sản dân cư chỉ giảm 3,8%, khoản mục người mua trả tiền trước giảm khoảng 6% so với cuối năm 2022, việc triển khai các dự án tiếp tục gặp khó khăn do thiếu vốn và lãi suất cho vay ở mức cao.
Vì thế, nhóm cổ phiếu bất động sản tạo sóng trong thời gian qua nhiều khả năng là do dòng tiền đầu cơ đẩy lên, dựa trên các thông tin như lãi suất hạ nhiệt, một số chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản được ban hành, kết hợp với nhịp hồi phục kỹ thuật sau giai đoạn giảm sâu trước đó. Sự đảo chiều của cổ phiếu chưa dựa trên sự thay đổi về bản chất của ngành, nhà đầu tư cần nhận diện điều này để tránh những kỳ vọng thiếu tính thực tế.
 |
Theo WiGroup, dự án đang triển khai chưa thể khai thác thương mại, thời gian đáo hạn của các lô trái phiếu cũ đến gần và việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ gặp nhiều khó khăn đang là 3 yếu tố tạo ra áp lực lớn lên các doanh nghiệp trong ngành bất động sản dân cư.
Đan xen cơ hội và rủi ro
Ông Trịnh Thanh Cần, Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kafi nhận xét, trong giai đoạn vừa qua, dòng tiền trên thị trường chứng khoán dịch chuyển liên tục giữa các nhóm ngành và giữa các nhóm cổ phiếu, do nhiều yếu tố tác động như triển vọng tăng trưởng kinh tế, các chính sách của Nhà nước, tâm lý đám đông và dòng tiền của các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài.
Với nhóm cổ phiếu bất động sản, ông Cần nhận định, đây vẫn sẽ là nhóm tiếp tục thu hút dòng tiền trong thời gian tới, với kỳ vọng hưởng lợi từ các chính sách tháo gỡ khó khăn pháp lý, hỗ trợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ, hay động thái hạ lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước.
Thực tế, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản có thể giúp các doanh nghiệp giải tỏa áp lực về thanh khoản nhờ tái cơ cấu các khoản nợ, giải quyết vấn đề pháp lý một số dự án bị treo và tiến hành hoạt động bán sản phẩm để cơ cấu lại dòng tiền hoạt động kinh doanh.
Mặc dù vậy, theo Chứng khoán Kafi, rủi ro đầu tư vào nhóm ngành bất động sản vẫn còn, đó là rủi ro liên quan đến lãi suất và tín dụng. Sự thay đổi mặt bằng lãi suất và khó khăn trong việc tiếp cận vốn có thể ảnh hưởng đến việc đầu tư và phát triển dự án bất động sản.
Các công ty bất động sản có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn và làm việc với các ngân hàng. Về phía cầu, mặt bằng lãi suất cao gây khó khăn cho người mua nhà do chi phí vốn gia tăng, cộng thêm khả năng tài chính suy giảm. Điều này cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản thương mại.
Bên cạnh đó, nhu cầu tiêu dùng suy giảm do sự thận trọng trong chi tiêu của người tiêu dùng do dự báo ngân sách bị thắt chặt khi các hoạt động kinh tế bị thu hẹp trong thời gian qua có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở thương mại và gây rủi ro suy giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản thương mại.
Ngoài ra, hoạt động sản xuất công nghiệp suy giảm trong thời gian gần đây làm chậm lại nguồn vốn FDI vào Việt Nam, trong khi các doanh nghiệp FDI vốn là nguồn cầu lớn đối với lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.
Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Việt Quang, Giám đốc Kinh doanh, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhìn nhận, xét về cơ hội, cổ phiếu bất động sản vẫn là nhóm thu hút dòng tiền, không ít mã đang tạo nền tích lũy ngắn hạn và có thể tiếp tục tăng. Tuy nhiên, xét về rủi ro, nhiều cổ phiếu đã tăng giá mạnh từ vùng đáy, tiến sát vùng kháng cự, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc, thậm chí sụt giảm, nên đà tăng khó bền.
“Nếu đầu tư vào nhóm này, bên cạnh chọn cổ phiếu của doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh quý I/2023 khả quan, nhà đầu tư nên dựa thêm vào phân tích kỹ thuật để lựa chọn điểm mua tốt”, ông Quang nói.
