Lời khuyên này đưa ra trong bối cảnh ngành BĐS đang chịu tác động bởi nhiều yếu tố: dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36; quy định trong Thông tư 200 hay cơ hội từ dòng vốn FDI khi Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định thương mại…
Sau 2016, ngành BĐS vẫn là ngành đáng chú ý
Ông Đỗ Bảo Ngọc, Chuyên gia nghiên cứu cao cấp, CTCP Chứng khoán MB (MBS)
Thực tế, trong 3 năm trở lại đây, dù thị trường BĐS còn gặp không ít khó khăn, nhưng dư nợ tín dụng cho vay lĩnh vực này vẫn tăng trưởng từ 14-16%/năm, trong khi tăng trưởng tín dụng cho vay sản xuất lại chưa đạt được như kỳ vọng.
Việc dự thảo sửa đổi Thông tư 36 cho thấy, sự thay đổi về chủ trương của cơ quan quản lý trong việc định hướng dòng vốn tín dụng. Với thay đổi này, rõ ràng ngành BĐS sẽ bị tác động: Các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn hơn trong việc vay vốn phát triển dự án mới, khả năng bán hàng cũng bị ảnh hưởng do các khoản vay mua BĐS của người dân sẽ bị hạn chế. Cùng với Thông tư 200 được ban hành trong năm 2015 khiến khả năng hạch toán lợi nhuận của DN BĐS bị chậm hơn, việc sửa đổi lần này lại gây thêm những khó khăn mới cho DN BĐS khi chính thức được áp dụng.
Tuy nhiên, trên quan điểm đầu tư, ngành BĐS vẫn là ngành đáng chú ý trong giai đoạn sau năm 2016. Thứ nhất, ngành BĐS vẫn là ngành hưởng lợi từ sự hồi phục của nền kinh tế nói chung. Giai đoạn 2014-2015, kết quả kinh doanh của DN BĐS đã có sự cải thiện đáng kể, nhiều dự án “đắp chiếu” đã được triển khai trở lại, tồn kho BĐS giảm mạnh… Dự kiến “điểm rơi” lợi nhuận của nhiều DN BĐS nằm trong giai đoạn 2016-2017, sau khi Thông tư 200 được ban hành.
Thứ hai, Việt Nam sẽ sớm tham gia các hiệp định thương mại tự do TPP, EU... đã mở ra cơ hội lớn đối với phân khúc BĐS khu công nghiệp, khi dòng vốn FDI có sự dịch chuyển từ các nước Trung Quốc, Đài Loan, Thái Lan… sang mở rộng sản xuất tại Việt Nam nhằm tận dụng lợi thế về thuế.
Như vậy, đối với ngành BĐS nói chung, rủi ro sẽ tăng đối với các DN phát triển dự án mới sau thời điểm dự thảo sửa đổi thông Thông tư 36 có hiệu lực. Tuy nhiên, cơ hội sẽ mở ra đối với các DN phát triển BĐS khu công nghiệp và các DN BĐS có dự án đã triển khai.
Để đầu tư hiệu quả, NĐT nên ưu tiên cho các DN sở hữu những lợi thế trên. Một số gợi ý về các DN phát triển BĐS khu công nghiệp có triển vọng như KBC, LHG, SZL, ITA… hay các DN BĐS ít chịu tác động tiêu cực hơn từ dự thảo sửa đổi Thông tư 36 như VIC, CEO, DXG, KDH…
Dòng vốn cho BĐS sẽ không quá khó khăn Bà Nguyễn Thị Ngân Tuyền,
Giám đốc Khối phân tích khách hàng cá nhân, CTCK Maybank Kim Eng (MBKE)
Việc sửa đổi, bổ sung một số điểm của Thông tư 36 về các giới hạn, tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng theo hướng siết chặt cho vay BĐS. Trong điều kiện hiện nay, việc này là cần thiết. Tuy nhiên, không vì vậy mà dòng vốn cho BĐS gặp khó khăn.
Kinh tế vĩ mô ngày càng cải thiện, Việt Nam cũng tham gia vào nhiều hiệp định thương mại quốc tế (FTAs, TPP) và điều này đã giúp thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào cả nước nói chung và ngành BĐS nói riêng. Vốn FDI giải ngân trong năm 2015 tăng 17,4%, đạt 14,5 tỷ USD. Con số này ước tính cho năm 2016 vào khoảng 16-17 tỷ USD, trong đó vốn cho BĐS thường chiếm khoảng 10%.
Nhìn bề ngoài con số này có vẻ khiêm tốn, nhưng kèm theo đó là nhu cầu thuê văn phòng sẽ gia tăng do có nhiều DN nước ngoài sẽ đến thành lập văn phòng để hoạt động. Ngoài ra, các cổ phiếu BĐS khu công nghiệp như KBC, ITA sẽ là đối tượng được hưởng lợi từ TPP khi các tập đoàn đa quốc gia hay các DN không thuộc khối TPP từ Hồng Kông, Đài Loan, Trung Quốc... có xu hướng đặt nhà máy tại Việt Nam để hưởng lợi về thuế.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (áp dụng từ 1/7/2015) cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây có thể được xem là cách để tiếp cận nguồn vốn thứ cấp, giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận hơn với nhiều nguồn vốn đầu tư khác nhau.
Thông tư 200 được đánh giá là có nhiều quy định mới, tiệm cận hơn với các chuẩn mực, thông lệ quốc tế, giúp thông tin kế toán phù hợp hơn với bản chất tài chính. Tuy nhiên, việc áp dụng Thông tư 200 có thể làm một số DN BĐS phải hồi tố lại việc ghi nhận doanh thu theo tiến độ như trước đây. Điều này có thể dẫn đến tình trạng BCTC của công ty phải ghi nhận lỗ, trong khi hoạt động kinh doanh đang dần được cải thiện.
Nhìn chung, việc ghi nhận doanh thu của các DN BĐS chắc chắn sẽ bị chậm lại, nhưng để xác định được thời điểm ghi nhận lợi nhuận, cũng không chắc là năm 2017 hay 2018, vì điều này còn phụ thuộc vào người mua (người bán có thể sẵn sàng bàn giao, song người mua không chịu nộp nốt tiền và nhận nhà). Vì vậy, không loại trừ sẽ có trường hợp DN có thể gửi công văn trực tiếp đến Bộ Tài chính để có hướng dẫn và điều chỉnh riêng sao cho phù hợp với đặc thù của DN.
Các chủ đầu tư nhỏ và thiếu năng lực tài chính sẽ bị ảnh hưởng mạnh nhất
Ông Ngô Hoàng Long,Trưởng phòng cao cấp Phòng nghiên cứu và phân tích, CTCK Bản Việt (VCSC)
Việc NHNN bắt đầu lên kế hoạch hạn chế bớt tín dụng vào BĐS là một tín hiệu tốt cho thị trường trong dài hạn. Tăng trưởng tín dụng BĐS đã liên tục tăng kể từ năm 2012. Điều này giúp cho thị trường BĐS nhanh chóng hồi phục và chứng kiến số giao dịch tăng kỷ lục trong năm 2015 (gấp đôi số giao dịch trong 2014). Đi kèm với đó là số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường tăng mạnh, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ cao cấp.
Trong năm 2016, nguồn cung có dấu hiệu tiếp tục tăng mạnh, nhất là ở phân khúc cao cấp. Điều này dẫn đến lo ngại xảy ra hiện tượng mất cân bằng cung cầu tại khác phân khúc: dư cung ở phân khúc cao cấp và thiếu cung ở phân khúc thấp và trung bình. Do vậy, việc NHNN bắt đầu hạn chế tín dụng sẽ có tác động giúp bình ổn thị trường và tránh được tình trạng tăng trưởng quá nóng như đã xảy ra trước đây. Nếu áp dụng linh hoạt và hợp lý, các chính sách này sẽ giúp thị trường BĐS phát triển bền vững.
Trong ngắn hạn, trước khi NHNN ban hành các chính sách cụ thể, các chủ đầu tư cũng như người mua nhà để đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc tham gia thị trường, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp, nơi nhiều người mua nhà để cho thuê hoặc bán lại. Khi được áp dụng, các chủ đầu tư nhỏ và thiếu năng lực tài chính sẽ bị ảnh hưởng mạnh nhất. Trong khi đó, tác động đến các chủ đầu tư lớn là ít hơn, do đa phần những DN này đã tăng vốn mạnh trong năm 2015 và có dòng tiền tốt nhờ tiến độ bán hàng đảm bảo.
Tác động cụ thể lên thị trường BĐS sẽ phụ thuộc vào chính sách và cách áp dụng thực tế của NHNN. Quan điểm của chúng tôi về những thay đổi này là không tiêu cực. Thứ nhất, về vấn đề giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, trước Thông tư 36, tỷ lệ này được quy định là 30% và tăng lên 60% theo Thông tư 36. Dự thảo Thông tư 36 giảm tỷ lệ này xuống 40%, vẫn cao hơn mức 30%, do đó chúng tôi nhận định, NHNN vẫn khuyến khích cho vay và quy định mới trong dự thảo nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống ngân hàng.
Thứ hai, về vấn đề tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS kinh doanh, việc này chỉ ảnh hưởng tới cho vay BĐS kinh doanh không có thế chấp, còn hệ số rủi ro với những khoản vay có tài sản đảm bảo là BĐS không thay đổi. Hiện nay, đa số các khoản vay BĐS đều có tài sản đảm bảo, nên tác động đối với cho vay BĐS không lớn.
Thông tư 200 hướng dẫn chế độ kế toán DN cho các DN thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế và được xem là quy định có thay đổi lớn nhất trong 9 năm qua. Trong đó, có nhiều quy định chi tiết và rõ ràng hơn đối với BĐS. Đa số các DN BĐS từ 2013-2014 đã thực hiện ghi nhận doanh thu khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng, nên tác động của Thông tư 200 là không đáng kể.
Từ cuối 2014, các DN BĐS đã bắt đầu đẩy mạnh đầu tư dự án mới, tái khởi động dự án cũ, rầm rộ “bung hàng” để nắm bắt xu thế phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, nhiều DN BĐS (đặc biệt là các tên tuổi lớn) cũng đã chuẩn bị khá kỹ lưỡng trong việc đầu tư và triển khai các dự án nối tiếp nhau nhằm đảm bảo kết quả kinh doanh không biến động theo chiều hướng tiêu cực. Do đó, doanh thu sẽ được ghi nhận dần qua từng năm, theo chiều hướng chung là ổn định và tích cực.
Áp dụng ngay mức thay đổi hệ số rủi ro từ 150% lên 250% là hơi sớm
Ông Trương Hiền Phương,Giám đốc CTCK KIS Việt Nam, Chi nhánh TP. HCM
Dự thảo Thông tư 36 sửa đổi của NHNN với mục đích hạn chế một phần tín dụng chảy vào BĐS nhằm kiểm soát dòng vốn, bảo đảm tính an toàn cho thị trường tài chính là hợp lý. Tuy nhiên, mức thay đổi hệ số rủi ro của ngành kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% có thể còn hơi sớm, khi mà thị trường BĐS mới vừa phục hồi trở lại. Nếu dự thảo này được thông qua và ban hành, khả năng sẽ tạo ra một số khó khăn nhất định cho ngành BĐS nói chung và một số DN nói riêng. Bên cạnh đó, theo quy định mới của Thông tư 200 về chế độ kế toán DN, trong đó việc ghi nhận doanh thu của các công ty kinh doanh về căn hộ để bán sẽ bị chậm lại, dẫn đến doanh thu và lợi nhuận của DN cũng sẽ không được hạch toán đều theo các quý như trước đây.
Những thông tin có phần không mấy tích cực này sẽ phần nào làm giảmsức hấp dẫn của cổ phiếu ngành BĐS trong thời gian tới. Xét về mặt tổng thể, bức tranh của ngành BĐS rất sáng sủa với đà phát triển vẫn đang tiếp diễn. Vì vậy, cơ hội đầu tư vào cổ phiếu ngành này vẫn còn nhiều tiềm năng.
Cần chú ý, trong năm 2015, dòng vốn đầu tư đã rút ra khỏi thị trường Trung Quốc khá lớn, ước tính gần 1.000 tỷ USD. Đây là cơ hội cho các quốc gia lân cận, trong đó Việt Nam là điểm đến hấp dẫn kế tiếp. Việc các tập đoàn, các công ty đa quốc gia có nhu cầu thuê đất để mở rộng thêm nhà xưởng hoặc mở nhà máy mới là rất khả thi, dẫn đến cơ hội phát triển mới cho các DN BĐS chuyên về lĩnh vực khu công nghiệp. Do đó, các cổ phiếu của những DN này chắc chắn sẽ được hưởng lợi nhiều trong thời gian tới. Với quan điểm cá nhân, tôi tin rằng 2016 sẽ là năm thăng hoa của các DN hoạt động trong ngành BĐS.
