Cổ phiếu bất động sản: Khó đãi cát tìm vàng

Theo đó, hoạt động tăng cường rà soát tình trạng pháp lý tại các dự án, hạn chế cấp phép dự án mới giai đoạn 2018 - 2020 đã làm tình hình khó khăn hơn, trong khi việc hạn chế dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản của NHNN cũng tác động khá nhiều tới thị trường.

Trong bối cảnh này, ngay từ đầu năm các DN bất động sản đã đặt kế hoạch kinh doanh thận trọng, nhưng theo báo cáo kết quả kinh doanh 6 tháng, đa phần đều chỉ hoàn thành kế hoạch ở mức khiêm tốn. Chỉ có một vài DN có kết quả kinh doanh vượt bậc như HDG, NTL, TDH khi sở hữu các dự án đang vào cao điểm bàn giao và ghi nhận lợi nhuận.

Trong khi đó, các DN còn lại đều cho thấy bức tranh nhiều mảng xám khi doanh thu và lợi nhuận có dấu hiệu đi xuống. Có 2 DN nhờ hoạt động bán vốn là DXG và LDG mà có kết quả kinh doanh 6 tháng tăng trưởng, nhưng dòng tiền kinh doanh chính lại âm.

Cụ thể, DXG ghi nhận lãi từ thanh lý đầu tư lên tới 219,98 tỷ đồng; LDG thanh lý khoản đầu tư dài hạn trị giá 149,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, mô hình kinh doanh thâm hụt vốn tiếp tục tái diễn với DXG khi 6 tháng đầu năm, dòng tiền hoạt động kinh doanh tiếp tục âm thêm 564,7 tỷ đồng. Diễn biến này tương tự với các năm vừa qua khi dòng tiền hoạt động kinh doanh âm trong năm 2016, 2017 và 2018.

Ðối với LDG, dòng tiền âm chỉ mới suất hiện trong 6 tháng đầu năm, cụ thể dòng tiền hoạt động kinh doanh chính âm 564 tỷ đồng.

Tính tới 30/6/2019, “của để dành” của các DN bất động sản là khoản người mua trả tiền trước có dấu hiệu đi ngang so với đầu năm. Tại một vài DN ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh như NTL, HDG, khoản người mua trả tiền trước giảm xuống cho thấy không có khoản thu gối đầu để hạch toán doanh thu cho các kỳ sau.

Trong khi kết quả kinh doanh nửa đầu năm còn khiêm tốn thì tỷ trọng khoản người mua trả trước so với doanh thu kế hoạch của các DN cũng ở mức không cao, có DN ở mức thấp như PDR, TDH, HDC, DXG, HDG, NTL…

Diễn biến này cho thấy, các DN không có khoản thu sẵn có để hạch toán vào doanh thu và lợi nhuận nửa cuối năm, phải trông đợi vào việc mở bán các dự án mới hoặc tìm nguồn thu khác.

6 tháng đầu năm 2019 cũng chứng kiến sự khát vốn của các DN bất động sản, khi hàng loạt tên tuổi trên sàn như DXG, PDR, HDG, VPI, SCR… đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu và tạo ra mặt bằng lãi suất trái phiếu cao hơn năm 2018.

Theo đó, lãi suất ở mức 10 - 14,5%, so với mức dưới 10% năm 2018. Ðây là hệ quả khi ngân hàng siết dòng tiền chảy vào bất động sản.

Với tình hình kinh tế hiện tại, chưa có dấu hiệu NHNN sẽ nới lỏng quy định, do đó, việc các DN bất động sản đẩy mạnh xây dựng dự án tiếp tục phải huy động qua trái phiếu sẽ còn diễn ra.

Vũ Duy Bắc