Nguồn cung căn hộ được kỳ vọng tăng, trong khi sức mua chịu sức ép từ lãi suất vay mua nhà
Thiết lập đáy mới
Tuần qua, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục lùi về vùng đáy mới sau một thời gian dài chịu áp lực bán.
Trước tiên phải kể đến những cổ phiếu có lãi trong quý II và được kỳ vọng tiếp tục sinh lời trong quý III, nhưng thị giá đã xuống dưới mệnh giá như DXG, HDC.
DXG vừa đổi tên thành Công ty cổ phần BLUEMARQ GROUP, đồng thời thay đổi chiến lược từ phát triển bất động sản truyền thống sang mô hình tập đoàn đầu tư, quản lý tài sản và phát triển bất động sản toàn cầu. Thị giá DXG giảm mạnh dưới mệnh giá trong bối cảnh lợi nhuận còn mỏng so với quy mô vốn điều lệ.
Việc người mua cũ phải tiếp tục thanh toán theo tiến độ, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng, có thể làm gia tăng nhu cầu thoái vốn; đồng thời gây khó khăn cho hoạt động mở bán mới. Sau nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, việc thay đổi chiến lược cho thấy doanh nghiệp đang tìm hướng đi mới sau giai đoạn chưa đạt kỳ vọng trong phát triển nhà ở.
Cổ phiếu Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (mã HDC) cũng giảm xuống dưới mệnh giá. Ông Lê Viết Liên, Tổng giám đốc HDC vừa mua vào cổ phiếu ở vùng giá 12.000 đồng/cổ phiếu, nhưng mới đây đã đăng ký bán 500.000 cổ phiếu khi thị giá tiếp tục lùi về gần 10.000 đồng/cổ phiếu. Công ty chứng khoán cũng đã bán giải chấp thêm 200.000 cổ phiếu HDC thuộc sở hữu của ông Liên.
HDC giảm xuống dưới mệnh giá trong khi Công ty vẫn ghi nhận lợi nhuận hơn 100 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026 và chưa điều chỉnh kế hoạch lợi nhuận 493 tỷ đồng cả năm. Giá trị sổ sách của HDC hiện ở mức 12.660 đồng/cổ phiếu, chủ yếu phản ánh giá vốn quỹ đất được tích lũy từ nhiều năm trước, chưa phản ánh đầy đủ mức tăng của giá đất theo thị trường.
Hội đồng quản trị HDC đã thông qua chủ trương chuyển nhượng dự án Khu nhà ở phía Đông đường 3 Tháng 2 (Hodeco Seavillage) với giá 1.000 tỷ đồng, trong khi giá vốn mua đấu giá dự án này từ nhiều năm trước chỉ khoảng 38 tỷ đồng.
Nếu hoàn tất, thương vụ chuyển nhượng sẽ giúp HDC cơ cấu lại tài chính, giảm nợ và tập trung nguồn lực cho các dự án khác. The Light City là một trong những dự án có giá trị hàng tồn kho lớn nhất của HDC, với sản phẩm chủ yếu là đất biệt thự và nhà liền kề.
Ngay sau khi bị bán giải chấp cổ phiếu, ông Liên đăng ký mua lại 1 triệu cổ phiếu HDC. Chủ tịch Hội đồng quản trị HDC và người thân cũng đăng ký mua 1 triệu cổ phiếu. Dù vậy, sau các thông tin đăng ký mua, cổ phiếu HDC vẫn chỉ dao động quanh mệnh giá.
Cổ phiếu TCH của Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy cũng lùi về sát mệnh giá, ở mức 10.800 đồng/cổ phiếu, thấp hơn giá trị sổ sách 11.583 đồng/cổ phiếu. Trong khi đó, doanh nghiệp có khoảng 6.500 tỷ đồng tiền người mua trả trước, tạo cơ sở kỳ vọng lợi nhuận quý III và IV tăng trưởng cao.
Bất chấp việc ông Nguyễn Văn Đa, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần DICERA Holdings (mã DC4), đăng ký mua 200.000 cổ phiếu, thị giá DC4 vẫn giảm xuống dưới mức 6.000 đồng/cổ phiếu. Trong khi đó, giá trị sổ sách của DC4 là 12.000 đồng/cổ phiếu, còn P/E của bốn quý gần nhất chỉ gần 4 lần.
Nhiều cổ phiếu đang có thị giá thấp hơn giá trị sổ sách, thậm chí một số doanh nghiệp còn thấp hơn hai phần ba.
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, ông Lê Đình Thắng, Chủ tịch Hội đồng quản trị DC4 cho biết, năm 2026, doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 1.415 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 182 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 107,4 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2025.
Những tháng cuối năm, Công ty tiếp tục đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm. Dự án chung cư Hòa Lân - Thuận Giao, tên thương mại The Collection 688, đang hoàn thiện thủ tục để đưa ra thị trường cuối năm.
Bên cạnh bất động sản, DC4 mở rộng sang hạ tầng công nghiệp và chuẩn bị khởi công dự án nhà ở xã hội tại TP. Huế, quy mô khoảng 26,17 ha, dự kiến phát triển 1.680 căn nhà ở xã hội thấp tầng, tổng mức đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng.
Theo ông Thắng, năm 2026, thị trường bất động sản tiếp tục chịu tác động của diễn biến lãi suất, chi phí vốn, những thay đổi về chính sách và quy định liên quan đến thị trường nhà ở, cũng như định hướng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Những yếu tố này có thể tác động đến tâm lý nhà đầu tư và mức định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản.
“Hiện rất nhiều doanh nghiệp trong ngành đang có thị giá thấp hơn giá trị sổ sách, thậm chí một số doanh nghiệp còn thấp hơn hai phần ba”, ông Thắng nói.
Trong khi cổ đông nội bộ DC4 kỳ vọng lợi nhuận năm nay tăng trưởng, đảm bảo khả năng trả cổ tức 10% như Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông thông qua, tương đương 16% thị giá, cổ phiếu DC4 vẫn chịu áp lực bán trên thị trường.
Ngay cả KDH, cổ phiếu của một doanh nghiệp có tên tuổi trên thị trường bất động sản TP.HCM, cũng giảm mạnh về vùng giá thấp. Trước đó, cổ phiếu này từng xuống mức thấp nhất trong quá khứ vào cuối năm 2022, ở mức hơn 13.500 đồng/cổ phiếu, trong khi giá trị sổ sách hơn 16.000 đồng/cổ phiếu. Khi KDH giảm về vùng 16.000 đồng/cổ phiếu, con trai Chủ tịch Hội đồng quản trị Lý Điền Sơn đã mua vào 20 triệu cổ phiếu, song giao dịch này không chặn được đà giảm của thị giá.
Nguồn cung tăng cao
Không chỉ chịu sức ép từ diễn biến riêng của từng doanh nghiệp, nhóm cổ phiếu bất động sản còn đối mặt với sự thay đổi trong triển vọng cung - cầu của thị trường nhà ở.
Trong báo cáo phân tích mới đây, Công ty Chứng khoán Smart Invest đánh giá, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ban hành trong giai đoạn 2023-2024 đã được sửa đổi. Riêng Luật Đất đai 2024 đã được sửa đổi bởi 12 luật khác và Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Ba dự án luật thay thế dự kiến sẽ được trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI diễn ra vào tháng 10 này và nếu được thông qua dự kiến cùng có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Việc sửa đổi các luật này được kỳ vọng khơi thông quỹ đất đang bị ách tắc, đưa vào khai thác khi dự án không còn phải chờ định giá đất cụ thể, không bị đình trệ do chưa đạt thỏa thuận với nhóm 25% hộ dân còn lại trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và không cần quy hoạch 1/500 mới được đấu giá. Đây là những nút thắt chính khiến nguồn cung căn hộ thiếu hụt trong giai đoạn trước.
Thông tin từ các doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết, việc tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản đang được đẩy mạnh. Tiến độ có thể chưa nhanh, nhưng các vướng mắc đã được nhận diện và đang từng bước có giải pháp xử lý.
Những chính sách lớn về thị trường nhà ở cũng làm thay đổi kỳ vọng của giới đầu tư. Sau hơn chục năm nắm giữ cổ phần tại Khang Điền, VinaCapital đã thoái vốn khỏi doanh nghiệp này. Kể từ đó, giá KDH tiếp tục giảm ít nhất một phần tư. Hàng loạt cổ phiếu bất động sản như NLG, HDG, PDR... cũng bị chiết khấu mạnh, xuống dưới giá trị sổ sách.
Sự điều chỉnh kỳ vọng của thị trường là có cơ sở khi nhu cầu nhà ở hiện chịu ảnh hưởng lớn từ tăng trưởng tín dụng và mặt bằng lãi suất, thay vì chỉ phụ thuộc vào nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người mua.
Theo khảo sát, một số dự án đã nộp tiền sử dụng đất từ các năm trước đang được chào bán với biên lợi nhuận trên 30%, sau khi giá căn hộ tăng mạnh năm ngoái nhờ tín dụng mua nhà tăng trưởng cao và lãi suất thấp. Khi sức mua suy giảm, chủ đầu tư phải tăng chiết khấu, khuyến mại, khiến giá bán thực tế thấp hơn giá niêm yết. Mặt bằng giá vẫn có thể phải điều chỉnh thêm để phù hợp khả năng chi trả của người mua.
Theo các chuyên gia, đầu tư cổ phiếu bất động sản ở thời điểm này cần đặt yếu tố cơ bản lên hàng đầu, trong đó chú trọng doanh nghiệp có cơ cấu nợ vay lành mạnh và khả năng duy trì cổ tức từ dòng tiền bán hàng. Dòng tiền nhiều khả năng tiếp tục phân hóa, không ít cổ phiếu có thể thiết lập vùng đáy thấp hơn và đi ngang trong thời gian dài trước khi được dòng tiền quan tâm trở lại.
