Trên thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ đã tăng trong 19 quý liên tiếp. Ảnh: Dũng Minh
Giá nhà miệt mài tăng
Là người nhiều năm nghiên cứu thị trường nhà ở, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho hay, theo tính toán của ông, giá nhà tại Việt Nam đang ở mức rất cao so với thu nhập người dân. Theo đó, bình quân mỗi người phải dành đến 23,5 năm thu nhập để có thể mua nhà, cao hơn nhiều so với mức bình quân trong khu vực khoảng 16 năm.
Ông Lực cho biết, bất cập về giá nhà đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó có việc nguồn cung dự án mới thiếu hụt và những tồn tại này cũng đã được báo cáo lên Thủ tướng Chính phủ để tìm cách tháo gỡ.
Chẳng hạn, tại thị trường căn hộ Hà Nội, dữ liệu từ Savills Việt Nam cho biết, trong quý III/2023 chỉ có thêm 1.891 căn hộ hạng B được bổ sung vào nguồn cung căn hộ mới, giảm 47% theo quý và 65% theo năm. Hai phân khúc hạng A và C không có thêm sản phẩm mới trong quý. Số lượng căn hộ bán thành công tiếp tục giảm 16% theo quý và 42% theo năm, đạt 2.100 căn.
Tương tự, phân khúc biệt thự và liền kề cũng không có thêm dự án mới, toàn thị trường chỉ có 30 căn mới từ dự án hiện hữu tại Thanh Trì. Nguồn cung mới phân khúc thấp tầng giảm 76% theo quý và 94% theo năm. Số lượng căn đã bán trong quý giảm 5% theo quý và 66% theo năm, đạt 101 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, ổn định theo quý nhưng giảm 11% theo năm.
Đáng lưu ý, giá bán sơ cấp căn hộ đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Như vậy, với thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Tương tự, giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý lên 103 triệu đồng/m2 đất, nhà liền kề tăng 9% theo quý lên 190 triệu đồng/m2, shophouse tăng 6% theo quý.
Trên thực tế, việc giá nhà tăng là khó tránh khi các chi phí đầu vào như chi phí đất, nguyên vật liệu, nhân công, lãi vay… đều tăng, trong khi nguồn cung dự án mới chỉ nhỏ giọt. Cùng với đó là câu chuyện khan hiếm quỹ đất khiến các sản phẩm bình dân ngày càng vắng bóng do xu hướng phát triển các dự án cao cấp ngày càng “thịnh”, mức độ đầu tư cho chất lượng xây dựng, hệ thống tiện ích, cảnh quan ngày càng lớn.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, trên thị trường nhà ở, không ít sản phẩm được đẩy lên mức giá rất cao. Điều này đến từ nhiều yếu tố, trong đó giá đất tăng, khan hiếm nguồn cung là lý do khiến không ít chủ đầu tư đặt kỳ vọng vào giá nhà quá lớn, dẫn đến việc có những sản phẩm ra hàng sau mà mức giá cao hơn nhiều mặt bằng giá bình quân toàn thị trường, nhất là với phân khúc biệt thự.
“Có dự án biệt thự, liền kề ở khu Tây Hồ Tây, giá bán những căn liền kề thời điểm quý III/2020 vào khoảng 26 tỷ đồng/căn, nhưng hiện leo lên 40 tỷ đồng/căn, kể cả những căn lỗi phong thủy”, bà Hằng nói và cho biết thêm, thị trường từng chứng kiến có dự án biệt thự, liền kề thuộc quận Hà Đông do chủ đầu tư đặt giá cao hơn kỳ vọng người mua nên công tác bán hàng không thành công và ngược lại, có dự án tại Mê Linh, mức giá cho một căn biệt thự/liền kề chỉ khoảng 10 tỷ đồng/căn, phù hợp với nhu cầu đầu tư nên thanh khoản khá tốt.
Cơ hội cho thị trường thứ cấp
Các sản phẩm thứ cấp được rao bán có mức giá phù hợp, tiệm cận giá trị thực và có thể sử dụng ngay, lại an toàn về pháp lý khi đã có sổ và thuận tiện cho bên mua và bên bán bởi có thể cầm cố, thế chấp để vay vốn.
Theo chuyên gia của Savills, việc giá nhà tăng mạnh, thậm chí tăng vô lý ở một số dự án một mặt hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhưng mặt khác cũng mang đến cơ hội cho các chủ sở hữu hay người mua ở thị trường thứ cấp, bởi các sản phẩm thứ cấp được rao bán có mức giá phù hợp, tiệm cận giá trị thực và có thể sử dụng ngay, lại an toàn về pháp lý khi đã có sổ và thuận tiện cho bên mua và bên bán bởi có thể cầm cố, thế chấp để vay vốn.
Phân tích sâu hơn về diễn biến giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM, theo bà Hằng, hiện tại 2 thị trường lớn nhất cả nước này gần như “tuyệt chủng” phân khúc hạng C, còn ở phân khúc hạng A, mặt bằng giá tại Hà Nội và TP.HCM có độ “vênh” rất lớn. Cụ thể, mức giá bình quân phân khúc hạng A tại Hà Nội đạt 97 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM lên tới 230 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng 10.000 USD/m2).
Bà Hằng cho biết, từ đầu năm 2022 tới cuối quý I/2023, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng để mua bất động sản giá trị lớn như biệt thự, liền kề không thuận tiện. Mặt khác, nhà đầu tư chỉ tham gia khi có tài sản đảm bảo và kỳ vọng lợi nhuận tốt. Do đó, các yếu tố nói trên cũng cản trở người mua tham gia vào thị trường, kể cả nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, khi mà thanh khoản thị trường èo uột, suất đầu tư lớn là thách thức làm chùn tay bên mua. Dẫu vậy, diễn biến này kéo dài đến thời điểm hiện tại có thể sẽ mang đến cơ hội mua được các sản phẩm với mức giá tốt hơn sau khi chịu sự điều chỉnh của thị trường.
Cùng góc nhìn, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, giá bán neo cao là rào cản lớn nhất đối với người mua ở thời điểm hiện tại vì các loại hình bất động sản thấp tầng thường có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua.
Ông Tuấn cho biết, giá rao bán trung bình nhà phố trong quý III/2023 là 333 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 209 triệu đồng/m2 tại TP.HCM. Tuy nhiên, nhà liền kề, biệt thự tại các khu đô thị ven đô khá tiềm năng nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng tương lai hỗ trợ cho xu hướng giãn dân đô thị ra vùng ven và lân cận. Nhiều khu đô thị ven đô chứng kiến tốc độ tăng giá biệt thự, liền kề tốt trong những năm qua có thể kể tới là Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hà Nội) với mức tăng 20-30% mỗi năm, hay như Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (TP.HCM) tăng giá trên dưới 20% mỗi năm. Nói cách khác, với sản phẩm thấp tầng, dù giá bán cao nhưng phân khúc này lại có xu hướng và tiềm năng hồi phục khác nhau (giữa shophouse và biệt thự, liền kề), từ đó mang lại cơ hội cho nhà đầu tư.
Riêng với phân khúc căn hộ, ông Tuấn cho rằng, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường thời gian qua do loại hình nhà ở này phục vụ nhu cầu thực. Trong quý III/2023, mức độ quan tâm chung cư có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý liền trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.
Trong 3 quý đầu năm 2023, giá rao bán chung cư tăng nhẹ từ 1-5% tại Hà Nội và gần như đi ngang tại TP.HCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Cụ thể, sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.
Việc mua chung cư đang ngày càng trở nên khó khăn đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân có xu hướng chuyển sang đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà, điều này đồng nghĩa với việc thị trường căn hộ thứ cấp đang trở nên tiềm năng hơn so với giai đoạn trước, cả với bên mua và bên sở hữu (ở khả năng khai thác cho thuê).
