Hoạt động triển khai dự án mới đang chờ được “tháo nghẽn”.
Kỳ vọng vào quyết tâm gỡ khó chính sách
Tâm điểm của thị trường tuần vừa qua là kỳ họp bất thường lần thứ nhất Quốc hội khóa XV với 4 vấn đề sẽ tác động mạnh tới thị trường bất động sản ở cả góc độ trực tiếp lẫn gián tiếp.
Ngoài Nghị quyết về chính sách tài khóa - tiền tệ hỗ trợ nền kinh tế với gói hỗ trợ lên tới khoảng 340.000 tỷ đồng có thể tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho nền kinh tế cũng như thúc đẩy dòng tiền gián tiếp đổ vào thị trường bất động sản, thì các vấn đề còn lại đều tác động trực tiếp tới sự vận hành của thị trường. Cụ thể là trong khi việc đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công triển khai dự án đường bộ cao tốc Bắc - Nam vừa kích thích tổng cầu, vừa phát triển thị trường bất động sản nơi cao tốc đi qua, thì việc sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư về công nhận chủ đầu tư dự án… sẽ “tháo chốt” cho ít nhất 208 dự án bất động sản ở TP.HCM và Hà Nội mắc kẹt suốt nhiều năm qua, tạo cú huých quan trọng về nguồn cung.
Nói như TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh, sự đồng hành của Quốc hội và Chính phủ với mục tiêu sớm vực dậy nền kinh tế là tín hiệu tích cực, giúp nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có thêm điểm tựa.
Đồng quan điểm, ông Phạm Trung Hà, Chủ tịch Funi Bamboo miền Bắc đánh giá, sự quyết liệt của Quốc hội và Chính phủ giúp các doanh nghiệp bất động sản tự tin hơn với kế hoạch kinh doanh năm 2022, nhất là sau 2 năm hứng chịu “cú sốc” Covid-19.
Với hoạt động đầu tư công nói chung, theo TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, cứ 1 đồng đầu tư công sẽ kích thích 8-10 đồng đầu tư xã hội. Như vậy, nếu giải ngân đầu tư công đạt 50.000-60.000 tỷ đồng thì sẽ kích thích đầu tư từ 400.000-600.000 tỷ đồng, chưa kể đẩy mạnh giải ngân đầu tư công vào các dự án hạ tầng giao thông còn kéo hoạt động xây dựng, cung cấp vật liệu xây dựng sôi động trở lại.
Thực tế, không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản TP.HCM dẫn đầu cả nước cả quy mô lẫn giá trị, bởi chỉ tính riêng khu vực phía Đông Thành phố đã có một loạt dự án hạ tầng giao thông lớn như Xa lộ Hà Nội, Metro số 1, Mai Chí Thọ…, kéo theo nhiều nhà phát triển bất động sản lớn ở cả trong nước và nước ngoài như Him Lam Land, Novaland, Điền Phúc Thành, Keppel Land… về đây phát triển dự án.
Còn ông Cao Đăng Hoạt, Chủ tịch HĐQT Ruby Group đánh giá, khi các dự án hạ tầng phát triển sẽ tạo nền tảng tốt cho thị trường địa ốc bứt phá, qua đó thúc đẩy nền kinh tế hồi phục nhanh hơn. Theo ông Hoạt, chỉ riêng với cao tốc Bắc – Nam, khi tuyến đường này hoàn thiện sẽ nối liền 2 đầu Bắc - Nam, từ Lạng Sơn cho đến Cà Mau và đánh thức tiềm năng của các vùng miền, đặc biệt ở các địa bàn có tuyến cao tốc đi qua.
“Đại lộ là đại phú, có hạ tầng, đường sá, giao thông thì kinh tế - xã hội và cả thị trường bất động sản ắt sẽ phát triển”, ông Hoạt hào hứng nói.
Với việc xem xét dự án Luật sửa đổi, bổ sung nhiều điều luật, nhiều thành viên thị trường cho biết, đây là điều được chờ đợi nhất lúc này, bởi theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOReA), thị trường hiện còn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt là sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, sự chưa khớp nối giữa quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản khiến cho nhiều dự án lâm vào bế tắc, dẫn đến nguồn cung giảm mạnh.
Thống kê của HOReA cho thấy, trong số 208 dự án mắc kẹt nêu trên, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại. Giả định, mỗi dự án nhà ở thương mại này có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, nên việc không được công nhận chủ đầu tư các dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế VAT; nếu lợi nhuận các dự án đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng thì Nhà nước còn bị thất thu thêm 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp, chưa kể nhiều loại thuế khác.
“Chính vì lẽ đó, việc tạo ra những chính sách cởi mở, thông thoáng cho môi trường kinh doanh rất được doanh nghiệp hoan nghênh”, ông Châu nhấn mạnh.
 |
Nhu cầu nhà ở vẫn rất cao |
Cơ hội bứt phá
Trên thực tế, dòng tiền đầu tư thông minh luôn “đi trước một bước” khi thị trường xuất hiện những tín hiệu mới và đó là lý do dòng tiền đã đổ mạnh hơn vào thị trường bất động sản trong 2 tháng cuối năm 2021, khi sự lạc quan về năm 2022 ngày một lớn.
Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, trải qua giai đoạn khó khăn, các doanh nghiệp hiện đều trong tâm thế sẵn sàng bứt phá. “Mặc dù diễn biến dịch bệnh Covid-19 còn khó lường, nhưng nhìn chung, các yếu tố nội tại như tốc độ phát triển dân số, đô thị, sự phát triển cơ sở hạ tầng, sự tăng trưởng về thu nhập, sự hội nhập của nền kinh tế… vẫn tích cực, từ đó đảm bảo sức bật tốt cho thị trường”, bà Hương nói.
Mặt khác, dịch Covid-19 tuy kéo giảm đà tăng trưởng của thị trường, nhưng cũng giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản trở nên vững vàng hơn trước những biến cố. Có thể thấy rõ điều này khi thị trường không xảy ra tình trạng bán tháo, hoạt động bán cắt lỗ chủ yếu đến từ những nhà đầu tư vốn mỏng, không chịu được áp lực lãi vay ngân hàng. Trong khi đó, nhà đầu tư vốn lớn vẫn duy trì xu hướng mua nhiều hơn bán, tăng cường thu gom nhà đất “chờ thời” với quan điểm bất động sản là cuộc chơi dài hạn.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam phân tích, trong giai đoạn khủng hoảng, nhà đầu tư thường có xu hướng tập trung vào các tài sản trú ẩn như bất động sản. Tại Việt Nam, mặc dù các vướng mắc pháp lý dự án còn cần thêm thời gian tháo gỡ, song các nhà đầu tư vẫn kiên nhẫn chờ đợi, bởi họ hiểu rằng, đây chính là kênh tích lũy tiềm năng, khi bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực hồi phục mạnh mẽ nhất sau khủng hoảng.
Theo ông Khương, nhà đầu tư hiện có xu hướng rót vốn vào khu vực vệ tinh xung quanh các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang... Bên cạnh đó, quỹ đất lớn cũng được quan tâm để mở rộng các khu đô thị sau này, đặc biệt tại những tuyến đường dọc các thành phố có đường biển dài.
“Đối với nhà đầu tư nước ngoài, cơ hội đầu tư bất động sản nhà ở tại một thị trường gần 100 triệu dân và đang tiếp tục gia tăng như Việt Nam là rất lớn”, ông Khương nhấn mạnh.
Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết, tại những quốc gia kiểm soát tốt dịch bệnh, thị trường bất động sản đều hồi phục mạnh mẽ. Do đó, đây là thời điểm lý tưởng nhất để rót vốn, khi mà khả năng Việt Nam sẽ khống chế tốt hơn dịch bệnh trong thời gian tới được đánh giá cao.
“Hiện tại, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn để thu hút khách mua. Đồng thời, các ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất, đưa mặt bằng lãi vay về khoảng 4%/năm - mức thấp nhất trong nhiều năm qua để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng mùa kinh doanh cao điểm cuối năm, từ đó tạo thêm điều kiện để dòng tiền giải ngân vào thị trường địa ốc”, ông Hoàng nói.
Dự báo của các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, JLL cũng chung quan điểm cho rằng, năm 2022, thị trường bất động sản sẽ bật mạnh cùng đà tăng trưởng của nền kinh tế. Trong đó, các phân khúc bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có cơ hội bứt phá với các chương trình thí điểm mở cửa từ năm 2021. Ngoài ra, phân khúc nhà ở tầm trung và giá thấp cũng sẽ sôi động trở lại khi nền kinh tế hồi phục.
Cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp chờ làm dự án nhà ở thương mại
 |
| Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM |
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở thương mại mà người dân (bao gồm nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp) đang có quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp) phải thực hiện theo thủ tục đấu thầu. Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký đáp ứng yêu cầu thì nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (Điều 18, Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Trường hợp có từ 2 nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu thầu thì căn cứ vào tiêu chuẩn và phương pháp đánh giá về tài chính - thương mại để lựa chọn.
Như vậy, ý kiến đưa ra với lý do nhiều dự án nhà ở thương mại bị vướng mắc không chấp nhận trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp) không được công nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên ngân sách Nhà nước chưa thu được và giảm nguồn thu ngân sách trong các kỳ lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng là không hợp lý. Nếu các trường hợp này vẫn được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì ngân sách Nhà nước sẽ có nguy cơ thất thu hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng khi rất nhiều dự án trên cả nước không được đưa ra đấu thầu.
Trong ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất nông nghiệp” không đủ điều kiện (đất ở) để thực hiện thủ tục dự án sẽ làm hạn chế nguồn cung. Bởi vậy, cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ tạo môi trường lành mạnh, khi việc tiếp cận nguồn đất đai trở nên công bằng, minh bạch hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp chờ làm dự án nhà ở thương mại. Khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân, đồng thời góp phần làm giảm giá nhà đất.
Việc thiếu nguồn cung hiện nay một phần do các địa phương không tổ chức đấu thầu nên không có dự án để các nhà đầu tư (trong nước và nước ngoài) được tham gia đăng ký và lựa chọn. Do đó, việc sửa đổi luật lần này chủ yếu giải quyết cho các dự án gặp vướng mắc từ trước đó (đã nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2015), trong khi các nhà đầu tư mới vẫn chưa được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Chưa kể, việc sửa đổi từ “có quyền sử dụng đất ở” thành “có quyền sử dụng đất” tại Luật Nhà ở sửa đổi 2020 sẽ tác động đến nhiều lĩnh vực, nên cần được đánh giá đầy đủ hơn, đặc biệt là nội dung đề xuất sửa đổi “quyền sử dụng đất” này sẽ đưa trở lại quy định của Luật Nhà ở 2005.
Dư địa phát triển còn nhiều, quan trọng là phải tháo gỡ nút thắt pháp lý dự án
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOReA) |
Trước tiên, cần phải khẳng định, thị trường bất động sản còn nhiều dư địa phát triển do tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng mạnh. Tuy nhiên, cái khó của thị trường hiện nay không nằm ở doanh nghiệp hay người dân, mà do thủ tục pháp lý dự án bị vướng mắc, dẫn đến nguồn cung sản phẩm bị hạn chế.
Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 - Luật Nhà ở 2014) là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhất là các chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai dự án. Cùng với đó, cũng cần sửa đổi, bổ sung cả Khoản 4, Điều 23 - Luật Nhà ở thì mới khắc phục được tình trạng thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất đai vào sử dụng, hạn chế lãng phí và phát huy tối đa hiệu quả nguồn lực từ đất.
Khi nút thắt pháp lý dự án được gỡ bỏ, không chỉ người mua nhà và chủ đầu tư gặp thuận lợi, mà một điểm nghẽn lớn trong dòng chảy bất động sản cũng được khơi thông, từ đó đóng góp thêm khoản thu cho ngân sách nhà nước, nền kinh tế cũng có thêm trợ lực để phục hồi nhanh hơn sau đại dịch.
Hạ tầng sẽ tiếp tục nâng bước thị trường địa ốc
 |
| Ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc APEC Group |
Tôi tin rằng, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không có bong bóng, bởi nguồn cung mới hiện rất ít, mà chủ yếu đến từ những dự án được phê duyệt đầu tư cách đây 2-3 năm. Khan hiếm nguồn cung cũng là lý do đẩy giá nhà tăng cao.
Về kinh tế vĩ mô, mặc dù cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, nhưng Việt Nam là một trong những quốc gia hiếm hoi trên thế giới tăng trưởng dương trong 2 năm qua, xuất khẩu cũng nằm trong tốp đầu thế giới. Để kích thích kinh tế, Chính phủ liên tục đưa ra các gói kích cầu đối với đầu tư công, đặc biệt đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, đường sá giao thông, các tuyến cao tốc và đường liên tỉnh và khi đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, thị trường bất động sản đương nhiên được hưởng lợi. Đây cũng là yếu tố quan trọng nhất giúp thị trường bất động sản phát triển hơn trong thời gian tới.
Đối với từng phân khúc, trong năm 2022, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt là những khu công nghiệp lớn quy mô từ 500 ha trở lên. Về bất động sản đô thị, cơ hội sẽ tới từ khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM, khi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối tiếp tục được hoàn thiện và giá bất động sản những nơi này đang thấp so với kỳ vọng thị trường. Với bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc này sẽ bật mạnh trở lại nhưng không dàn trải, mà tập trung ở những dòng sản phẩm đáp ứng được đông đảo nhu cầu của người dân với giá hợp lý.
