Hàng trăm dự án nhà ở trên cả nước đang vướng pháp lý đất đai. Ảnh: Dũng Minh
Nhiều luật chồng chéo, khó điều tiết
Bên cạnh giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bỏ khung giá đất…, một vấn đề lớn được quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai lần này là sự phù hợp, thống nhất giữa các sắc luật liên quan trong lĩnh vực đất đai.
Đây cũng là điều Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh nhiều lần trong phiên dẫn đề tại hội nghị bàn về vấn đề này cuối tuần qua. Theo cơ quan thẩm định chính Luật Đất đai sửa đổi, đây là sắc luật khó, nhạy cảm, có tác động lên nhiều lĩnh vực kinh tế khác nên việc đảm bảo tính thống nhất là cực kỳ cần thiết bởi một bộ luật “tốt” sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ và khả thi cho việc khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai.
Thống kê sơ bộ được PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật đất đai, Đại học Luật Hà Nội đưa ra gần đây cho thấy, hệ thống luật ở nước ta có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản, nhìn qua tưởng chừng như hành lang pháp lý lĩnh vực này rất chặt chẽ, nhưng thực tế lại vô cùng phức tạp, chồng chéo. nhìn trong một bộ, ngành thấy ổn, nhưng nhìn toàn diện lại thấy bất ổn.
Nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu do pháp luật Việt Nam bị phân mảng, thiếu sự đồng bộ, thiếu một một cơ chế phù hợp, một cơ quan trung gian có tiếng nói phản biện đủ khách quan, độc lập để tiến hành rà soát, kiến nghị sửa đổi nhằm khắc phục sự chồng chéo, xung đột trong quá trình xây dựng và sửa đổi pháp luật.
Tình trạng “rối như canh hẹ” đã được ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) từng nhiều lần ví von khi nói về hệ thống luật pháp bất động sản hiện hành trong rất nhiều cuộc họp gần đây.
Đơn cử như xung đột trong quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất, về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng, sự chồng chéo trong thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản, sự bất nhất về quyền chuyển nhượng dự án bất động sản… giữa các sắc luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai....
Từ đó dẫn đến tình trạng “dừng - ngâm - đùn đẩy trách nhiệm”, gây mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro cho người dân, doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
“Cán bộ thụ lý, giải quyết hồ sơ không biết phải thực hiện theo quy định nào mới đúng. Tâm lý sợ sai, không dám làm, dám chịu trách nhiệm của cán bộ cấp dưới dẫn đến việc làm gì cũng xin ý kiến cấp trên, dồn việc cho Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ. Đây chính là điểm nghẽn lớn cho cả nền kinh tế, mà sự chậm trễ trong việc giải ngân vốn đầu tư công thời gian qua là một điển hình”, ông Tuấn nói và cho biết thêm, hiện tồn tại tình trạng “loạn sứ quân” giữa các quy định pháp luật của các bộ, khiến một luật mà mỗi địa phương thực hiện một kiểu, còn các cơ quan thực thi chính sách lúng túng, bị động khi giải quyết công việc cho người dân, doanh nghiệp.
Chính sách tốt sẽ không phải “lách luật”
Trong nhiều văn bản tổng hợp ý kiến phản ánh từ các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM và nhiều địa phương phía Nam, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong khoảng 3 năm gần đây, UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp. Thế nhưng, các dự án này vẫn bị coi là chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư do vướng đất rạch, bờ đất, đường… thuộc quản lý của Nhà nước xen cài trong đất dự án nhà ở thương mại (thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% diện tích đất dự án).
Tương tự, trong văn bản góp ý sửa đổi Luật Đất đai, đại diện Tập đoàn Taseco cho rằng, Điều 4 - Luật số 03/2022/QH15 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất ngày 11/1/2022 đã sửa đổi quy định tại Khoản 1, Điều 23 - Luật Nhà ở về các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng phù hợp hơn, đó là chỉ cần không thuộc diện Nhà nước thu hồi và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay vì phải có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, thế nhưng “vẫn chưa giải quyết được trường hợp các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, mà đất đó là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở”.Cho đến nay, các dự án thuộc diện này vẫn ách tắc, chưa có hướng giải quyết.
Theo quy định tại Điều 4 - Luật số 03/2022/QH15, nhà đầu tư không thuộc trường hợp được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi: (1) Chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp; (2) chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, mặc dù đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, hiện nay, cả nước có hàng trăm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bị ách tắc, không thể triển khai (trong đó, Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án...) vì vướng quy định này, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp.
“Chỉ vì cụm từ ‘đất ở’, nhiều doanh nghiệp quản lý, sở hữu quỹ đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng chưa phải là đất ở không thể triển khai dự án. Trong khi bản chất đất ở luôn có sau tất cả các loại đất khác là đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà thành. Trên thực tế, doanh nghiệp phải làm tất cả các khâu, sau đó đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở. Vì thế, không thể có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận đầu tư”, đại diện Taseco nhấn mạnh.
Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, một chính sách tốt phải là chính sách khiến đối tượng chịu tác động chấp nhận tuân thủ với thái độ tích cực. Với cách thức xây dựng chính sách tại Điều 23 - Luật Nhà ở đã được sửa đổi như hiện nay, nếu doanh nghiệp A thực hiện nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để “gom” được 100 ha đất mà không có mét vuông đất ở nào thì không thể triển khai dự án, cho dù phù hợp quy hoạch.
Để “ứng phó”, doanh nghiệp A tất yếu sẽ nảy sinh ý định “mua gom” thêm một căn nhà ở vị trí kế cận dự án để có một phần đất ở và nếu mua được căn nhà với diện tích tối thiểu 30 m2, doanh nghiệp A sẽ được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất 100 ha + 30 m2. Bởi theo pháp luật đất đai hiện hành, chủ đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở nhất định trong khu đất làm dự án (có thể là 1% hoặc 0,1% hoặc thấp hơn) thì đều có thể được chấp thuận làm dự án nhà ở thương mại.
“Như vậy, chủ thể nào thực sự hưởng lợi? Nhà nước không được bởi dự án tăng thêm 30 m2 hầu như không làm tăng nguồn thu tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp A triển khai được dự án nhưng phải chấp nhận mua thêm căn nhà 30 m2 với giá cao hơn giá thị trường nhằm mục đích duy nhất là hợp thức hóa chính sách. Ngược lại, cá nhân B có căn nhà 30 m2 bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá ‘trên trời’ khi biết doanh nghiệp A phải mua với bất kỳ giá nào”, ông Đỉnh phân tích.
Đồng quan điểm, PGS-TS. Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fullbright Việt Nam nhìn nhận, pháp luật nhà đất cần bền vững, ổn định, nhất quán, tránh thay đổi thất thường, nên những xung đột trước đây phải được giải quyết trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Theo ông Nghĩa, những lần sửa đổi Luật Đất đai gần đây dù đã tiếp thu các ý kiến thành viên thị trường, nhưng nhìn chung vẫn còn nhiều điểm gợn do hoạt động lập pháp hiện nay lại khá phân tán. Các tổ biên tập, ban soạn thảo các luật chuyên ngành như đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản, dân sự, giao dịch bảo đảm, tín dụng, công chứng, thi hành án… đều riêng rẽ, mà không có sự thống nhất.
“Nếu bộ nào cũng bám sát nhu cầu quản lý của riêng ngành mình, e rằng phạm vi điều chỉnh của từng luật có khi trở thành ‘lãnh địa’. Các vùng chồng lấn, vùng xám, rất dễ trở thành vùng nguy hiểm cho người dân, doanh nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest cũng cho rằng, tinh thần của việc sửa đổi Luật Đất đai lần này phải mang tính thực chất, giải quyết triệt để các vướng mắc… để cùng với Luật Đầu tư làm cơ sở dẫn chiếu cho các sắc luật khác. Do đó, trong lần sửa đổi này, Chính phủ cần nêu rõ mục tiêu là giải quyết hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư, quan tâm đến lợi ích của người dân, doanh nghiệp trong từng chính sách.
