Nhà chung cư ven đô tăng giá một phần lớn đến từ yếu tố hạ tầng
Đua nhau phá kỷ lục giá
Trong tuần qua, thị trường bất động sản Hà Nội xôn xao thông tin Vinhomes chuẩn bị ra mắt thêm một “siêu” dự án ở Hưng Yên (cách trung tâm Hà Nội gần 20 km) với giá chào bán cho các căn biệt thự/liền kề, shophouse lên tới hơn 300 triệu đồng/m2.
Cùng với mức giá chào bán cao ngất ngưởng của loại hình nhà thấp tầng và quy mô tiện ích “khủng” được chủ đầu tư cam kết xây dựng, mức giá bán nhà chung cư tại dự án này được cho là không kém cạnh so với dự án Vinhomes Ocean Park 1 và Vinhomes Smart City hiện nay, đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2.
Mặc dù chưa phải là mức giá cao nhất đối với một dự án ngoài khu vực trung tâm Hà Nội hiện nay, nhưng vẫn gây ngạc nhiên bởi đà tăng giá chóng mặt trong thời gian ngắn. Cách đây hơn 3 năm, khi mới ra mắt, Vinhomes Smart City Tây Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) từng khiến thị trường sửng sốt với mức giá gần 33 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều dự án khu vực nội đô, đồng thời xác lập mặt bằng giá chung cư mới cho khu vực phía Nam Thủ đô khi đó.
Cũng tại Nam Từ Liêm, giá bán tại dự án Hoàng Thành Pearl, theo bảng giá nhân viên bán hàng cung cấp, đang được giao dịch quanh mức giá 46 triệu đồng/m2 cho các căn hộ. Dự án được mở bán từ cuối tháng 6/2022, dự kiến bàn giao trong quý I/2024, hiện bán được khoảng 108 căn (tương đương 1/3 tổng số căn hộ tại dự án) và giá bán ước tăng khoảng 10% trong tháng 9.
Tại khu vực Hà Đông hay Hoàng Mai, 2 dự án Grand Sunlake Văn Quán và Hà Nội Melody Residence cùng được chào giá lên tới 43 triệu đồng/m2...
Tuy không cao như khu vực phía Nam, các dự án căn hộ tại phía Đông Hà Nội đều ở mức trên 33 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án Le Grand Jardin Sài Đồng (Khu đô thị Sài Đồng, Long Biên) đang được giao dịch từ 37-42 triệu đồng/m2, cụ thể: Căn hộ 83 m2 bàn giao thô có giá khoảng 3,1 tỷ đồng/căn, bàn giao có nội thất từ 3,5-3,6 tỷ đồng/căn.
Hay tại dự án Bình Minh Garden (số 93 Đức Giang, Long Biên), giá bán các căn hộ dao động từ 33-35 triệu đồng/m2, nhưng mức giá này là dành cho các căn có diện tích lớn từ 90-100 m2. Như vậy, một căn hộ 90 m2 tại dự án này có giá bán từ 2,9-3,1 tỷ đồng.
Cá biệt, ở khu vực Đông Trù (Đông Anh), các căn hộ còn lại của dự án Eurowindow Đông Trù hiện niêm yết mức giá bàn giao kèm nội thất liền tường là 25 triệu đồng/m2, tăng 1-1,5 giá từ đầu năm đến nay.
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong 8 tháng đầu năm 2022, tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội cao khoảng hơn từ 2-5 so với tại TP.HCM tùy từng dự án, trong đó có đóng góp không nhỏ của các dự án chung cư khu vực ngoại thành khi tăng liên tục trong một năm qua. Các phân khúc căn hộ tại Hà Nội có giá rao bán tăng 15-20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, càng xa trung tâm, mức độ gia tăng của dự án càng cao.
“Tôi thực sự bất ngờ bởi chỉ sau chưa đầy 3 tháng, giá bán thứ cấp tại nhiều dự án chung cư ven đô đã tăng 3-5 triệu đồng/m2. Một số dự án chung cư mới tại các huyện ngoại thành giá bán sơ cấp cũng cao, thấp nhất cũng từ 33-35 triệu đồng/m2”, chị Ngân Hà (ngụ tại Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán khi đang tìm mua một căn hộ cho bố mẹ và cô em gái chuẩn bị từ quê lên Hà Nội sinh sống từ đầu năm tới.
Vì sao nhà xa trung tâm ngày càng lên giá?
 |
Ngày càng nhiều thương hiệu bất động sản lớn chọn vùng ven để tạo lập những quần thể dự án. Ảnh: Dũng Minh |
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, dịch bệnh Covid-19 khiến một bộ phận người dân muốn dịch chuyển ra những khu vực xa trung tâm hơn, nơi có môi trường sống xanh, thoáng đãng và các dự án chung cư ngoại thành trở thành lựa chọn tối ưu. Bên cạnh đó, xu hướng chuyển dịch dòng tiền từ phía Nam ra các địa phương phía Bắc, bao gồm cả Hà Nội, cũng khiến bất động sản Thủ đô tăng giá.
“Giá đất tăng liên tục kéo giá nhà chung cư tăng theo. Nếu như giá đất tăng 20-30% mỗi năm thì giá căn hộ chung cư tăng trung bình 9-10% là bình thường và phù hợp quy luật thị trường”, ông Quốc Anh nói, đồng thời cho rằng, khái niệm về “khu vực trung tâm” cũng đã thay đổi. Nếu như cách đây 5-10 năm, người Hà Nội vẫn định nghĩa khu vực quận Hoàn Kiếm là vùng lõi thành phố và các quận lân cận như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Cầu Giấy… là các quận trung tâm của Thủ đô, nhưng nay khu vực nào có hạ tầng phát triển, kết nối thuận lợi và đầy đủ các dịch vụ, tiện ích thì khu vực đó là trung tâm.
“Nam Từ Liêm, Hà Đông… cũng có thể gọi là trung tâm nếu người dân tại đó cảm thấy hài lòng với chất lượng cuộc sống, tiện ích, chất lượng dịch vụ thỏa mãn nhu cầu sống”, ông Quốc Anh chia sẻ.
Thực tế, hiện nay, tâm lý ngại ở xa đã không còn ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định mua nhà so với trước. Những cung đường nghìn tỷ liên tục được đầu tư, phát triển trong những năm gần đây đã kéo gần khoảng cách với vùng lõi thành phố, khiến nhiều người thoải mái hơn trong việc lựa chọn sống ở vùng ngoại ô.
Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land nhìn nhận, xu hướng dịch chuyển dân cư từ nội đô ra ngoại thành là tất yếu trong bối cảnh đất nội đô ngày một khan hiếm, chi phí đầu tư gia tăng, trong khi thị hiếu của những gia đình trẻ thường hướng tới những khu đô thị có thiết kế cảnh quan rộng rãi, đầy đủ tiện ích hiện đại, tiện nghi. Theo đó, các khu vực lân cận, gần kề trung tâm thành phố dần chiếm ưu thế nhờ sở hữu không gian trong lành, ngập tràn cây xanh, sông hồ bao bọc…, đem đến không gian sống lý tưởng để các cư dân có thể hưởng thụ cuộc sống mỗi ngày.
Đây cũng là lý do khiến ngày càng nhiều thương hiệu bất động sản lớn chọn vùng ven để tạo lập những quần thể dự án lớn, đồng bộ với các khu thương mại, vui chơi mua sắm, giải trí…, nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân, kéo theo làn sóng “ly tâm” ngày một rõ nét hơn.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, nhiều người quan tâm dự án cận trung tâm khiến giá tăng lên là do quy hoạch bài bản và có nhiều tiện ích. Bên cạnh đó, nhiều dự án có ý tưởng phát triển độc đáo và được đầu tư với chất lượng cao. Theo đó, các cụm đô thị dần được hình thành ở khu vực ngoài trung tâm, vừa có thể làm việc, vừa có thể để ở.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhà chung cư tại các khu vực được cho là xa trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh... liên tục tăng giá những năm gần đây xuất phát từ yếu tố hạ tầng.
“Nhiều dự án cao tốc, đường vành đai, các cây cầu vượt sông Hồng... được đầu tư xây dựng giúp cho khả năng kết nối giữa các khu vực này với trung tâm thành phố ngày càng thuận lợi, qua đó khiến bất động sản tăng giá”, ông Đính nói.
Tuy nhiên, ông Đính cũng lưu ý về việc giá nhà tăng không ngừng nghỉ xuất phát từ việc mua đi bán lại căn hộ trên thị trường trong bối cảnh nguồn cung thấp, khiến cho giá chung cư vượt quá giá trị thực tế.
