Giá căn hộ chung cư đã tăng mạnh 8 quý liên tục. Ảnh: Dũng Minh.
“Hạ nhiệt” dần
Thị trường chung cư Hà Nội đã trải qua một giai đoạn chưa từng có từ trước đến nay khi liên tục tăng mạnh trong 8 quý liên tiếp kể từ quý II/2023, trước khi tăng chậm lại trong quý I/2025. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tính đến hết quý IV/2024, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m2 với mức tăng trung bình 22%.
Tuy nhiên, cũng theo đơn vị này, thị trường ghi nhận sự chững lại rõ rệt của các giao dịch thứ cấp khi giá bán trung bình căn hộ thứ cấp (chuyển nhượng) trong quý I/2025 vào khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1% theo quý tùy từng dự án, thậm chí có nhiều căn hộ giảm giá mạnh nhưng không có người mua.
Đơn cử, một căn 3 phòng ngủ tại dự án The Pride tại quận Hà Đông đang được rao bán với giá 4,1 tỷ đồng.
Theo người bán, cách đây 3 tháng, căn hộ được rao bán với giá 4,5 tỷ đồng, nhưng gần đây chủ nhà cần tiền nên chấp nhận giảm khoảng 400 triệu đồng. Ở gần đó, căn hộ 70 m2 tại dự án Roman Plaza rao bán cách đây gần 2 tháng ở mức giá 4,9 tỷ đồng, nhưng hiện điều chỉnh về mức 4,6 tỷ đồng.
Một căn hộ tại quận Bắc Từ Liêm có diện tích 130 m2, thiết kế 3 phòng ngủ đang được rao bán với giá 7,1 tỷ đồng, giảm khoảng 400 triệu so với cách đây không lâu. Môi giới cho biết, căn hộ này đang có giá tốt nhất thị trường, chủ nhà cần tiền gấp nên đồng ý “cắt lỗ sâu” để bán nhanh.
“Thị trường căn hộ thứ cấp đang trong trạng thái ‘nghỉ”. Người ‘ôm hàng’ cần tiền phải chịu áp lực bán nhanh để thu vốn quay vòng chu kỳ mới, còn người có nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư thì quan sát nghe ngóng, tâm lý chờ đợi giá chung cư sẽ giảm tiếp”, chị Thu Hà - một môi giới bất động sản chia sẻ về lý do giao dịch thứ cấp sụt giảm gần đây và cho biết thêm, không chỉ giá bán, tỷ lệ giao dịch thành công các căn hộ chung cư cũ cũng giảm thấy rõ.
Môi giới này cũng chia sẻ, gần 3 tháng qua mới chốt được 1 căn hộ tại dự án chung cư ở quận Nam Từ Liêm, quá trình giao dịch khá vất vả khi người mua liên tục thay đổi và phải vài lần đàm phán giảm giá mới bán thành công.
Còn anh Lê Tuấn - chủ một sàn giao dịch cho hay, người có nhu cầu mua nhà vẫn liên hệ nhưng chủ yếu là để tham khảo giá, chứ chưa quyết định xuống tiền.
Mức chênh lệch lớn giữa lợi suất của việc mua đi bán lại và cho thuê cho thấy sự mất cân bằng và có thể là dấu hiệu của việc giá bán đang bị đẩy lên bởi các yếu tố đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai, hơn là giá trị sử dụng thực tế.
Điều này có thể kiểm chứng trên các nền tảng rao bán bất động sản như Batdongsan.com.vn hay Chợ tốt, Nhà tốt… Số lượng tin đăng bán chung cư có mức chênh lệch giá giảm trung bình 10-20%, tương đương mức giảm 300-500 triệu đồng so với thời điểm sốt nóng.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, thị trường chung cư Hà Nội đang chững lại. Những nhà đầu tư với mục đích “lướt sóng” nhận thấy không thể kiếm lời nhanh trong giai đoạn này sẽ chấp nhận giảm lợi nhuận để chuyển hướng sang các kênh khác hoặc thị trường mới.
Bên cạnh đó, có một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, hiện muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư nên chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng.
Ngoài ra, giá mở bán các dự án chung cư mới trong tháng 12/2024 không tăng đáng kể so với giai đoạn trước, chỉ dao động từ 5-10%. Mức tăng này không đủ tạo lực đẩy cho thị trường thứ cấp, khiến giá chung cư cũ không còn động lực tăng thêm.
Cú điều chỉnh cần thiết
Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý I/2025, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đã tăng tới 61% so với quý I/2023.
Tuy nhiên, trong cùng khoảng thời gian, giá thuê chung cư vẫn chỉ dao động quanh mức 12-13 triệu đồng/tháng, cho thấy mối quan hệ giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ cho thuê đang ngày càng trở nên bất cân đối.
 |
Căn hộ thứ cấp giảm mạnh cả về giá bán và thanh khoản. Ảnh: Dũng Minh. |
Hệ quả của thực trạng này là lợi suất cho thuê chung cư (tính bằng tỷ lệ giữa giá thuê hàng năm và giá bán) đã giảm đáng kể, từ 4,9% trong quý I/2023 xuống chỉ còn 3,1% trong quý I/2025.
Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư mua chung cư với mục đích cho thuê đang thu về tỷ suất lợi nhuận ngày càng thấp, làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư này.
Khi giá bán căn hộ chung cư ngày càng tạo khoảng cách lớn so với khả năng chi trả của số đông và lợi nhuận cho thuê không còn đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí đầu tư ban đầu, việc giao dịch chậm lại là dễ hiểu.
Mức chênh lệch lớn giữa lợi suất của việc mua đi bán lại và cho thuê cho thấy sự mất cân bằng và có thể là dấu hiệu của việc giá bán đang bị đẩy lên bởi các yếu tố đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai, hơn là giá trị sử dụng thực tế.
Theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, quá trình điều chỉnh giá thứ cấp không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng cung - cầu trên thị trường.
Tuy nhiên, mức giảm hiện tại chưa đủ lớn để tạo ra làn sóng giao dịch mạnh. Do đó, bà Hằng dự báo, mặt bằng giá chung cư thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn và người mua có thêm nhiều sự lựa chọn hơn.
Cùng góc nhìn, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhìn chung, việc điều chỉnh hiện nay trên thị trường giao dịch thứ cấp là cần thiết và cũng phù hợp xu hướng chung, trong bối cảnh các dự án nhà ở đang được rốt ráo gỡ vướng pháp lý sẽ giúp gia tăng nguồn cung, mang tới cho người mua có thêm cơ hội sở hữu nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn.
Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội mới sớm ra mắt thị trường sẽ giúp đa dạng hóa sản phẩm, qua đó “hạ nhiệt” giá nhà.
Chẳng hạn, tại Hà Nội, dự kiến sẽ có khoảng 6.000 căn nhà ở xã hội được bàn giao trong năm nay. Ngoài ra, gần 12.300 căn đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tại các huyện Đông Anh và Gia Lâm.
Dẫu vậy, nguồn cung này vẫn chưa đáng kể so với nhu cầu liên tục tăng. Do đó, trong ngắn hạn, ông Đính nhận định, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc “nóng” trên thị trường nhà ở Hà Nội nhờ sự áp đảo của nhóm khách hàng mua ở thực. Giá bán sơ cấp có thể tiếp tục đi lên khi nguồn cung được định vị ngày càng cao cấp.
Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Lương Giang - Tổng giám đốc Megan Holdings cho rằng, khi thị trường bất động sản trong giai đoạn tái cơ cấu, yếu tố “an toàn” và “giá trị bền vững” được đánh giá cao.
Nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn sẽ ưu tiên những tài sản đảm bảo yếu tố pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có thể sử dụng linh hoạt cho các mục đích như ở, cho thuê hoặc chờ tăng giá.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay, việc “giữ chặt tay lái” với các sản phẩm bền vững là chiến lược thể hiện sự bản lĩnh và tỉnh táo của nhà đầu tư tinh anh.
