Chuẩn hóa hợp đồng giao dịch bất động sản

Tách bạch mẫu hợp đồng cho từng loại hình nhà ở

Ngày 6/1/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015, nhằm tạo tính thống nhất, đồng bộ cao hơn trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, nâng cao chất lượng công tác giám sát, quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này cũng như các lĩnh vực có liên quan (quy hoạch, đầu tư, đất đai, thuế...).

Một mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Một trong những điểm mới của Nghị định 02 là đã cụ thể hóa các mẫu hợp đồng cho thuê, mua bán, chuyển nhượng bất động sản... Cụ thể, Điều 6, Mục 2 về bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản yêu cầu các bên tham gia phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục của Nghị định 02, bao gồm: (1) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư; (2) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; (3) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ; (4) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các mục trên; (5) Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng; (6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (7) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; (8) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.

Việc tách bạch các mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua cho từng loại hình nhà ở, công trình xây dựng (chung cư, căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhà ở riêng lẻ,...) được cho là sự thay đổi mang tính đột phá đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vốn còn tồn tại không ít bất cập hiện nay.

Thuộc loại tài sản có giá trị lớn với điều kiện giao dịch đặc biệt, ngay trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ban hành từ năm 2010 đã quy định “mua bán căn hộ chung cư” buộc phải nằm trong 9 loại hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký “hợp đồng mẫu” với sở công thương.

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn cũng yêu cầu rất rõ nội dung hợp đồng theo mẫu trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Với các hợp đồng mẫu đăng ký với cơ quan quản lý chuyên ngành cũng nêu rõ điều kiện phải có văn bản của sở xây dựng địa phương đồng ý mới được ký kết với người mua nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế, các hợp đồng khách hàng ký khi mua/thuê các loại hình bất động sản thường khá “mở” theo hướng có lợi cho các chủ đầu tư. PGS-TS. Doãn Thị Hồng Nhung, Phó trưởng ban Pháp chế của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, người tiêu dùng thường ở trong tình trạng không nắm bắt được đầy đủ thông tin sản phẩm, trong khi là bên soạn thảo hợp đồng mẫu, nhà kinh doanh biết cần cung cấp những thông tin gì cho khách hàng để mình có lợi nhất. Chính vì thế, người tiêu dùng thường chỉ thấy những lợi ích mà sản phẩm đem lại, mà không biết được những rủi ro tiềm tàng có thể xảy ra trong quá trình sử dụng sản phẩm.

Hạn chế rủi ro cho khách hàng

Thực tế, dù có đọc kỹ hay không nội dung hợp đồng thì người tiêu dùng cũng khó có thể được cung cấp thông tin nhiều hơn về sản phẩm, vì đối với hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng chỉ có 2 lựa chọn là giao kết hoặc không. Do đó, “cán cân” lợi ích thường nghiêng về phía nhà kinh doanh, đẩy người tiêu dùng vào thế bất lợi.

Chẳng hạn như vụ việc tại dự án B5 Cầu Diễn diễn ra vào năm 2018, nhiều luật sư cho biết, dù các lãnh đạo cao nhất của Housing Group và HAIC - các chủ đầu tư dự án - đều đã bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì hành vi lừa đảo, nhưng hành trình đòi tiền của người mua nhà tại dự án này rất khó khăn bởi các điều khoản hợp đồng giao kết mua nhà đều không đứng về phía khách hàng.

Theo hồ sơ vụ án, có 3 loại hợp đồng được khách hàng ký với Housing Group và HAIC gồm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn. Các hợp đồng này bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền mua căn hộ, nhưng do việc mua bán chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật nên hai bên đã “chế” ra các loại hợp đồng để “lách luật”.

Chẳng hạn, điều khoản đầu tiên của hợp đồng vay vốn giữa một khách hàng và Housing Group ghi nhận: “Bên B (khách hàng) đồng ý cho bên A vay số tiền bằng 30% giá trị căn hộ mà khách hàng đăng ký góp vốn xây dựng dự án”. Điều khoản này khó hiểu ở chỗ vừa ghi nhận việc cho vay, vừa ghi nhận việc góp vốn của khách hàng, trong khi 2 hình thức này có quyền và nghĩa vụ khác nhau. Nếu là cho vay thì bên cho vay được quyền đòi nợ gốc và lãi, thậm chí khi doanh nghiệp phá sản, chủ nợ là đối tượng được ưu tiên thanh toán trước, nhưng góp vốn lại khác, đây là hoạt động đầu tư nên “lời ăn, lỗ chịu”.

Tương tự, năm 2020, Báo Đầu tư Chứng khoán nhận được đơn kêu cứu của cư dân mua nhà tại dự án Chung cư Sky Central 176 Định Công do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD1 làm chủ đầu tư.

Theo đơn này, thời hạn bàn giao nhà tại Mục 3.4, Điều 4 của hợp đồng ghi tiến độ bàn giao nhà dự kiến vào ngày 31/3/2019. Tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng quy định, “trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà” thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.

Thế nhưng, Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng thêm điều khoản “hai bên đồng ý rằng, thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Quy định mang tính chung chung này có thể hiểu bao gồm cả việc vì lý do vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không vi phạm hợp đồng (!?)

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, có một thực tế là đa phần khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng, trong khi điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự, bởi hiện có nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 17 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định.

“Việc không lưu ý tới bản chất thực của từng điều khoản hợp đồng dẫn đến nhiều rủi ro khi các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu”, luật sư Hà nói và cho biết thêm, Nghị định 02/2022 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/3/2022, thay thế Nghị định 76/2015 được xem là “phát súng mở đầu” cho sự thay đổi pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo ông Hà, mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư theo quy định mới (Mẫu 01) đã được “nâng cấp”, từ thông tin về hợp đồng bảo lãnh, các điều khoản yêu cầu phải có văn bản thông báo cho bên mua/bên thuê mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ, tới việc buộc các bên thỏa thuận thay đổi thời hạn nếu chậm trễ hay quy định rõ trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng như trả lãi chậm thanh toán, phạt chậm bàn giao, bồi thường do vi phạm hợp đồng…

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cũng cho hay, người thuê/mua nhà khi đọc một hợp đồng quá dày thường có tâm lý chỉ chọn đọc những khoản mà mình quan tâm thông qua tên điều khoản. Nắm bắt được tâm lý này, nhiều chủ đầu tư (không thực hiện đăng ký mẫu hợp đồng với cơ quan chức năng) có thể đưa thêm những điều khoản có lợi cho mình.

“Vì vậy, tính pháp lý của từng hợp đồng phải đảm bảo, nếu đúng quy định thì khách hàng mới có thể yên tâm. Quan trọng hơn, họ sẽ được pháp luật bảo vệ nếu có tranh chấp xảy ra”, ông Đính chia sẻ.

Trang Linh