Thêm một lần lỡ hẹn
Dự án Luật Đất đai sửa đổi một lần nữa lỗi hẹn khi Chính phủ vừa đề nghị lùi thời hạn trình Quốc hội đến khi có chủ trương, định hướng, chỉ đạo của Trung ương về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, từ Kỳ họp thứ 3 sang Kỳ họp thứ 4 (10/2022) và vẫn giữ quy trình xem xét, thông qua tại 3 kỳ họp Quốc hội (cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4 và thứ 5, thông qua tại Kỳ họp thứ 6).
Đây là lần thứ 5 dự án sửa đổi một trong những bộ luật quan trọng và có ảnh hưởng lớn nhất tới nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác như Luật Đất đai buộc phải lùi lại khi có nhiều nội dung phức tạp, cần nghiên cứu và chuẩn bị kỹ lưỡng hơn.
Nói như ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, đây là điều thực sự đáng tiếc, bởi “cứ lùi một ngày là thị trường thêm một ngày khó”, khi những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay, cũng như sự xung đột, chồng chéo với nhiều sắc luật chuyên ngành khác như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… đều bắt nguồn từ bộ luật này.
Trong đó, vấn đề lớn nhất là tiến trình cởi trói cho hàng trăm dự án nhà ở trên khắp cả nước hiện tại tiếp tục kéo dài thêm, làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp, từ đó chưa thể “ghìm cương” giá nhà ở khi nguồn cung không theo kịp nguồn cầu.
Động thái gia tăng kiểm soát dòng vốn chảy vào bất động sản thời gian qua của các cơ quan quản lý những tưởng sẽ giúp bình ổn thị trường, nhưng việc siết quá đà dường như tạo ra “phản ứng ngược” khiến giá nhà đất bị đẩy tăng cao hơn.
Đặc biệt, động thái gia tăng kiểm soát dòng vốn chảy vào bất động sản thời gian qua của các cơ quan quản lý những tưởng sẽ giúp bình ổn thị trường, nhưng theo đánh giá của GS-TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc siết quá đà dường như tạo ra “phản ứng ngược” khiến giá nhà đất bị đẩy tăng cao hơn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest cho biết, nếu một dự án nhà ở thương mại được triển khai suôn sẻ trong 3 năm thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành, nhưng gần đây, quãng thời gian này kéo dài thêm gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi, làm đội thêm nhiều chi phí. Cùng với đó, trong 2 năm qua, giá các loại vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép, cát sỏi… tăng cao cũng đẩy chi phí đầu vào đi lên, đó là chưa kể các loại chi phí “không tên” khác và thường được tính vào khoản chi phí dự phòng.
Thực tế, nhiều kỳ vọng được đặt vào việc sớm sửa đổi Luật Đất đai cùng một loạt văn bản pháp lý về bất động sản khác nhằm gỡ bỏ “rừng” thủ tục cho việc triển khai các dự án mới, nhưng tới nay sắc luật quan trọng này tiếp tục bị lùi thời hạn xem xét khiến các nhà phát triển dự án không thể không tính cách khác.
“Việc nhiều dự án chưa được giải quyết ngay những vướng mắc pháp lý khiến các chủ đầu tư phải tăng giá bán để cải thiện biên lợi nhuận như là phương án tích trữ đường dài”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội chia sẻ.
Quan trọng là sớm gỡ vướng pháp lý dự án
Báo cáo “Cơ cấu lại nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh hậu Covid-19 giai đoạn 2021-2025, tầm nhìn 2030” công bố cuối năm 2021 do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) thực hiện nhận định, muốn đổi mới mô hình tăng trưởng giai đoạn 2021-2025, cần sớm sửa đổi và hoàn thiện nhiều sắc luật, trong đó có Luật Đất đai nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII (tháng 5/2022) tổng kết thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc đổi mới và tháo gỡ vướng mắc trong chính sách đất đai, trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn lực và động lực mới cho phát triển kinh tế.
“Vì sao nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành động lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội?”, “Tại sao việc sử dụng tài nguyên đất còn lãng phí, hiệu quả thấp?”, “Vì sao thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh, bền vững và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro?”... là những câu hỏi được đặt ra tại Hội nghị lần thứ 5 của Ban chấp hành Trung ương khóa XIII vừa được tổ chức.
Theo ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), câu chuyện sốt đất “cục bộ” và nguy cơ “vỡ bong bóng” giá ở nhiều khu vực thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng một phần lớn tới từ vai trò của bên mua (bên cầu), còn bên bán (bên cung), trong đó có nhiều nhà đầu cơ đi trước mong muốn thu về lợi nhuận cao mà liên tục “thúc” tăng giá bán, khiến mặt bằng giá nhà đất tăng nhanh trong thời gian ngắn.
Báo cáo của VARS cũng cho thấy, những tháng đầu năm 2022, nhiều địa phương trên cả nước ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt là tình trạng “sốt ảo” diễn ra ở những địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường như Hà Tĩnh, Bình Phước, Gia Lai, Kon Tum…
Đơn cử, tại xã Măng Đen, huyện Kon Plông, tỉnh Kon Tum, giá đất nhiều khu vực tăng 30-50%, thậm chí có nơi tăng 100% chỉ trong quý đầu năm 2022. Ông A Byot, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Kon Tum cho biết, tình trạng giá đất bị thổi lên quá nhanh cản trở việc kêu gọi thu hút đầu tư tại địa phương.
“Giá đất tăng cao sẽ kéo hàng loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Khi chi phí đầu tư tăng sẽ gây khó khăn cho công tác kêu gọi thu hút đầu tư, ảnh hưởng tới việc phát triển kinh tế - xã hội địa phương”, ông A Byot nhấn mạnh.
Để “hạ nhiệt” cơn sốt và ổn định thị trường, thời gian gần đây, nhiều địa phương đã tạm dừng việc cho phép phân lô, tách thửa đất, chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, động thái này chỉ giúp “chữa cháy” trước mắt, đến khi được gỡ bỏ sẽ “đâu lại vào đấy”, bởi nhu cầu chia lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu chính đáng của người dân nên khó có thể cấm đoán kéo dài.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những nguyên nhân gây sốt đất là do sự bất nhất trong quy định pháp lý. Đơn cử, quy định cho phép tách thửa đối với “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với Điều 43d - Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại Khoản 3, Điều 2 - Nghị định 01/2017/NĐ-CP), nhưng không phù hợp với Điều 143, Điều 144 - Luật Đất đai 2013 và điểm này đã bị nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng để “phân lô, bán nền” tràn lan, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Chưa kể, giới “đầu nậu”, “cò đất” còn lợi dụng chủ trương khuyến khích người dân “hiến đất làm đường” để làm những con đường tạm bợ nhằm mục đích “phân lô, bán nền” trái phép, gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương, làm mất trật tự, an toàn xã hội, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.
Cùng góc nhìn ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, mọi hoạt động kinh tế, lĩnh vực, ngành nghề mang lại giá trị trong thực tiễn đều có thể thúc đẩy phát triển nền kinh tế và bất động sản không là ngoại lệ, chẳng hạn việc tạo dựng những khu đô thị, toà nhà chung cư, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp… sẽ góp phần giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, nhu cầu nhà ở, mua sắm, vui chơi, giải trí cho người dân…
“Không khó để nhận ra mối quan hệ mật thiết giữa nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản. Thực tế cho thấy, khi nền kinh tế tăng trưởng cao thì thu nhập của người dân tăng lên, kích thích nhu cầu về nhà ở, từ đó tác động tích cực lên thị trường bất động sản và ngược lại, khi thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo nhiều thị trường khác như thị trường tài chính - tiền tệ, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng… phát triển theo, từ đó tác động lên nền kinh tế”, ông Cường nói.