Cần quản lý theo thông lệ quốc tế
Dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam so với GDP còn khiêm tốn, nhưng tính lan tỏa của thị trường này lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác. Vì vậy, việc quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, an toàn và bền vững nhưng cũng cần linh hoạt là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế.
Đây cũng là nội dung chính được các chuyên gia chia sẻ tại Hội thảo chuyên đề “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam” do Reatimes và Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam tổ chức chiều nay (9/5).
Chia sẻ tại Hội thảo, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết, ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách, nhưng ở Việt Nam lại đang gặp không ít khó khăn trong quá trình triển khai.
Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính cho rằng, dường như dù muốn nhưng chúng ta chưa thực sự có một cách hành xử đúng với thị trường bất động sản, từ cách nhìn nhận về thị trường, cũng như cách định hình các khung chính sách quản lý vận hành và giám sát thị trường này. Một thị trường gắn chặt với an sinh xã hội, đóng vai trò rất quan trọng ở nhiều quốc gia, nhưng lại “nay lên, mai xuống” thất thường như tại Việt Nam.
Đơn cử như câu chuyện về chính sách thắt chặt trái phiếu mà cơ quan quản lý nhà nước đang tiến hành vừa qua. Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, nhưng cả 2 kênh hiện nay lại đang bị thắt rất mạnh, đặc biệt đối với vấn đề trái phiếu khi các thông điệp chính sách thắt chặt hiện nay đối với trái phiếu dường như ở mức thái quá.
Theo ông Nghĩa, thông lệ quốc tế không quy định về việc phát hành trái phiếu phải bảo lãnh bằng tài sản, vì người mua trái phiếu là cá nhân, còn bên phát hành là tổ chức, nên việc xử lý tài sản bảo đảm cho trái phiếu là vô cùng phức tạp. Ngoài ra, việc yêu cầu phải giám sát mục đích sử dụng vốn của trái phiếu là việc không thể làm được.
Ông Nghĩa cho rằng, nếu cứ loay hoay trong việc giám sát mục đích sử dụng vốn và tài sản đảm bảo thì sẽ nhanh chóng sa lầy. Thay vào đó, thông lệ quốc tế có những cách giám sát hoàn toàn khác, thông qua các công ty xếp hạng tín nhiệm vì từng tiêu chí xếp hạng sẽ được xét duyệt rất cẩn thận.
 |
Đưa thêm những số liệu về trái phiếu, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, mặc dù có tốc độ tăng trưởng bình quân tới 46%/năm, nhưng quy mô thị trường trái phiếu Việt Nam chỉ chiếm khoảng 15% GDP, thấp hơn nhiều so với các quốc gia khác trong khu vực như Malaysia (56% GDP), Singapore (38% GDP), Thailand (25% GDP). Thêm vào đó, trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 22,7% tổng lượng vốn cung ứng cho nền kinh tế mỗi năm, còn nguồn vốn huy động qua phát hành cổ phiếu chỉ chiếm 3,5% tổng lượng vốn đưa ra nền kinh tế.
Do đó, theo ông Lực, thị trường trái phiếu và thị trường vốn còn nhiều dư địa phát triển và cần thiết cho việc huy động vốn trung và dài hạn của các doanh nghiệp. Những vụ việc xử lý vi phạm vừa qua gây ra những tác động tâm lý và cần sớm giải quyết để ổn định thị trường. Theo quan điểm của ông Lực, đã gọi là thị trường, nhất là thị trường chứng khoán, thị trường tài chính rất văn minh, do đó hãy để thị trường tự điều chỉnh, chứ không phải là các hoạt động can thiệp, kiểm tra, giám sát quá chặt để doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu được.
“Không phải vì một số trường hợp, vài "con sâu" mà thắt chặt quá mức, nhất là trong bối cảnh chúng ta đang phát triển, phục hồi kinh tế - xã hội”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Còn theo TS. Lê Xuân Sang, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, phát triển thị trường chứng khoán, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp giúp thúc đẩy tốt hơn tính minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản/doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp, trong đó có quản trị rủi ro. Do vậy, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động và cho vay nền kinh tế, kéo theo những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) có thể phát sinh, không thể xem thường.
Bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư
Theo bà Hoàng Hải Anh, Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam (VASB), đối với mục tiêu trước mắt, ngay lập tức chúng ta là cần phải có giải pháp để bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Đây cần phải được đưa lên là giải pháp cấp bách hàng đầu song song với các giải pháp để điều chỉnh các quy định pháp luật. Cụ thể:
Với trái phiếu doanh nghiệp, các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ để rà soát khả năng chi trả của các tổ chức phát hành có trái phiếu đến hạn trong thời gian tới, tìm mọi biện pháp để có thể đảm bảo phương án trả nợ cho nhà đầu tư trái phiếu, không để tình trạng không thể trả nợ của bất cứ tổ chức phát hành nào xảy ra trong giai đoạn hiện nay. Điều này giúp bảo vệ niềm tin và giữ chân dòng vốn đầu tư trên thị trường trước khi chúng ta có thể áp dụng các biện pháp dài hạn khác.
Với thị trường cổ phiếu, mục tiêu cốt lõi là bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh xảy ra các vụ việc xử lý hình sự trên thị trường, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Việc đấu tranh xử lý các hành vi vi phạm hình sự trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán, theo quan điểm của VASB là hết sức cần thiết, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và tạo môi trường an toàn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xử lý các vụ án hình sự cần đặt mục tiêu không chỉ để răn đe, mà cần xử lý đến cùng để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
“Nếu như đối với mỗi vụ việc được cơ quan có thẩm quyền xử lý hình sự mà những nhà đầu tư bị hại được đền bù thiệt hại từ tổ chức, cá nhân vi phạm kịp thời, đầy đủ thì tâm lý nhà đầu tư sẽ tin tưởng tuyệt đối rằng quyền lợi của mình luôn được bảo vệ. Và như vậy, niềm tin trên thị trường gia tăng, ngay cả khi có những vụ việc xử lý hình sự xảy ra thì cũng không ảnh hưởng lớn đến tâm lý thị trường”, bà Hải Anh chia sẻ.
