Ông Nguyễn Văn Kha: "Tăng vốn mà không đảm bảo được quyền lợi cho cổ đông là mắc nợ họ".
Qua thời đắc lợi
Gần 70.000 sản phẩm bất động sản giao dịch thành công trong năm 2016 ở các phân khúc căn hộ, biệt thự, liền kề, nghỉ dưỡng…, nhưng dưới góc nhìn của vị doanh nhân có nhiều năm kinh nghiệm với thị trường bất động sản, đã qua rồi thời thị trường đắc lợi. Chỉ có một số ít những doanh nghiệp còn lại quỹ đất sạch đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền thuế đất với nhà nước từ rất sớm, có khả năng đạt lợi nhuận lớn.
Tôi luôn mong vốn của xã hội sẽ chảy mạnh vào sản xuất hàng hóa, chứ không tập trung vào bất động sản.
- Ông Nguyễn Văn Kha,Chủ tịch HĐQT Lideco.
Còn nhiều doanh nghiệp có dự án từ M&A, chuyển đổi quyền sử dụng đất từ nhà xưởng, trụ sở công ty, cơ quan thành dự án bất động sản, kiếm siêu lợi nhuận là chuyện không tưởng. Cứ nhìn vào cách tính thuế quyền sử dụng đất sẽ biết ngay. Nhà quản lý lấy doanh thu trừ chi phí dự kiến, đưa ra định mức lợi nhuận để từ đó tính thuế doanh nghiệp phải nộp. Đó là chưa kể, thuế đất phải nộp trước khi triển khai dự án. Vài trăm tỷ đồng, cộng với lãi vay ngân hàng sơ sơ cũng 10%/năm, đó không phải là con số dễ chịu.
Chưa hết, doanh nghiệp bất động sản giờ còn chịu rủi ro thị trường. Dự án từ khi bắt đầu triển khai đến khi có sản phẩm để bán mất vài ba năm, thị trường có thể biến động cực lớn. Không tính toán kỹ, có thể ế hàng như chơi. Đặc biệt là trong vòng nửa năm trở lại đây, hàng loạt dự án đã được các doanh nghiệp bung ra thị trường.
“Doanh nghiệp nào đạt biên lợi nhuận từ 10%/năm chia đều cho các năm thực hiện dự án đã là rất tốt”, ông Kha chia sẻ.
Chung cư N04B1 Dịch Vọng, Cầu Giấy do Lideco làm chủ đầu tư
Với Lideco, toàn bộ các hộ dân đã nhận bàn giao và đưa vào sử dụng tòa nhà N04B1 tại Khu đô thị mới Dịch Vọng (Cầu Giấy), Dự án Bắc 32 vẫn túc tắc bán được hàng, Dự án Chung cư X2 dành cho người có thu nhập thấp đã hoàn tất bàn giao nhà cho khách hàng…
Kế hoạch doanh thu lợi nhuận 2016 đạt 350 tỷ đồng và lợi nhuận 90 tỷ đồng, theo ông Kha, đều đã hoàn thành. Như vậy, cổ đông của Công ty có thể yên tâm rằng, nhiệm vụ họ đặt ra từ đầu năm cho Ban lãnh đạo Công ty, chia cổ tức 10%, là có thể thực hiện được.
Giải bài toán khó
Năm 2016, Lideco có kế hoạch phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu huy động vốn đầu tư cho các dự án mới. Tuy nhiên, đến cuối năm, Công ty vẫn tạm dừng kế hoạch này.
Hỏi ông Kha “đang là doanh nghiệp niêm yết, tại sao ông không tính chuyện tăng vốn để giảm bớt sức ép nợ vay ngân hàng?”, vị Chủ tịch trầm ngâm: “Lấy tiền của người ta tiêu thì dễ, trả được cổ tức cho người ta không lại là cả vấn đề. Tôi rất sợ tăng vốn mà không đảm bảo được việc chia cổ tức bằng tiền mặt hàng năm cho cổ đông. Tăng vốn mà không đảm bảo được quyền lợi cho cổ đông là mắc nợ họ”.
Bởi vậy, ông chọn cách vất vả cho Ban điều hành Lideco: khó quá, vay ngân hàng, chịu áp lực lãi vay, chứ chưa tăng vốn. Năm 2017, Công ty tập trung triển khai khá nhiều dự án như xây dựng tòa chung cư 31 tầng tại phường Trần Hưng Đạo (Quảng Ninh); triển khai Dự án chung cư 27 tầng tại Mỹ Đình, liên doanh với 2 đơn vị khác và làm mới Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 với việc làm lại cảnh quan, đầu tư khu thương mại, khu vui chơi… để hoàn thiện toàn bộ hạ tầng, tiện ích cho người dân về sống tại khu đô thị.
Phối cảnh tổng thể Dự án Chung cư 31 tầng trên tuyến đường Trần Hưng Đạo (Quảng Ninh) được Lideco tập trung triển khai trong năm 2017
Ở bất cứ dự án nào, tiêu chí tạo ra môi trường sống tiện ích, sản phẩm xây dựng chắc chắn, bền đẹp, đều được Công ty đặt lên hàng đầu. “Phát triển bền vững, không đi nhanh bằng mọi giá, không tăng trưởng bằng vay nợ, Lideco đang dồn nguồn lực cho lĩnh vực kinh doanh cốt lõi là xây lắp các công trình xã hội và dân dụng; đầu tư xây dựng các khu đô thị và khu công nghiệp”, ông Kha chia sẻ.
Chủ tịch Lideco tin tưởng rằng, dù thị trường bất động sản không còn dễ dàng kiếm lợi như trước đây và sàng lọc rất quyết liệt các chủ đầu tư dự án, song cũng có nhiều yếu tố phát triển bền vững đang được hình thành.
Trước hết, đó là tính chuyên nghiệp hóa rất cao. Nếu như trước đây, nhiều doanh nghiệp tay ngang chuyển sang làm bất động sản, vừa phát triển dự án, vừa đảm nhận thi công, thiết kế và quản lý tòa nhà sau bàn giao, nay thị trường chuyển động theo cách mới. Vậy nên mới có Top 4, Top 5 nhà thầu xây lắp, đơn vị thiết kế, nhà phân phối bất động sản chuyên nghiệp… Mỗi người mỗi việc, “một nghề thì sống, đống nghề thì chết”.
Ở góc độ khách hàng, cũng đã giảm thiểu rõ rệt nguy cơ bong bóng với thị trường khi vắng bóng người đầu cơ, mua đi bán lại, lướt sóng bằng tiền vay mượn… Phần lớn khách hàng trên thị trường hiện có nhu cầu thực.
Đó chính là những cơ sở để tin rằng, miếng bánh cho các doanh nghiệp bất động sản còn rất tiềm năng, quan trọng là cách làm.
Cửa hẹp cho doanh nghiệp nhỏ
Nhận mình là doanh nghiệp mới có ít tiếng tăm trong làng bất động sản, ông Kha nói rằng, với cục diện thị trường hiện nay, thực sự các doanh nghiệp quy mô nhỏ sẽ ngày càng yếu thế. Bởi vì thực hiện một dự án nhỏ, doanh nghiệp cũng bỏ ra từng đó thời gian và từng đó công sức để hoàn tất rất nhiều thủ tục, với nhiều chi phí tốn kém. Quan niệm rằng, đầu tư bất động sản, ai vào cũng thắng như trước kia là rất sai lầm.
Nói về triển vọng thị trường 2017, ông Kha nhận định, cạnh tranh sẽ quyết liệt trên mọi phân khúc vì lượng hàng bung ra dồn dập, liên tục trong vòng nửa năm trở lại đây. Việc các ông lớn như Vingroup tuyên bố đa dạng sang cả phân khúc nhà giá thấp cho thấy, áp lực duy trì bộ máy và dòng tiền đều đặn của các doanh nghiệp bất động sản không hề nhỏ.
Với người mua nhà, nếu coi bất động sản là một kênh đầu tư, họ sẽ phải tính toán đến nhiều yếu tố, còn nếu mua nhà để ở thì việc lựa chọn vị trí dự án, chủ đầu tư, giá nhà và mới đây thêm một tiêu chí quy hoạch cũng như mật độ hạ tầng nơi có dự án bất động sản luôn là những yếu tố cần cân nhắc.
“Tôi luôn mong vốn của xã hội sẽ chảy mạnh vào sản xuất hàng hóa, chứ không tập trung vào bất động sản. Nền kinh tế có vững, người dân gia tăng thu nhập theo số đông, thị trường bất động sản mới phát triển bền vững được”, ông Kha trải lòng.
