Dự án nhà ở xã hội bị ràng buộc với nhiều quy định, nhưng được hưởng ưu đãi về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng
Dự án nhà ở xã hội vốn được hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhưng theo ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, để được hưởng ưu đãi này, doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian, có dự án phải mất vài năm chỉ để xin điều chỉnh về số tầng.
Lấy dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) tại huyện Bình Chánh, TP.HCM làm dẫn chứng, ông Nghĩa cho biết, dự án có quy mô hơn 1.500 căn hộ trên khu đất gần 2,5 ha, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM mất nhiều thời gian để có ý kiến của các sở, ngành liên quan về chấp thuận chủ trương đầu tư và khi có một thay đổi nhỏ thì các sở, ngành khác lại xoay vòng hỏi ý kiến các bên liên quan.
“Đến nay, việc điều chỉnh quy hoạch đã được giải quyết, song phải mất hơn 3 năm thực hiện và vấn đề là thời điểm bắt đầu dự án, doanh nghiệp đã chuyển các thiết bị, vật tư đến nơi tập kết để sẵn sàng thi công, nhưng sau đó bị ‘đắp chiếu’ nhiều năm khiến các thiết bị có dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng. Một dự án nhà ở nếu kéo dài quá lâu sẽ gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư”, ông Nghĩa nói.
Không may mắn như vậy, dự án nhà ở xã hội tại phường Phú Hữu (TP. Thủ Đức, TP.HCM) có diện tích 16.974 m2 với quy mô 19 tầng của Công ty cổ phần Bất động sản E Xim (Eximland) vẫn đang mòn mỏi chờ điều chỉnh quy hoạch.
Với dự án này, Eximland từng kiến nghị TP.HCM cho chuyển sang làm dự án nhà ở thương mại nhưng không được phép, trong khi để triển khai được nhà ở xã hội thì phải hoàn chỉnh pháp lý, mà dự án lại đang vướng quy hoạch (quy hoạch chi tiết 1/500 chưa thống nhất với quy hoạch phân khu 1/2000).
“Hiện TP. Thủ Đức đang hoàn thiện điều chỉnh quy hoạch chung và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Công ty tiếp tục theo dõi, phối hợp hoàn thành việc điều chỉnh chấp thuận đầu tư làm cơ sở thực hiện các bước tiếp theo của dự án”, lãnh đạo Eximland cho hay.
Dự án nhà ở xã hội có thể tăng thêm nhiều căn hộ so với nhà ở thương mại khi được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất.
Có thể thấy, việc được điều chỉnh tăng hệ số sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội trong dự án và chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư loại nhà ở này đã áp dụng trong 10 năm qua, song tại dự thảo Nghị định về phát triển, quản lý nhà ở xã hội mới nhất, Bộ Xây dựng bỏ quy định này nên gây băn khoăn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, cần tiếp tục cho phép các dự án nhà ở xã hội được hưởng chính sách ưu đãi trên bởi sẽ giúp tăng hiệu quả đầu tư, thu hút nguồn lực vào phân khúc nhà ở này. Nếu bỏ, doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẽ ưu tiên xây nhà ở thương mại bởi dễ làm và hiệu quả kinh tế cao hơn, thay vì chọn nhà xã hội vốn bị ràng buộc với rất nhiều quy định.
Theo ông Châu, các dự án nhà ở xã hội có thể tăng vài trăm, thậm chí hàng nghìn căn hộ so với nhà ở thương mại nếu được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất. Ví dụ, dự án nhà ở thương mại A và nhà xã hội B nằm cạnh nhau, cùng diện tích đất 20.000 m2 thuộc quy hoạch phân khu 1/2000. Hai dự án có mật độ xây dựng 50%, hệ số sử dụng đất là 2 lần, chiều cao tối đa 18 tầng.
Thông thường, mật độ xây dựng được duyệt khoảng 30 - 38% diện tích đất, hệ số sử dụng đất khoảng 7 lần với chung cư cao tầng. Vì thế, dự án A có diện tích xây dựng khoảng 7.600 m2 (20.000 m2 x 38%), tổng diện tích sàn 140.000 m2. Sau khi trừ đi 20% diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, dự án này có gần 1.800 căn hộ (bình quân diện tích căn hộ thương mại là 50 m2).
Dự án nhà ở xã hội B trong trường hợp được tăng tối đa hệ số sử dụng đất (7 x 1,5 lần), tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 168.000 m2. Sau khi trừ đi phần kinh doanh dịch vụ, dự án này có gần 2.700 căn hộ (bình quân mỗi căn hộ rộng 50 m2), tăng gần 900 căn so với dự án A.
Trường hợp tăng tối đa mật độ xây dựng (38% x 1,5 lần), tổng diện tích sàn của dự án B là 205.000 m2. Số căn hộ sau khi trừ đi phần dịch vụ thương mại là gần 3.300 căn, cao hơn 1,8 lần so với dự án A.
“Trong bối cảnh Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất phát triển nhà xã hội, việc duy trì chính sách ưu đãi sẽ tạo cơ chế thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này”, ông Châu nhấn mạnh.
