Tập trung vào căn hộ diện tích vừa phải
So với vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư có nhiều tiềm năng sinh lời vào thời điểm này. Thế nhưng, đơn giá trên mỗi mét vuông ngày càng tăng khiến việc “bắt mạch” phân khúc sản phẩm vừa túi tiền không còn dễ dàng như trước.
Theo báo cáo mới công bố của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tâm lý và hành vi của người mua nhà có sự thay đổi rõ rệt so với trước đây, khi nhiều người không muốn phải trả một số tiền quá lớn để sở hữu một căn hộ.
Thu Hương - trưởng nhóm kinh doanh một đơn vị phân phối bất động sản khá lớn ở miền Bắc cho hay, trước đây người mua ưa chuộng căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích trên 100 m2/căn, thì nay căn hộ 1-2 phòng ngủ được quan tâm nhiều hơn.
Trong bối cảnh thu nhập của nhiều người còn chưa hồi phục so với giai đoạn trước dịch, căn hộ diện tích vừa phải được dự báo vẫn là lựa chọn trong vòng ít nhất 5 năm tới.
Bởi vậy, các nhà phát triển bất động sản cũng “xoay trục” theo hướng này. Nhiều dự án căn hộ được bán ra gần đây có diện tích 45-70 m2 với mức giá 4-5 tỷ đồng/căn ở khu vực ven các đô thị lớn đều ghi nhận thanh khoản cao, tiêu biểu có thể kể đến một số dự án của Vinhomes (ở cả phía Nam và phía Bắc), Masterise Homes, MIK Group, An Phú Invest, TSQ, An Hưng, Nam Long, C-Holdings, Phú Đông…
TS. Trần Xuân Lượng - Giảng viên chuyên ngành bất động sản Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phân tích, căn hộ diện tích nhỏ sẽ có tổng số tiền đầu tư ít hơn. Ngoài việc mua để ở, loại hình căn hộ này cũng dễ cho thuê hơn, tạo ra nguồn thu nhanh chóng nên được ưa chuộng.
“Các căn hộ chung cư diện tích lớn giá thuê thường cao nên không nhiều người lựa chọn. Trong khi đó, giá thuê căn hộ diện tích nhỏ thấp hơn 25-35% so với căn diện tích lớn nên phù hợp với số đông. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều người tìm mua căn hộ diện tích vừa phải để cho thuê lại kiếm lời”, ông Lượng nói.
Ngoài việc điều chỉnh diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối còn mạnh tay đưa ra các chương trình ưu đãi lớn, coi đây như một cách gián tiếp để giảm giá căn hộ, qua đó kích cầu tiêu dùng nhà ở.
Chẳng hạn, mới đây, một chủ đầu tư lớn ở phía Bắc đã tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi mua nhà hấp dẫn, bao gồm chiết khấu từ 4-10% cho khách hàng thanh toán sớm, hỗ trợ vay vốn tới 70% giá trị căn hộ, áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc và lãi suất trong vòng 24 tháng, thậm chí cam kết lợi nhuận cho thuê từ 5-6%/năm.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn miễn phí dịch vụ, tặng chuyến du lịch nghỉ dưỡng hay các chương trình bốc thăm trúng thưởng giá trị lên tới hàng tỷ đồng cho người mua nhà.
Nhiều doanh nghiệp phản ánh, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí ‘không tên’ phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến giá bán chủ khó giảm.
Theo ông Vũ Kim Giang - Chủ tịch Hội đồng quản trị SGO Land, trong giai đoạn hiện tại, nhiều chủ đầu tư khi mở bán đã điều chỉnh mức giá bất động sản về sát giá trị thực hơn.
Việc nhanh chóng nắm bắt nhu cầu thị trường đi kèm các chương trình ưu đãi bán hàng sẽ khiến dự án mới thu hút khách hàng tốt hơn và kéo theo giao dịch tăng lên. Nhiều dự án mở bán trước đó cũng được điều chỉnh cho phù hợp, có thêm nhiều đợt chiết khấu, khuyến mãi lớn để kích hoạt lại dòng chảy thị trường. Đây là thời điểm tốt nhất để tìm mua được sản phẩm phù hợp nhất.
“Lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp, trong khi các chủ đầu tư đều đưa ra các chính sách, gói ưu đãi mua nhà thiết thực… đã mang lại cơ hội cho cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thực”, ông Giang nói.
Quan trọng là gia tăng nguồn cung
Có thể thấy, giảm giá nhà là một biện pháp để doanh nghiệp giải quyết vấn đề thanh khoản, cải thiện dòng tiền, bởi chỉ khi giá nhà giảm, người có nhu cầu ở thực mới dễ dàng tiếp cận, từ đó các giao dịch mới được thiết lập trở lại.
| |
Nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh. |
Tuy nhiên, việc chi phí đầu vào phát triển dự án không ngừng tăng cao dẫn đến giá nhà khó giảm. Do đó, theo các chuyên gia, giải pháp căn cơ nhất vẫn là gia tăng nguồn cung nhà ở.
Báo cáo mới đây của VIS Ratings cho thấy, thủ tục cấp phép và phê duyệt dự án tiếp tục được cải thiện trong quý I/2025 với số lượng dự án được cấp phép mới tăng 37% so với cùng kỳ năm trước, mang tới kỳ vọng nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.
Trong khi đó, ở cả 3 kịch bản thị trường quý II/2025 do Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đưa ra gần đây đều dự báo nguồn cung căn hộ và tỷ lệ hấp thụ tăng tối thiểu 20% so với quý I/2025, thậm chí tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng tăng cao nhất lên tới 40%.
Tuy vậy, việc “hạ nhiệt” giá nhà như phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn là chưa thể diễn ra ngay.
Trong bối cảnh đó, người mua ở thực vốn chủ yếu hướng đến phân khúc chung cư, nhà riêng đang có tâm lý chờ đợi nguồn cung trở nên dồi dào hơn để giá bán điều chỉnh về mức hợp lý. Còn nhà đầu tư đang cân nhắc các kênh và khu vực đầu tư, cũng như chính sách bán hàng của chủ đầu tư để chuẩn bị nguồn tài chính phù hợp.
“Với thị trường hiện nay, các chủ đầu tư đều nhận thấy rằng, thay vì bắt khách hàng chạy theo chính sách cũng như dự án mà mình triển khai, thì giờ đây phải nắm bắt nhu cầu của khách hàng để triển khai các chương trình bán hàng và sản phẩm phù hợp”, ông Quốc Anh nói.
Ở một góc nhìn khác, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, giá chung cư neo cao không chỉ do chủ đầu tư cố “giữ giá”, mà còn bởi chi phí phát triển dự án tăng cao khi giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính… đều tăng lên, chưa kể lạm phát cao kỷ lục từ giai đoạn trước cũng là yếu tố góp phần làm tăng giá nhà.
Tuy vậy, cốt lõi của vấn đề vẫn là do sụt giảm nguồn cung. Nhiều doanh nghiệp phản ánh, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí ‘không tên’ phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến giá bán chủ khó giảm.
Ông Đính cho biết, chỉ riêng chi phí xây dựng gồm vật liệu, nhân công, máy móc… đang là gánh nặng lớn đối với các chủ đầu tư dự án.
Giá thép xây dựng đầu năm 2025 đã tiệm cận 14 triệu đồng/tấn, trong khi chi phí thuê lao động phổ thông tại Hà Nội hiện dao động 9-12 triệu đồng/tháng. Mỗi biến động nhỏ về giá cả nguyên vật liệu đều tác động trực tiếp đến giá nhà, nên cần có cơ chế hỗ trợ thực chất hơn để kéo giảm các chi phí này.
Ông Đính kỳ vọng, Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị vừa ban hành đặt ra nhiệm vụ trong năm 2025 hoàn thành việc rà soát, loại bỏ và giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, 30% chi phí tuân thủ pháp luật, 30% điều kiện kinh doanh và tiếp tục cắt giảm mạnh trong những năm tiếp theo… sẽ giúp dự án được triển khai nhanh hơn, giảm chi phí tài chính - hành chính - cơ hội, từ đó doanh nghiệp có thể điều chỉnh giá bán theo hướng hợp lý hơn, nhất là với các sản phẩm nhà ở phù hợp với số đông.