Người có nhu cầu ở thực đang khó tiếp cận vốn vay để mua nhà. Ảnh: Dũng Minh
Đủ chiêu hút khách
“Dự án bên em đang bán chính thức công bố giảm giá 40% cho khách nào trả trước 98% giá trị hợp đồng. Ví dụ, giá công bố trung bình là 68 triệu đồng/m2 thì giờ chỉ còn gần 41 triệu đồng/m2 cho khách hàng trả hết bằng tiền mặt”, Sang - nhân viên môi giới của một doanh nghiệp địa ốc thông tin về một dự án chung cư đang mở bán ở ngay khu vực gần ga Metro Suối Tiên (TP. Thủ Đức).
Nhân viên môi giới này cho biết, dự án có quy mô gần 9.000 m2, bao gồm 2 tòa tháp căn hộ cao 25 tầng, cung cấp ra thị trường hơn 800 sản phẩm với đa dạng loại hình, giá bán từ 64-72 triệu đồng/m2 tùy view và tầng. Trường hợp thanh toán vượt tiến độ, căn studio diện tích từ 34-39 m2 có giá từ 2,2-2,6 tỷ đồng/căn sẽ giảm xuống còn từ 1,2 tỷ đồng/căn. Theo Sang, từ khi áp dụng chương trình ưu đãi “khủng” này, lượng khách quan tâm nhiều hơn, thanh khoản cũng cải thiện dần.
Không chỉ dự án trên, nhiều dự án khác cũng tung ra các chương trình ưu đãi lớn như dự án chung cư Salto Residence tại phường Cát Lái (TP. Thủ Đức), người mua nhà thanh toán đợt đầu 15% và chỉ cần thanh toán 25% đến khi nhận nhà. Đáng chú ý, ngân hàng tài trợ vốn cho dự án sẵn sàng cho vay tới 70% giá trị căn hộ kèm chính sách ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất 0% trong 30 tháng.
Tập đoàn Nam Long cũng tung ra các gói ưu đãi kích cầu mua nhà tại các dự án ở quận Bình Tân và huyện Bình Chánh (TP.HCM). Cụ thể, khi mua căn hộ tại dự án Flora Panorama thuộc Khu đô thị Mizuki Park của chủ đầu tư này, khách hàng chỉ phải thanh toán 50% là được nhận nhà, dự kiến vào quý III/2023, chủ đầu tư áp dụng gói vay 0%/năm trong vòng 12 tháng và ân hạn nợ gốc, hoặc gói vay cố định lãi suất 6%/năm trong vòng 24 tháng và thời gian ân hạn tương đương.
Tại Bình Dương, Tập đoàn An Gia - chủ đầu tư dự án nhà phố biệt lập The Standard, áp dụng chính sách cam kết thuê lại cho dòng sản phẩm nhà phố, shophouse thuộc dự án này. Cụ thể, với một căn nhà phố có thiết kế 1 trệt 2 lầu, diện tích sàn khoảng 230 m2, chủ đầu tư cam kết thuê lại trong 24 tháng với tổng giá trị ưu đãi khoảng 960 triệu đồng, tương đương 40 triệu đồng/tháng. Dòng sản phẩm shophouse có diện tích sàn khoảng 300 m2 được cam kết thuê lại với tổng giá trị ưu đãi lên đến 1,68 tỷ đồng trong thời gian tương tự, tương đương 70 triệu đồng/tháng.
Ngoài cam kết thuê lại, để sở hữu nhà phố biệt lập The Standard, người mua chỉ cần thanh toán trước 30% là có thể nhận nhà ở ngay hoặc khai thác cho thuê, đầu tư kinh doanh tùy mục đích, còn lại thanh toán theo tiến độ trong 12-24 tháng. Đại điện Tập đoàn An Gia cho hay, trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao, việc hỗ trợ khách hàng bằng các chính sách ưu đãi tài chính không chỉ là giải pháp kích cầu, vực dậy sức mua, mà còn tăng tính thanh khoản cho dự án.
Tại thị trường Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu, một số dự án chung cư phân khúc trung và cao cấp với giá bán căn hộ từ 38-45 triệu đồng/m2 cũng được một số chủ đầu tư áp dụng chương trình chiết khấu 3% giá trị căn hộ cho khách hàng không vay ngân hàng, chiết khấu 15-20%/năm trên số tiền thanh toán sớm, chiết khấu 1% dành cho khách hàng cư trú hoặc làm việc tại địa phương.
Trong báo cáo thị trường quý III/2022 mới công bố, DKRA Việt Nam cho rằng, sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp khiến các chủ đầu tư phải liên tục đưa ra các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và ân hạn gốc/lãi vay để tăng thu hút người mua nhà.
“Hiện là thời điểm thích hợp cho người có sẵn tiền mua nhà. Tuy nhiên, mỗi khi thị trường kém tích cực, người tiêu dùng Việt Nam thường có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm mới mua vào, chứ không quyết đoán xuống tiền ngay”, một lãnh đạo DKRA Việt Nam cho hay.
Các bên đều có lợi
Khi phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay vay vốn ngân hàng vẫn phải chịu chi phí lớn, nên nhiều chủ đầu tư có xu hướng chuyển sang ưu đãi trực tiếp cho người có sẵn tiền mua nhà, thay vì chi cho ngân hàng hay công ty chứng khoán.
Để kích cầu mua nhà dịp kinh doanh cao điểm cuối năm, các chủ đầu tư vẫn thường tung ra các chính sách cam kết lợi nhuận, chiết khấu thẳng vào giá bán. Tuy nhiên, trước đây, mức chiết khấu cao nhất cũng chỉ khoảng 9-10%, chứ không lên tới 30-40% như bây giờ, lý do bởi các chủ đầu tư đều đang khát tiền mặt. Một số ý kiến cho rằng, mặc dù nói là chiết khấu cao nhưng thực tế là giảm giá sâu để “vay” trước của khách hàng với mức lãi suất cao.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, những chủ đầu tư bung hàng trong thời gian này sẽ không đặt giá quá cao để bán được hàng. Mặt khác, vấn đề lớn nhất đối với thị trường bất động sản hiện nay là khó tiếp cận nguồn vốn, dù các cơ quan quản lý nói không siết nhưng hầu hết chủ đầu tư đều rất khó vay tín dụng ngân hàng.
Ông Đính cho rằng, dòng vốn vào thị trường địa ốc gặp khó buộc các chủ đầu tư phải xoay xở, tìm cách huy động từ người mua nhà. Mặt khác, khi phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay vay vốn ngân hàng vẫn phải chịu chi phí lớn, nên nhiều chủ đầu tư có xu hướng chuyển sang ưu đãi trực tiếp cho người có sẵn tiền mua nhà, thay vì chi cho ngân hàng hay công ty chứng khoán.
“Tăng chiết khấu ở mức tương đương chi phí đi vay ngân hàng để giảm giá nhà cho khách hàng là một giải pháp thông minh giúp doanh nghiệp tự giải cứu mình trong bối cảnh dòng vốn tắc nghẽn, còn người mua có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở khi giá thực tế giảm”, ông Đính nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, thực tế, có những dự án định giá cao, khó bán hàng trong thời điểm hiện nay, buộc doanh nghiệp phải giảm bớt lợi nhuận để bán hàng nhanh hơn, giúp đảm bảo dòng tiền kinh doanh.
Theo ông Phúc, khi dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản bị siết chặt, tất yếu dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư bị “kẹt” vốn, nên việc tăng cường khuyến mãi, tăng chiết khấu cho người mua nhà cũng là cách cân bằng lại dòng tiền để đảm bảo hoạt động của doanh nghiệp. Do đó, những người muốn sở hữu nhà giai đoạn này sẽ được hưởng lợi nhiều hơn.
Còn chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng nhận định, sức mua kém là do giá bất động sản đang neo quá cao, giao dịch trên thị trường thứ cấp bị đình trệ khi nhiều người chấp nhận bán lỗ mà không được.
“Nhiều chủ đầu tư than không bán được hàng, thậm chí có doanh nghiệp 5 tháng liền không có doanh thu, nghĩa là không bán được sản phẩm nào. Sức mua của cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều yếu do tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt”, ông Hoàng nói, đồng thời cho rằng, từ nay đến cuối năm, việc nhiều chủ đầu tư cần vốn, môi giới tăng cường tiếp thị, nhiều dự án tăng mức chiết khấu, giảm giá… được kỳ vọng sẽ giúp thanh khoản thị trường cải thiện hơn.
“Thường vào dịp cuối năm, giao dịch bất động sản sẽ sôi động hơn khi nguồn tiền từ các kênh khác sẽ đổ về, bởi suy cho cùng, bất động sản luôn là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận ổn định trong dài hạn nhờ lợi thế tăng giá theo thời gian. Có thể lúc khó khăn này giá nhà tăng chậm, thậm chí không tăng, nhưng về dài hạn chắc chắn sẽ đi lên và khi đó, bất động sản sẽ bán được”, ông Hoàng nhấn mạnh.
