M3 tăng cả trăm lần
Trong văn bản mới đây của Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam phản ánh kiến nghị của các doanh nghiệp, thành viên tới Thủ tướng Chính phủ có nêu, các địa phương đang lúng túng trong việc xác định giá trị M3 đối với các dự án có sử dụng đất đã hoàn thành bước sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Một số địa phương đã có phương pháp tính riêng nhằm tháo gỡ cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự thiếu thống nhất và chậm trễ trong việc xác định yếu tố này khiến cho hàng trăm doanh nghiệp bất động sản chưa thể hoàn thành nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước để triển khai dự án.
Cụ thể, nếu áp dụng cách tính giá trị M3 theo quy định tại Điểm k, Khoản 2, Điều 47 - Nghị định 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 (thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 trước đó) và theo hướng dẫn tại Thông tư số 06/2020/TTBKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì giá trị này bị đội lên hàng trăm lần.
Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam đưa dẫn chứng: “Cùng một dự án sử dụng đất có quy mô 175 ha, nếu tính theo Nghị định 30/2015 thì M3 vào khoảng 2 tỷ đồng, nhưng nếu tính theo Nghị định 25/2020 và Thông tư 06/2020 thì M3 lên tới 580 tỷ đồng, gấp 290 lần so với trước”.
Tương tự, một dự án có quy mô 20 ha, số tiền M3 theo hai cách tính này cũng tăng từ 200 triệu đồng lên 100 tỷ đồng. Lưu ý rằng, giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp.
Loay hoay phương pháp tính
Trao đổi với phóng viên, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, việc chưa thống nhất được cách tính M3 đang khiến nhiều địa phương loay hoay, bởi nếu tính theo Nghị định 30/20215 thì không được do đã bị thay thế, trong khi Nghị định 25/2020 (được cụ thể hóa tại Thông tư 06/2020) lại khiến số tiền M3 bị đội lên quá cao, thậm chí có dự án còn cao hơn cả tiền sử dụng đất.
Theo ông Duy, hạn chế của Nghị định 30/2015 là chưa có hướng dẫn cụ thể nên mỗi địa phương tính M3 một kiểu, còn với Nghị định 25/2020 thì có Thông tư 06/202 hướng dẫn cách xác định yếu tố đầu vào, cụ thể là sử dụng kết quả đấu giá đất (chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm) và tiền sử dụng đất (chêch lệch giữa tiền sử dụng đất của dự án đang xét và các dự án trúng đấu giá đất) của tất cả các dự án (không kể quy mô lớn, nhỏ) trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi có dự án trong 2 năm gần nhất, nhưng cách tính này gây bất lợi lớn cho nhà đầu tư.
“Trên thực tế, nhiều địa phương trước đó chưa từng đấu giá đất, hoặc nếu có chủ yếu là các mảnh đất nhỏ, có vị trí đẹp, dẫn đến giá trúng đấu giá rất cao. Trong khi đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá thường là đất làm dự án quy mô lớn hàng chục, thậm chí hàng trăm héc-ta và có vị trí xa trung tâm. Do vậy, việc tham khảo giá đất đấu giá trước đó bằng cách cộng lại chia trung bình giá là không hợp lý. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến việc M3 bị đội lên hàng trăm lần và nhà đầu tư không thể thực hiện dự án. Thông tư 06/2020 cũng có quy định địa phương có thể tự xác định thông số đầu vào để tính toán M3, nhưng điều này lại đi vào ‘vết xe đổ’ của Nghị định 30/2015, khiến các địa phương lúng túng không biết xác định thế nào”, ông Duy phân tích.
Cùng chung góc nhìn, ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh An Phú Hưng đánh giá, có thể hiểu M3 là giá trị thặng dư, là lợi thế thương mại của dự án mà khi trúng đấu giá nhà đầu tư phải nộp thêm, đóng góp thêm cho địa phương. Với dự án đấu giá, khi các bên bỏ giá bằng nhau thì M3 được xem là yếu tố quyết định thắng - thua, bên nào có M3 lớn hơn sẽ được công nhận.
Lấy ví dụ về sự bất hợp lý trong biến số tính M3, ông Tưởng cho biết, không ít địa phương đấu giá trước một vài chục lô đất đẹp, vị trí trung tâm, rồi lấy đó làm mặt sàn chung để áp hệ số cho nhà đầu tư các dự án lớn, vị trí cách xa trung tâm, lý do đơn giản là bởi mấy chục lô đất kia là yếu tố so sánh duy nhất khi địa phương mới đấu giá lần đầu.
Cũng đưa ra ví dụ về câu chuyện này, đại diện một doanh nghiệp cho biết, việc lấy giá tham chiếu trước đó chỉ mang tính tương đối, bởi mỗi lô đất luôn có “chuyện riêng của nó”. Ví dụ, một lô đất cho dù có hình thù méo mó, nhưng nằm ngoài mặt đường, mặt ngõ thì vẫn có thể được trả giá cao hơn so với những khu đất đẹp phía trong chỉ bởi lý do chủ hộ, doanh nghiệp có đất phía trong muốn mua nốt mảnh đất bên ngoài để cho vuông thửa và đỡ bị che chắn. Điều này cũng tương tự với việc các lô đất đẹp được mang đấu giá trước đó, rồi áp mức giá này cho việc đấu thầu cả dự án lớn.
Tính sao cho thỏa?
Ông Đào Văn Duy cho rằng, cái khó hiện nay của nhà đầu tư là không có được các thông tin cụ thể nên khó dự báo được mức M3 phải nộp, dẫn đến bị động trong đầu tư. Mặt khác, việc sử dụng kết quả đấu giá để làm căn cứ tính M3 là không cùng hệ quy chiếu vì đấu thầu và đấu giá khác nhau, đồng thời tiền sử dụng đất đã được tính theo thị trường, nên việc đưa ra thêm giá trị M3 là bất hợp lý.
“Nếu muốn tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước có thể khuyến khích doanh nghiệp sáng tạo, kiếm lợi nhuận cao để đóng thuế cao, thay vì thêm M3 hay các yếu tố tương tự, bởi không những không làm đơn giản hóa thủ tục hành chính, mà còn khiến vấn đề trở nên phức tạp hơn. Vì thế, tôi cho rằng nên loại bỏ M3 trong các khoản phải nộp ngân sách hiện nay”, ông Duy đề xuất.
Qua tìm hiểu của phóng viên, để gỡ “nút thắt” về cách tính M3, từ giữa tháng 5/2021, UBND tỉnh Bắc Giang đã ban hành quyết định quy định việc xác định các thông số đầu vào để tính toán yếu tố này. Cụ thể là, quy định giá trị chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm, hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá cho từng đơn vị hành chính cấp huyện, đồng thời khống chế giá trị M3 ở mức tương đương với 3% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách của dự án. Tuy nhiên, trên cả nước hiện có rất ít địa phương (nếu không muốn nói là chỉ có tỉnh Bắc Giang) đưa ra cách tính M3 cụ thể như vậy.
Cùng quan điểm nên loại bỏ M3, ông Chu Minh Duy, Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng đường Trịnh Xá Đa Hội (Bắc Ninh) cho rằng, thay vào đó, Nhà nước nên tăng thu ngân sách qua thuế bất động sản. Trường hợp vẫn duy trì M3 thì nên khống chế ở một tỷ lệ hợp lý nhất định so với tiền sử dụng đất.
Ông Duy gợi ý, có thể vận dụng phương pháp luận của Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ về nhà ở xã hội để xác định M3, cụ thể: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư. Lưu ý rằng, 20% diện tích đất ở này nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất, có nghĩa là ngoài lợi nhuận định mức khi xây dựng nhà ở xã hội, Nhà nước “ngầm hiểu” giá trị thặng dư của khu đất tương đương với 20% tiền sử dụng đất của cả khu đất, từ đó Nhà nước và nhà đầu tư “cùng chia sẻ” phần thặng dư này. Theo đó, giá trị M3 mà Nhà nước được hưởng bằng tỷ lệ tiền sử dụng đất trong tổng chi phí đầu tư cả dự án nhân với 20% tiền sử dụng đất cả dự án. Thông thường, chi phí tiền sử dụng đất thường chiếm từ 15-25% tổng chi phí đầu tư, nên giá trị nộp ngân sách M3 tối đa bằng khoảng 5% tiền sử dụng đất của dự án.
Quay lại với văn bản của Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam, cơ quan này cho rằng, việc thiếu hướng dẫn cụ thể, nhất là các dự án thuộc diện chuyển tiếp (giữa Nghị định 30/2015 và Nghị định 25/2020), cũng như có nhiều cách hiểu khác nhau đang tác động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh tại các địa phương, ảnh hưởng tới quá trình đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân thụ hưởng các dự án bất động sản. Hiệp hội và các doanh nghiệp đang mong chờ những hướng dẫn cụ thể và hợp lý hơn để M3 không còn là yếu tố cản trở đầu tư tại các địa phương.