Biệt thự, liền kề tăng giá tốt
Đến hết quý I/2025, căn hộ là phân khúc gây ấn tượng mạnh nhất, với mức tăng 34% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc này trong mắt các nhà đầu tư, khi vừa có thể cất giữ tài sản, chờ tăng giá, vừa tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê.
Tuy nhiên, dường như quá mải miết với phân khúc này, không ít nhà đầu tư quên mất một phân khúc khác cũng “âm thầm tiến bước”, đó là biệt thự, liền kề. Tại thị trường Hà Nội, đây là phân khúc có biến động giá tăng đều thời gian qua, dù suất đầu tư là khá cao so với số đông.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, trong 5 năm qua, biệt thự duy trì mức tăng trung bình 29%/năm, liền kề tăng 22%/năm.
Đến quý I/2025, giá biệt thự trung bình đạt 282 triệu đồng/m2, giảm 14% theo quý nhưng tăng 72% theo năm (quý I/2024 là 164 triệu đồng/m2); liền kề đạt 239 triệu đồng/m2, giảm 14% theo quý nhưng tăng 24% theo năm (quý I/2024 là 192 triệu đồng/m2).
Trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự tăng 10% theo quý, đạt 195 triệu đồng/m2; liền kề tăng 15% theo quý, đạt 227 triệu đồng/m2.
Lý giải cho diễn biến trên, bà Hằng cho biết, nguyên nhân đến từ nguồn cung lớn mới từ dự án Vinhomes Wonder City Đan Phượng với mức giá thấp hơn so với dự án Vinhomes Global Gate Đông Anh, cùng với lượng hàng tồn kho giá cao còn lại trên thị trường hạn chế khiến giá sơ cấp giảm theo quý, nhưng vẫn tăng mạnh theo năm.
Trên thị trường nhà ở, trong giai đoạn 2020-2024, giá sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, giá thứ cấp tăng 14%/năm. Đến hết quý I/2025, giá căn hộ tăng 34% so với cùng kỳ năm trước, nhưng đà tăng đã giảm rất mạnh khi chỉ ở mức hơn 3% so với quý IV/2024.
Điều này cho thấy, căn hộ đã đạt ngưỡng về giá và đà tăng không còn duy trì mạnh mẽ như trước. Với bối cảnh cung - cầu hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng, đà tăng giá căn hộ trong năm 2025 sẽ chỉ duy trì mức 3-4% mỗi quý, tức cả năm tăng 12,16%, thay vì “đột khởi” như năm trước.
Nhà đầu tư chuyển hướng
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, chị Minh Thu - một nhà đầu tư cho hay, căn hộ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong vài năm qua, việc khan hiếm nguồn cung mới là một trong những nguyên nhân khiến thị giá phân khúc này tăng mạnh.
“Trong khoảng 3 năm gần đây, hầu như đầu tư vào căn hộ là thắng, thậm chí x2 giá trị tài sản, còn với người mua để ở thì việc mua sớm cũng giảm được áp lực tài chính khi càng về sau giá càng tăng. Tuy nhiên, có vẻ như chuỗi thăng hoa của phân khúc căn hộ nội đô không còn mạnh, khi giá sản phẩm hiện đã vượt quá sức mua của đa số người dân. Cùng với đó, việc nguồn cung mới dần dồi dào hơn cũng khiến phân khúc này không còn tăng nóng như trước”, nhà đầu tư này nói.
Anh Quang Đông - một nhà đầu tư khác kể, từ giữa năm 2023 đến giữa năm 2024, anh đã mua lại 2 căn hộ đã sử dụng, sửa chữa và chuyển nhượng nhanh chỉ trong vài tháng, mỗi căn lợi nhuận cũng được cả nửa tỷ đồng.
“Đó là giai đoạn giá chung cư tăng điên cuồng, nhà cũ chỉ cần sửa sang chút và rao bán là có khách chốt ngay. Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại, thanh khoản với những căn kiểu này không còn dễ như trước, nếu nhập hàng ở lúc đỉnh giá sẽ khó thoát ra”, nhà đầu tư này cho hay.
Trong bối cảnh căn hộ không còn nhiều hấp dẫn như trước, cả 2 nhà đầu tư trên cho biết đang có kế hoạch “đổi món” sang phân khúc nhà liền thổ, nhưng “khẩu vị” lại khác nhau.
Tâm lý khách hàng vẫn nghiêng về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Giá bán sơ cấp tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, dự kiến mức độ tăng trung bình theo quý từ 3-7%.
Trong khi chị Thu thích đi cùng sóng lớn, tìm hiểu và dự định xuống tiền ở những dự án đại đô thị, thì anh Đông lại lựa chọn các dự án khu đô thị có quy mô vừa, từ khoảng 10-20 ha của các chủ đầu tư tầm trung và mỗi người đều có cái lý riêng của mình.
“Đầu tư theo ‘cá mập’ sẽ nhàn hơn vì việc tạo sóng đã có đội làm thị trường chuyên nghiệp. Nếu tham gia từ đầu có thể được hưởng lợi từ các lần điều chỉnh giá (tăng giá), nhưng suất đầu tư thường sẽ lớn nên tôi đang cân nhắc thêm”, chị Thu cho hay.
Trong khi đó, theo anh Đông, khi lựa chọn các dự án quy mô vừa, dù tốc độ tăng giá không quá nhanh nhưng suất đầu tư hợp lý hơn. Nhà đầu tư này cũng xác định khi đầu tư biệt thự, liền kề, chu kỳ sẽ trong khoảng 5 năm, lựa chọn căn có diện tích phù hợp để hạn chế đòn bẩy tài chính.
“Khi đầu tư nhà đất, chu kỳ phải dài hơn căn hộ, bởi tốc độ tăng giá mạnh nhất chỉ thực sự diễn ra khi đô thị đã thành hình, hoàn thiện và có nhiều cư dân về ở. Do đó, 5 năm là quãng thời gian phù hợp cho một dự án quy mô một vài chục héc-ta”, anh Đông cho hay.
Kênh trú ẩn an toàn
Trên thực tế, thị trường căn hộ đã trải qua giai đoạn tích lũy trong giai đoạn 2020-2023, trước khi tăng giá mạnh cho đến nay. Trước đó, căn hộ cũng từng bị nhà đầu tư “ngó lơ” do hiệu quả thấp. Tuy nhiên, việc khan hiếm nguồn cung mới kéo dài đã khiến phân khúc này “nóng” trở lại.
Dù vậy, giai đoạn hiện tại, câu chuyện của phân khúc căn hộ không chỉ là giá đã ở mức quá cao, tốc độ tăng chậm lại, mà còn ở việc tăng trưởng giá thuê không đáng kể so với đà tăng giá, khiến việc đầu tư cũng trở nên khó khăn hơn. Chưa kể, đây cũng là phân khúc dễ chịu tổn thương khi thị trường “trái gió, trở trời”.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, căn hộ đã có cuộc lội ngược dòng hoàn hảo, nếu như trước đây từng bị coi là tiêu sản, thì nay lại được coi là tích sản, ai sở hữu được căn hộ hiện tại cũng mừng.
Tuy nhiên, với người mua mới thì cần thận trọng hơn, vì giá bán đã neo rất cao. Với thị trường thứ cấp, bên cầm hàng đang có động thái điều chỉnh giảm giá bán để cung - cầu có thể gặp nhau, nếu không sẽ khó có thanh khoản.
“Hiện tại, chúng tôi ghi nhận được bên bán đang giảm giá thăm dò và có thể sẽ còn giảm thêm đến khi có thanh khoản. Với việc giá căn hộ đã tăng mạnh thời gian qua, động thái giảm giá ở đây có thể hiểu là giảm lãi, chứ chưa đến mức cắt lỗ”, chuyên gia Savills nói.
Với phân khúc nhà liền thổ, bà Hằng cho biết, các sản phẩm biệt thự, liền kề đang cho thấy mức tăng giá ấn tượng và ổn định qua nhiều năm. Riêng sản phẩm nhà phố thương mại (shophouse) chỉ tăng 11-16%/năm. Điều này đặt ra câu hỏi về mức độ thành công của sản phẩm này trong các dự án. Đây là điểm nhà đầu tư cần lưu ý khi bỏ vốn vào nhà liền thổ.
“Tổng nguồn cung biệt thự, liền kề năm 2025 dự báo không có nhiều thay đổi so với năm 2024, nhưng sẽ tăng mạnh hơn trong những năm tiếp theo. Do đó, với dòng sản phẩm này, nhà đầu tư cần theo dõi kỹ diễn biến thị trường, vì giá cả có thể biến động theo lượng hàng được tung ra”, bà Hằng chia sẻ thêm.
Báo cáo của BSH R&D đánh giá, thị trường nhà thấp tầng chuyển biến tích cực trong 3 tháng đầu năm 2025 khi nhiều dự án ra hàng có tỷ lệ hấp thụ tốt. Sản phẩm thấp tầng xây sẵn trong năm 2025 được dự báo tăng mạnh so với năm trước khi hàng loạt các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup, Eco Park… đều có động thái ra hàng.
Cũng theo BSH R&D, nhu cầu sở hữu loại hình liền kề, biệt thự, shophouse vẫn còn lớn khi nguồn tiền trong dân còn nhiều và nhu cầu đầu tư tích sản tăng cao.
Tâm lý khách hàng vẫn nghiêng về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Giá bán sơ cấp tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, dự kiến mức độ tăng trung bình theo quý từ 3-7%.
Thị trường bất động sản có những giai đoạn thăng trầm, nhưng nếu nhìn vào tốc độ tăng giá của biệt thự, liền kề có thể thấy, đây là phân khúc có mức tăng ổn định và bền bỉ nhất. Trong một thị trường nhiều biến động như giai đoạn hiện tại, dòng sản phẩm này không chỉ là kênh phòng thủ tốt, mà còn là nơi gia tăng giá trị tài sản hiệu quả.