Đòn bẩy chính sách
Thông tin được TP.HCM đưa ra mới đây, để thu hút các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở cho thuê, Thành phố sẽ bổ sung loại hình nhà ở này vào danh mục dự án được hỗ trợ, đồng thời nâng mức vốn vay tối đa dành cho nhóm dự án này từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án.
Theo khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM, nhu cầu nhà ở cho công nhân, người lao động hiện có khoảng 33.520 trường hợp. Trong đó, 3.181 trường hợp có nhu cầu thuê và 30.339 trường hợp có nhu cầu thuê mua (chiếm hơn 90%). Con số này phản ánh một thực tế, phần lớn người lao động đang có nhu cầu ổn định cuộc sống lâu dài.
“Thực tiễn cho thấy, phần lớn công nhân, người lao động đang sinh sống trong các khu nhà trọ có diện tích nhỏ, điều kiện sinh hoạt hạn chế. Nhiều nơi chưa bảo đảm đầy đủ yêu cầu về vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, thiếu trường học, nhà trẻ, cơ sở y tế và các thiết chế văn hóa phục vụ nhu cầu đời sống lâu dài của người lao động”, đại diện Liên đoàn Lao động TP.HCM cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường hiện còn thiếu cơ chế phát triển nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp. Theo ông Châu, chi phí thuê nhà chỉ nên chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng của người lao động. Khi tỷ lệ này vượt 25%, áp lực tài chính sẽ trở nên rất lớn.
Ông Châu cũng đề xuất một cơ chế đặc thù dành cho loại hình nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị với các nhóm giải pháp cốt lõi.
Cụ thể, cần miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích thực hiện dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong toàn bộ vòng đời của dự án. Đồng thời, cho phép chủ đầu tư được khấu trừ các chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi tạo lập quỹ đất nhằm cắt giảm tối đa giá thành đầu tư ban đầu, từ đó kéo giảm giá thuê nhà thành phẩm.
Các dự án phải cam kết duy trì hoạt động cho thuê tối thiểu trong vòng 20 năm. Đây là khoảng thời gian phù hợp với đặc thù hoàn vốn kéo dài của mô hình nhà ở cho thuê.
“Nếu chúng ta xây dựng được một hệ thống cơ chế đủ sức hấp dẫn về đất đai, thuế và tín dụng, phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp chắc chắn sẽ thu hút được nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư. Khối tư nhân nhập cuộc sẽ tạo ra sự đa dạng hóa nguồn cung, mang lại nhiều lựa chọn an cư chất lượng cho người lao động, thay vì để họ phải phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống nhà trọ tự phát, thiếu an toàn như hiện nay”, ông Châu nhấn mạnh.
Người trẻ và chuyện thuê nhà
Tại các đô thị lớn, nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao… và về lâu dài, chỉ khi đảm bảo an cư cho người lao động tại các đô thị, khu công nghiệp…, câu chuyện phát triển bền vững mới đi vào thực chất.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một chuyên gia quy hoạch đô thị cho hay, TOD - phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng - đang là mô hình được nhiều đô thị lớn hướng đến và “công thức” quy hoạch nhà ở theo tỷ lệ 1-3-6 có thể biến tấu cho phù hợp với thực tế. Theo đó, có thể bổ sung hạng mục nhà ở cho thuê vào một trong các thành phần này.
Tại các đô thị lớn, nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao và về lâu dài, chỉ khi đảm bảo an cư cho người lao động tại các đô thị, khu công nghiệp, câu chuyện phát triển bền vững mới đi vào thực chất.
Theo chuyên gia này, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền (có thể là nhà ở cho thuê) nên được tích hợp ngay trong khu vực TOD, đặc biệt trong bán kính 300-500m quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ 5-10 phút. Điều đó giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể tiếp cận trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng, thay vì phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm.
“Nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị quốc tế đã khuyến nghị về cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD, tỷ lệ 1-3-6 gồm 1 phần nhà ở rất cao cấp, 3 phần nhà ở cao cấp và 6 phần nhà ở giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Mặc dù tỷ lệ này có thể điều chỉnh tùy từng khu vực, nhưng nguyên tắc cốt lõi là các chỉ tiêu về cơ cấu loại hình nhà ở cần được xác lập rõ ràng ngay từ giai đoạn quy hoạch, thay vì để thị trường tự phát triển”, vị này nhấn mạnh.
Trong khi đó, khi quan sát người trẻ đô thị, Avison Young Việt Nam nhận thấy có 3 nhóm hành vi phản ánh sự khác biệt về khả năng tài chính, khẩu vị rủi ro và quan điểm sống liên quan đến tiếp cận nhà ở, cụ thể: Nhóm 1 - chờ cơ hội (muốn mua nhưng thận trọng); nhóm 2 - hành động (chấp nhận rủi ro trong khuôn khổ nhất định để sở hữu nhà) và nhóm 3 - thuê nhà dài hạn.
Theo Avison Young Việt Nam, không ám ảnh sở hữu nhà như 2 nhóm còn lại, người trẻ nhóm 3 tin rằng, thuê nhà là quyết định tài chính chủ động và hiệu quả để có cuộc sống tốt hơn.
Sự thay đổi này gắn với biến động trong cấu trúc đô thị: Kết hôn muộn, quy mô hộ gia đình nhỏ, nghề nghiệp linh hoạt hơn, quan tâm hơn đến sinh kế và chất lượng sống.
Với nhóm 3, thuê nhà giúp họ duy trì tính cơ động và giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng 30% thu nhập - tỷ lệ phù hợp trong bối cảnh việc làm và thu nhập chưa thực sự ổn định. Nhóm này cũng có xu hướng chấp nhận sống cùng gia đình nhiều thế hệ.
Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cũng phản ánh rõ xu hướng này: Trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22% so với năm 2023, với gần 62% khách tìm thuê thuộc nhóm 25-34 tuổi. Hơn 41% người thuê cho biết, họ lựa chọn thuê nhà vì không đủ tài chính để mua, không muốn ràng buộc khoản vay, hoặc nhận thấy chi phí thuê thấp hơn lãi vay mua nhà.
Đáng chú ý, quyết định thuê nhà không hoàn toàn phản ánh hạn chế tài chính. Một bộ phận người trẻ ưu tiên sự linh hoạt và chủ động phân bổ nguồn vốn vào các khoản đầu tư đem lại lợi nhuận hoặc thanh khoản cao hơn nên ưu tiên thuê nhà ở, thay vì dồn sức để mua.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, thị trường nhà cho thuê đang dần chuyên biệt hơn. Dù nhu cầu lớn nhưng vẫn phân mảnh, phần lớn các dự án/công trình do cá nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh với chất lượng và tiêu chuẩn không đều.
Do đó, trong ngắn hạn, các phân khúc căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình hạt nhân sẽ tiếp tục được ưa chuộng, với lợi suất khai thác cho thuê và lấp đầy ổn định.
Đặt trong bối cảnh Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến năm 2030, cần đa dạng hóa loại hình nhà cho thuê, trong đó mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn (build-to-rent), vận hành bài bản theo tiêu chuẩn thống nhất nên được thí điểm.
Theo đại diện Avison Young Việt Nam, để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung nhiều hơn vào cấu trúc nguồn cung, thay vì chỉ kiểm soát tín dụng.
Cụ thể, định nghĩa loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế cơ chế ưu đãi tương tự nhà ở xã hội. Nhà ở phổ thông là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chi phí đầu tư không ngừng tăng lên. Bởi vậy, nếu thiếu các cơ chế hỗ trợ như rút ngắn thời gian phê duyệt, ưu đãi thuế hay cho phép tăng mật độ xây dựng… nhằm bù đắp chi phí, doanh nghiệp sẽ không thấy khả thi về mặt thương mại để đầu tư bài bản và quy mô lớn.
“Khung pháp lý nên được làm rõ để thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Cụ thể, luật hóa quyền và nghĩa vụ của các bên về thời hạn hay cơ chế tăng giá để bảo vệ người thuê nhà. Cuối cùng, nên xem xét mở rộng phương thức thuê mua cho nhà ở thương mại nhằm giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực, bên cạnh đòn bẩy vay vốn”, ông Davis Jackson nói.