Tại Kỳ họp thứ hai này, Quốc hội khóa XVI sẽ cùng lúc đặt lên bàn nghị sự 3 dự án luật có tác động sâu rộng tới người dân và doanh nghiệp, gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Định hướng sửa đổi cả 3 luật quan trọng này đã được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất (tháng 8/2026). Khi đó, một thông điệp chính sách được nhiều đại biểu nhấn mạnh là, cần thay đổi thước đo của chính sách nhà ở, không chỉ là phát triển thêm bao nhiêu căn nhà, mà phải là bao nhiêu người dân thật sự có khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp và có khả năng chi trả.
Hướng tới mục tiêu mọi người dân có chỗ ở
Tiếp xúc với đại biểu Quốc hội trước Kỳ họp thứ hai, cử tri nhiều địa phương, trong đó có cử tri Hà Nội đề nghị Quốc hội nghiên cứu khi sửa Luật Nhà ở cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục, xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước, chủ đầu tư và người dân, đồng thời có cơ chế đủ mạnh để những dự án thực sự cần thiết không bị kéo dài nhiều năm. Cử tri cũng cho rằng, cần tiếp tục tháo gỡ các thủ tục về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng và xác định giá, để tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có giá phù hợp.
Báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp đầu tháng 10 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương (20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 1 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ). Đồng thời, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ, thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Dự thảo cũng đã sửa đổi và bổ sung một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ cá nhân, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở, nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các luật mới được ban hành và đồng bộ với thực tiễn.
Đáng chú ý, Dự thảo đã luật hóa Nghị quyết số 201/2025/QH15 quy định thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trên toàn quốc. Chẳng hạn, mở rộng cho trường hợp người lao động có nhà ở thuộc sở hữu nhưng cách xa nơi làm việc (được UBND cấp tỉnh quy định chi tiết) vẫn được xét hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội; hay cho phép cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao trực tiếp chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội mà không phải qua thủ tục đấu thầu…
Thẩm tra sơ bộ, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cùng các cơ quan của Quốc hội tán thành với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Thường trực Ủy ban thẩm tra đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát một số nội dung như việc cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn, thể chế hóa đầy đủ chủ trương “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”; rà soát các quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.
Thực sự hướng tới đối tượng có khó khăn về nhà ở
Theo ý kiến của cử tri, Quốc hội cần đặc biệt quan tâm đến nhà ở cho thuê dài hạn, bởi không phải người lao động nào cũng có khả năng mua nhà ngay.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vừa qua đã dành Chương IV quy định về nhà cho thuê, trong đó có nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước và không bằng vốn của Nhà nước.
Với nhà ở cho thuê được xây dựng không bằng vốn của Nhà nước, Dự thảo quy định nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư dự án, như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trừ tỷ lệ diện tích đất ở, sàn nhà ở trong dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại).
Chủ đầu tư còn được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế, được dành một tỷ lệ diện tích đất ở, sàn nhà ở trong dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy định của luật này.
Ưu đãi dành cho chủ đầu tư còn là được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại tổ chức tín dụng, vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án, cùng nhiều ưu đãi khác.
Thẩm tra sơ bộ, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội đề nghị rà soát các quy định về đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở, các chính sách hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê để bảo đảm phù hợp với nguồn lực ngân sách; bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các quy định tại Dự thảo Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất) và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, ông Phan Chí Hiếu nhấn mạnh, việc nghiên cứu hoàn thiện các quy định về chính sách ưu đãi đối với nhà ở cho thuê để bảo đảm các chính sách này chuyển thành ưu đãi đối với người thu nhập thấp về nhà ở, những đối tượng có khó khăn về nhà ở, ngăn ngừa nguy cơ trục lợi chính sách.
Thống nhất sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng lưu ý tiếp tục rà soát các quy định về cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư dự án nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, bảo đảm phù hợp, khả thi trong bối cảnh nguồn lực ngân sách nhà nước còn hạn chế, đồng thời bảo đảm chính sách ưu đãi thực sự hướng tới đối tượng có khó khăn về nhà ở.
Thẩm tra chính thức dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Sau khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại Phiên họp thứ 7, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội thẩm tra chính thức. Tại đây, nhiều đại biểu quan tâm đến chính sách bồi thường, tái định cư, khi mà pháp luật chưa phân định rõ đất nông nghiệp canh tác thuần túy với đất nông nghiệp xen lẫn trong khu dân cư hoặc trong nội thành đô thị.
Nhiều hộ gia đình sinh sống từ lâu đời, nhưng do hạn mức đất ở quy định trước đây, nên phần lớn diện tích còn lại bị ghi nhận là đất nông nghiệp. Khi Nhà nước thu hồi, mức đền bù theo giá đất nông nghiệp không đủ để người dân xây lại tường rào hay tạo lập lại chỗ ở. Một số ý kiến đề xuất bổ sung nguyên tắc người có đất thu hồi nếu có đất khác liền kề, thì được hoán đổi diện tích đất tương đương và chuyển mục đích sang đất ở, mà không phải nộp nghĩa vụ tài chính cho phần diện tích này.