Việc nhiều cư dân trong các dự án nhà ở không có sổ đỏ hiện nay chủ yếu do lỗi từ chủ đầu tư. ẢNH: Dũng Minh
Chủ đầu tư sai, người mua nhà lãnh đủ
Theo quy định tại Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi, việc hoàn thiện hồ sơ cấp sổ đỏ là trách nhiệm của chủ đầu tư. Theo quy định, trong một khoảng thời gian xác định, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ.
Quy định là vậy, tuy nhiên, trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư “lờ” đi việc làm sổ đỏ cho người dân diễn ra khá phổ biến, bất chấp các dự án đã hoàn thiện và đi vào sử dụng được 2 - 3 năm, thậm chí tới 5 - 7 năm.
Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hết năm 2015, toàn ngành đất đai đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 94,9% trong diện tích các loại đất cần cấp sổ đỏ trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, vẫn còn một lượng không nhỏ các dự án còn chậm trễ trong việc hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Trong số các chủ đầu tư “nợ” sổ đỏ của khách hàng, có khá nhiều tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản. Có thể kể ra một số cái tên từng nằm trong “danh sách đen” của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội về việc chậm làm sổ đỏ cho khách hàng, như Tổng công ty Vinaconex tại Dự án Khu đô thị mới Splendora, CTCP Phát triển địa ốc Cienco 5 tại Dự án Khu nhà ở Tân Lập, CTCP Đầu tư Hải Phát tại Dự án Khu đô thị Tân Tây Đô, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội tại Dự án Khu nhà ở thương mại Sài Đồng, CTCP Thương mại dịch vụ Cầu Giấy tại Dự án 302 Cầu Giấy, hay gần đây là Sông Hồng Land tại Dự án Sông Hồng Parkview...
Đánh giá về thực trạng này, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw cho biết, có nhiều lý do dẫn tới việc chậm cấp sổ đỏ cho người dân trong các dự án phát triển nhà ở, trong đó chủ yếu là do chủ đầu tư có sai phạm về thủ tục xây dựng, như sai giấy phép, sai quy hoạch, hay vi phạm nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước.
Theo luật sư Hà, dù bất cứ lý do gì, có thể thấy, người thiệt thòi chính là người mua nhà, bởi lẽ, chưa có giấy tờ sở hữu chính thức, đồng nghĩa trong mọi hoàn cảnh, họ sẽ không được đảm bảo quyền lợi nếu xảy ra các tranh chấp.
"Việc bỏ ra một khoản tiền lớn, nhưng lại không được toàn quyền quyết định tài sản của mình là một bất cập rất lớn", ông Hà đánh giá.
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng chia sẻ, việc chậm cấp sổ đỏ phần lớn không phải lỗi do người dân, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến người dân. Không có sổ đỏ thì nhà, đất không giao dịch được, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, Nhà nước không thu được thuế…
Cần xử lý như thế nào?
Bộ Xây dựng đang xin ý kiến các thành viên thị trường về Dự thảo sửa đổi Nghị định 121/2013 về xử phạt vi phạm hành chính trong các hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản... Theo đó, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 120 - 150 triệu đồng nếu không làm hoặc làm thủ tục chậm so với thời hạn quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
So với Nghị định 121/2013/NĐ-CP, hay bản Dự thảo sửa đổi lần đầu, có thể thấy, đây là nội dung mới được Ban soạn thảo bổ sung. Điều này thể hiện quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc siết chặt quản lý và chấn chỉnh ý thức chủ đầu tư trong việc đảm bảo quyền lợi của khách hàng. Tuy nhiên, cần phải xem xét tính khả thi khi đưa quy định này vào dự thảo.
Hiện tại, quy định về xử phạt hành chính đối với hành vi cố ý hoặc chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà đang được áp dụng tại Điều 26 Nghị định 102/2014/NĐ-CP và mức phạt đã lên tới 1 tỷ đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây đã là mức phạt tương đối cao. Do đó, việc bổ sung thêm vào Dự thảo sửa đổi Nghị định 121 với mức phạt 120 - 150 triệu đồng có thể không phù hợp và gây chồng chéo.
Bên cạnh đó, theo ông Hà, chế tài xử phạt theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP đối với hành vi cố ý hoặc chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà đang được áp dụng đã khá cao, nhưng vẫn không chấm dứt được thực trạng chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ hiện nay. Tức là, hình thức phạt tiền chưa đem lại hiệu quả, mà cần cơ quan quản lý đưa ra các giải pháp hoặc chế tài bổ sung tốt hơn.
Ông Bùi Đình Quý, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Alphanam cho rằng, đối với câu chuyện này, xử phạt chỉ là một biện pháp. Với trường hợp doanh nghiệp cố ý không thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước, gây tổn hại đến quyền lợi của người dân và các doanh nghiệp khác, thì việc xử phạt là đương nhiên. Tuy nhiên, điều cần làm của chúng ta là tìm ra giải pháp tốt cho cả người dân, doanh nghiệp và chính quyền. Phương án cần đưa ra là nâng cao nhận thức trong việc thực hiện cam kết với khách hàng ngay từ ban đầu.
“Người mua nhà rất quan tâm tới tính pháp lý cả trước lẫn sau của dự án. Nhà ở là một tài sản có giá trị, vì vậy, cần tôn trọng việc đảm bảo quyền lợi cho họ sau khi đặt bút ký hợp đồng. Hiển nhiên, nếu ngay từ đầu có được sự đảm bảo về quyền lợi, người mua nhà sẽ sẵn sàng mua. Cái chính là cần sự cố gắng của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại Dự án Four Point by Sheraton & Luxury Apartment của Alphanam, ngay từ đầu, mọi thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính đều được chúng tôi đảm bảo để khách hàng có thể tin tưởng ngay khi hoàn thành dự án, chủ nhân có thể có ngay sổ đỏ. Đây cũng là cách mà các chủ đầu tư đều hướng tới vào thời điểm hiện tại”, ông Quý cho biết.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
