Cơn khát nhà ở vẫn đang diễn ra, đặc biệt tại các đô thị lớn
Nhiều yếu tố kích cầu tín dụng mua nhà
Từ góc nhìn của một ngân hàng nước ngoài với hơn 30 năm đồng hành với thị trường Việt Nam trong mảng cho vay bán lẻ, thời điểm quý I/2024 vừa qua, cụ thể là trong tháng 3/2024 (do tháng 2 rơi vào thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán), chúng tôi ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng đến từ nhu cầu vay vốn mua nhà của khách hàng cá nhân. Nguyên nhân của sự sôi động mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong quý I/2024 đến từ rất nhiều yếu tố.
Thứ nhất, sự khan hiếm của nguồn cung nhà ở mới: Gần như không có dự án bất động sản nào được cấp phép mới, trong khi đa số các dự án bất động sản đã được cấp phép chưa hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để đưa vào mở bán.
Thứ hai, lãi suất tiền gửi được điều chỉnh giảm sâu: Sau giai đoạn được neo cao để kiểm soát lạm phát, trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần giảm lãi suất điều hành, qua đó kéo lãi suất tiết kiệm và cho vay giảm xuống. Khi lãi suất tiết kiệm giảm xuống mức thấp, dòng vốn sẽ chảy ra các kênh đầu tư khác, điển hình là bất động sản - kênh đầu tư ưa thích đối với đại bộ phận người dân Việt Nam.
Thứ ba, lãi suất cho vay di chuyển giảm cùng chiều, tạo động lực tăng trưởng tín dụng: Rút kinh nghiệm từ kết quả không tốt trong việc hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023, ngay từ thời điểm đầu năm nay, các ngân hàng thương mại đều đẩy mạnh việc giảm lãi suất cho vay, bao gồm cả việc cắt giảm biên độ lợi nhuận, nhằm mục đích cán đích sớm chỉ tiêu tăng trưởng đã được Ngân hàng Nhà nước cấp.
Bước sang quý II/2024, theo chúng tôi, cả 3 yếu tố trên có thể có một vài sự điều chỉnh nhỏ, nhưng khó có thể có sự thay đổi đáng kể tác động đến nhu cầu vốn vay mua nhà của thị trường. Hơn nữa, trong giai đoạn tới, thị trường có thể sẽ ghi nhận một số yếu tố mới tác động theo chiều thuận đối với nhu cầu đầu tư bất động sản như: Sự tăng giảm bất thường của giá vàng, tỷ giá USD chạm ngưỡng 25.000 VND/USD, thời điểm đáo hạn của số tiền gửi lãi suất cao năm 2023… Chúng tôi cho rằng, chính các yếu tố này có thể khiến thị trường tiếp tục sôi động và cầu vốn mua nhà của khách hàng sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian tới.
Theo những diễn biến gần đây, lãi suất tiền gửi được điều chỉnh tăng nhẹ trở lại ở một số ngân hàng thương mại, do thanh khoản của hệ thống bắt đầu có tín hiệu cạn dần. Tuy nhiên, bằng việc cung cấp thanh khoản cho hệ thống qua các phiên giao dịch gần đây, Ngân hàng Nhà nước có thể vẫn muốn duy trì mặt bằng lãi suất huy động của toàn hệ thống ở mức như hiện tại, tạo đà thúc đẩy tăng trưởng tín dụng toàn ngành, cũng như duy trì hỗ trợ dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh.
Còn về phía lãi suất cho vay, theo chúng tôi, thời gian tới cũng sẽ chưa có sự thay đổi đáng kể, bởi với việc điều chỉnh giảm biên độ lợi nhuận trên từng khoản vay, các ngân hàng thương mại cũng sẽ giữ cho tổng dư nợ tín dụng tăng trưởng nhanh nhất có thể nhằm đạt được mục tiêu lợi nhuận năm 2024. Chính vì vậy, mặt bằng lãi suất cho vay nhiều khả năng được duy trì ở mức thấp như hiện tại, cho tới khi chỉ tiêu tăng trưởng đạt được những kết quả như mong đợi.
Lời khuyên cho người vay
Các khách hàng nên ưu tiên lựa chọn các gói vay với lãi suất cố định trong thời gian dài, nhằm ổn định phương án tài chính, tránh các rủi ro từ việc thay đổi của lãi suất thị trường.
Hiện có nhiều yếu tố thuận lợi cho người vay vốn mua nhà, nhất là khi mặt bằng lãi suất cho vay thấp. Các khách hàng sẽ giảm thiểu được chi phí tài chính cho phương án vay mua nhà của mình, đặc biệt trong khoảng thời gian đầu thường gặp khó khăn do phải xoay xở phần vốn tự có. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn muốn đưa ra một số lời khuyên cho các khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà trong thời gian tới.
Thứ nhất, lựa chọn các dự án đảm bảo về mặt pháp lý, với uy tín cao từ chủ đầu tư. Mặc dù đây là yếu tố tiên quyết đối với việc đầu tư mua nhà tại mọi thời điểm, nhưng trong giai đoạn thị trường sôi động và giá nhà có xu hướng tăng cao, người mua nhà có tâm lý muốn nhanh chóng chớp cơ hội và có thể sẽ có tâm lý chủ quan trong việc kiểm tra các yếu tố này.
Thứ hai, tính toán phương án vay vốn/trả nợ. Cũng từ tâm lý trên, người vay vốn có thể bỏ qua việc tính toán kỹ lưỡng nguồn thu, chuẩn bị các phương án dự phòng trong trường hợp nguồn thu chính bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, việc đầu tư quá sức vào các tài sản không tạo ra nguồn thu/tính thanh khoản thấp có thể khiến khách hàng gặp khó khăn trong việc duy trì trả nợ trong thời gian dài, đặc biệt là trong giai đoạn thị trường không sôi động.
Thứ ba, tham khảo chi tiết gói lãi suất cho vay. Các gói vay tiêu dùng thường có thời gian ưu đãi lãi suất nhất định, sau đó sẽ chuyển sang giai đoạn lãi suất thả nổi với mức giá phụ thuộc vào mặt bằng lãi suất tại thời điểm trong tương lai. Vì vậy, khách hàng nên ưu tiên lựa chọn các gói vay với lãi suất cố định trong thời gian dài, nhằm ổn định phương án tài chính, tránh các rủi ro từ việc thay đổi của lãi suất thị trường. Chúng tôi hy vọng, thời gian tới sẽ tiếp tục ghi nhận những chuyển biến tích cực, nhằm đem lại sự thành công, thịnh vượng cho cả 3 bên: khách hàng, ngân hàng và thị trường bất động sản.
Nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn vay ngay từ đầu năm 2024 để đẩy mạnh các hoạt động sản xuất - kinh doanh, Ngân hàng Shinhan đã kịp thời và chủ động thực hiện giảm lãi suất liên tục cho các gói vay doanh nghiệp. Đồng thời, chúng tôi đẩy mạnh triển khai các gói vay tín dụng xanh với lãi suất ưu đãi từ 6 - 6,5%/năm. Riêng với lĩnh vực bất động sản, Shinhan Việt Nam liên tục cập nhật các chính sách lãi suất cho vay ưu đãi dành cho các khách hàng cá nhân có nhu cầu vay thế chấp bất động sản. Cụ thể, từ mặt bằng lãi suất 9 - 10%/năm trong giai đoạn quý II - III/2023, hiện lãi suất vay mua nhà tại Ngân hàng Shinhan Việt Nam trong tháng 5/2024 chỉ từ 5,8%/năm. Thời gian vay lên tới 30 năm, thời gian cố định lãi suất lên tới 5 năm, ưu đãi lãi suất trong 6 tháng đầu.
Để đưa ra các chính sách cho vay ưu đãi như vậy là nỗ lực không nhỏ của toàn hệ thống trong việc điều chuyển nguồn vốn, cắt giảm chi phí vận hành, điều chỉnh biên độ lợi nhuận, bởi sự thay đổi giữa lãi suất huy động và cho vay luôn có độ trễ nhất định, thường từ 6 tháng tới 1 năm.
Về thị trường bất động sản, đây là thị trường được quan tâm đặc biệt từ Chính phủ khi liên quan trực tiếp tới nhu cầu an sinh của người dân. Một mặt, Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền đang tìm các biện pháp gỡ rối và khắc phục khó khăn cho yếu tố đầu vào của thị trường là các dự án và chủ đầu tư dự án bất động sản. Mặt khác, Chính phủ thông qua Ngân hàng Nhà nước cùng các ngân hàng thương mại, sử dụng công cụ lãi suất nhằm hỗ trợ yếu tố đầu ra của thị trường là người tiêu dùng hay người vay vốn. Theo tôi, đây là bước đi đúng đắn, bởi có cầu ắt sẽ có cung và đây sẽ là thời điểm vàng cho người dân vay vốn phục vụ mục đích mua nhà.
