Thị trường bất động sản đóng băng khiến cho kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2012 của nhiều doanh nghiệp bất động sản bất kể lớn nhỏ đều sụt giảm thê thảm.
Thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên TTCK cho thấy số doanh nghiệp có KQKD tăng trưởng âm hoàn toàn chiếm ưu thế. Đây rõ ràng là một thực trạng đáng buồn, nhưng không nằm ngoài dự đoán của giới đầu tư.
Đáng lưu ý là vẫn có nhiều doanh nghiệp hạch toán lợi nhuận. Câu hỏi đặt ra là thị trường bất động sản đang đóng băng, vậy các doanh nghiệp có bán được sản phẩm để ghi nhận doanh thu; liệu có xảy ra tình trạng hạch toán doanh thu – lợi nhuận ảo hay không?
Nhận diện các thủ thuật ghi nhận “Doanh thu ảo” ở DN bất động sản
Một trong những thủ thuật thường được các công ty bất động sản sử dụng để ghi nhận tăng doanh thu là cung cấp thêm tín dụng cho khách hàng (tăng khoản phải thu) hay ký các hợp đồng “hàng bán có thể trả lại” với khách hàng – thường là các công ty thân quen, công ty sân sau…
Với chế độ kế toán hiện tại, doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể xuất hoá đơn cho khách hàng ứng trước tiền mua nhà đang xây dở dang, chưa hoàn thiện và ghi nhận doanh thu. Điều này càng tạo điều kiện dễ dàng cho các doanh nghiệp hạch toán doanh thu ảo khi chưa hoàn thành nghĩa vụ đối với bất động sản bán ra.
Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý về dự thảo thông tư hướng dẫn sửa đổi, bổ sung chế độ kế toán doanh nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu bán bất động sản khi dự án đã hoàn thành và bàn giao cho người mua. Nếu quy định này được ban hành, rất có thể tình trạng ghi nhận doanh thu ảo sẽ được hạn chế đáng kể.
Một trong những manh mối để nhận biết việc có hay không việc ghi nhận doanh thu ảo là xem xét khoản phải thu khách hàng. Khoản phải thu khách hàng cùng với tỷ lệ của khoản phải thu khách hàng/Doanh thu gia tăng qua các thời kỳ có thể là một biểu hiện của doanh thu không thực chất.
Nhà đầu tư cũng có thể kết hợp thêm việc xem xét dòng tiền hoạt động kinh doanh. Dù vẫn bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố khác, nhưng dòng tiền HĐKD không cải thiện khi doanh thu tăng trưởng là dấu hiệu tiêu cực. Lúc đó, doanh nghiệp có doanh thu nhưng lại có không có thêm tiền chảy vào doanh nghiệp trên thực tế.
Đâu là những doanh nghiệp đáng chú ý?
Gia tăng khoản phải phải thu khách hàng. Đáng chú ý trong kỳ là PDR khi khoản phải thu khách hàng đến cuối tháng 6 tăng 22,3 tỷ đồng, và dù chỉ tăng trưởng 17% so với cuối năm 2011 nhưng mức tăng này lại chiếm tới 65% doanh thu 6 tháng đầu năm 2012.
Tiếp theo là NVT với khoản phải thu khách hàng tăng 61,6 tỷ đồng (gần 6 lần) so với cuối năm 2011 và bằng 52% so với tổng doanh thu nửa đầu năm 2012.
CTD có giá trị khoản phải thu khách hàng gia tăng lớn nhất với 252,9 tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2011. Mức tăng này chiếm 13% tổng doanh thu 6 tháng đầu năm 2012.
Dòng tiền hoạt động kinh doanh âm “nặng”. Bất chấp việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận lớn, dòng tiền HĐKD của nhiều doanh nghiệp vẫn đang bị âm.
DIG cho thấy doanh thu và lợi nhuận đều có sự tăng trưởng lần lượt ở mức 44,5% và 27,1%, nhưng dòng tiền HĐKD trong kỳ lại âm đến gần 106 tỷ đồng.
HDG phát sinh doanh thu lên đến 294,5 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 14,3 tỷ đồng nhưng dòng tiền HĐKD âm đến 103 tỷ đồng, chủ yếu do việc gia tăng hàng tồn kho gần 224,5 tỷ đồng trong kỳ.
Trong khi đó, doanh thu của NTL tăng trưởng mạnh 51,5%, nhưng lợi nhuận lại giảm 42,9% và dòng tiền HĐKD âm “nặng” 197,1 tỷ đồng.
Tương tự, NVT cũng có doanh thu tăng trưởng 33,2% nhưng dòng tiền lại âm 7,9 tỷ đồng. Lý do chủ yếu là khoản lãi vay đã trả trong kỳ 43 tỷ đồng.
VPH có doanh thu tăng mạnh 140,7% nhưng dòng tiền âm 23,2 tỷ đồng. Dòng tiền HĐKD của VPH âm 23,2 tỷ đồng chủ yếu do khoản mục hàng tồn kho tăng thêm 58 tỷ đồng trong kỳ.
PDR sụt giảm cả về doanh thu (71,2%), lợi nhuận (93,8%) và dòng tiền âm đến 282,6 tỷ đồng. Dòng tiền HĐKD trong kỳ của PDR âm chủ yếu do tác động của việc gia tăng hàng tồn kho 135,2 tỷ đồng và lãi vay đã trả trong kỳ 163,4 tỷ đồng.
TDH có doanh thu sụt giảm 48,3%, lợi nhuận cũng giảm mạnh 92,8% và dòng tiền âm 14,5 tỷ đồng.
SJS ghi nhận doanh thu 10,2 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2012 nhưng vẫn phát sinh lỗ 5,6 tỷ đồng. Đáng chú ý, cho đến thời điểm hiện nay, công ty này vẫn chưa công bố đầy đủ BCTC 6 tháng soát xét, và không có dữ liệu về dòng tiền.