Pháp lý dự án được gỡ vướng sẽ tạo nền tảng để thị trường bất động sản bứt phá. Ảnh: Dũng Minh
Trình tự thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất chưa rõ ràng
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố lấy ý kiến rộng rãi tiếp tục nhận được sự quan tâm từ thị trường. Phát biểu tại buổi hội thảo lấy ý kiến chính thức đầu tiên trên toàn quốc về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra cuối tuần trước, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà cho biết, mục tiêu sửa đổi Luật lần này nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai.
Là người gửi tham luận góp ý cho dự thảo Luật, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP - Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho biết, lĩnh vực bất động sản hiện bị chi phối trực tiếp ít nhất bởi 12 sắc luật, thậm chí có một số quy định chồng chéo nhau gây nhiều khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Vì vậy, tinh thần của việc sửa đổi Luật Đất đai lần này phải mang tính thực chất, giải quyết triệt để các vấn đề, để cùng với Luật Đầu tư làm cơ sở dẫn chiếu cho các luật khác trong quá trình triển khai.
Theo ông Hiệp, lần sửa đổi này, Chính phủ nêu rõ mục tiêu là giải quyết hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Tuy nhiên, đánh giá chung cho các quy định ở dự thảo cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề chưa được giải quyết triệt để.
Đơn cử như các điều 40, 41 và 42 quy định về căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, nhưng đều không nêu cụ thể căn cứ vào Quy hoạch vùng đã được phê duyệt để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
“Liên quan đến nội dung lập quy hoạch, cần quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất, hay trình tự lập quy hoạch tuân thủ theo quy định có liên quan (Luật Quy hoạch) thì cũng cần phải quy định cụ thể tại Luật Đất đai để thuận tiện trong quá trình triển khai thực hiện”, ông Hiệp nói.
Chưa tháo gỡ “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng
Ngoài vấn đề trên, theo ông Hiệp, việc quyết định, phê duyệt quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất tại Điều 47 và tổ chức quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất tại Điều 51 cũng chưa giải quyết được vướng mắc trong thực tiễn, cũng chưa có sự đồng nhất giữa Khoản 5 và Khoản 6 đối với những trường hợp chậm tiến độ triển khai. Thực tế, có nhiều dự án chậm tiến độ không phải do lỗi của chủ đầu tư mà do vướng mắc giải phóng mặt bằng, nhưng quy định mới vô hình trung đẩy thiệt hại về phía chủ đầu tư, trong khi họ không có lỗi và không mong muốn.
Liên quan đến vấn đề này, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp luật đất đai cho biết, trong dự thảo bổ sung thêm nhiều quy định ưu tiên áp dụng Luật Đất đai nếu có các quy định chồng lấn với các luật khác, hay bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân với đất đai. Đặc biệt, vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được bổ sung thêm nguyên tắc theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất.
Thực tế, việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề rất quan trọng, ảnh hưởng nhiều tới các hoạt động đầu tư phát triển kinh tế. Trong 2 cuộc họp liên tiếp của Chính phủ vào giữa tuần trước về việc đẩy nhanh tiến độ đầu tư công, báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư nêu rõ, vướng mắc trong thể chế, chính sách là 1 trong 3 nhóm nguyên nhân chính khiến giải ngân đầu tư công chậm, đặc biệt liên quan đến công tác bồi thường và thu hồi đất phục vụ các dự án công.
Đơn cử, việc xác định phân loại đất, nguyên tắc sử dụng đất giữa các luật liên quan chưa thống nhất. Khái niệm phân loại đất tại Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013 chưa thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, Luật Giao thông đường bộ..., dẫn tới khó khăn trong thu hồi và sử dụng đất của dự án. Ngoài ra, quy định về xác định giá đất phù hợp với giá thị trường chưa rõ ràng dẫn tới khó khăn trong cả huy động nguồn thu từ tiền sử dụng đất cho đầu tư công cũng như trong xác định giá để đền bù.
Bên cạnh đó, dự thảo đưa ra quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 8 khoản, nhưng vẫn sử dụng kỹ thuật liệt kê các loại hình dự án; phân loại dự án theo cấp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư; nguồn vốn sử dụng..., mà chưa làm rõ bản chất, nội hàm của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; nội hàm của lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Kỹ thuật xây dựng pháp luật theo phương pháp liệt kê, “gọi tên” dự án dẫn đến việc phải sửa luật để bổ sung các loại dự án mới, đây là nguyên nhân khiến “tuổi thọ” của các luật rất ngắn, chỉ 5-10 năm (đã thành thông lệ, cứ sau 10 năm là lại có một phiên bản Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự mới), đến khi thi hành luật phải “sửa chân cho hợp với giày”, tức là phải “nắn chỉnh” dự án để phù hợp với một trong các loại hình dự án được luật liệt kê mới đủ điều kiện thu hồi đất.
Còn ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, người từng nhiều năm giữ cương vị Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - nơi tiếp nhận ý kiến của doanh nghiệp cho hay, tiếp cận đất đai là một trong những vấn đề gian nan nhất của doanh nghiệp bởi thủ tục cực kỳ phức tạp, có những dự án 2-3 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa xong thủ tục về đất đai.
Trong quá trình này, vướng mắc nhiều nhất là khâu giải phóng mặt bằng. Cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, về mặt lý thuyết là hợp lẽ, nhưng thực tế lại không đơn giản như vậy.
“Có những dự án được 99% hộ dân đồng ý nhận đền bù, chỉ còn vài hộ không chịu theo giá chung, mà đòi giá cao hơn, khiến doanh nghiệp bế tắc. Nếu thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng quá dài thì riêng tiền trả lãi ngân hàng cũng khiến doanh nghiệp cạn ví”, ông Lộc nói.
Cần bổ sung những điều, khoản có tính nguyên tắc
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho hay, dự thảo tờ trình dự án Luật nêu rõ, việc sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai, đồng thời bổ sung các chính sách mới để điều chỉnh một số nội dung phát sinh trong thực tiễn là nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo vẫn chưa đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất. Đơn cử, dự thảo quy định doanh nghiệp phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư, trong khi Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bao gồm đất ở, đất ở và các loại đất khác, hoặc đất khác không phải đất ở...
Bên cạnh đó là vướng mắc trong sử dụng quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, bởi những mâu thuẫn tại các điều 117, 118 - Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 với các điều 118, 119 - Luật Đất đai 2013 (quy định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng) vẫn chưa được giải quyết triệt để.
