Lãi suất tăng tăng mạnh trong 2 tháng qua, theo ông, nguyên nhân chính do đâu?
Lãi suất tăng mạnh là do 2 nguyên nhân chính: Nhu cầu về tín dụng tăng mạnh và nhu cầu gửi tiền cho ngân hàng của người dân giảm.
Dư nợ tín dụng đến cuối tháng 10/2025 tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng nhanh nhất trong 10 năm qua. Điều này phản ánh nhu cầu tín dụng đang tăng mạnh, trong đó, tín dụng bất động sản tăng rất nhanh.
Mười hai ngân hàng niêm yết trên sàn chứng khoán đã có khoản dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2025 tăng đến 26% so với cuối năm 2024.
Câu hỏi đặt ra là tại sao nhu cầu tín dụng tăng mạnh, nhưng nhu cầu gửi tiền vào hệ thống ngân hàng lại giảm? Số tiền thanh khoản vào của ngành bất động sản chạy đi đâu, sao không quay lại hệ thống?
Những báo cáo gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) hay CBRE cho thấy mặc dù giá nhà đất tăng cao, nhưng thanh khoản trên thị vẫn rất tốt.
Theo VARS, trong 9 tháng đầu năm 2025 có hơn 6 vạn giao dịch thành công, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, người mua bất động sản chủ yếu cho mục đích đầu cơ và họ chính là tầng lớp trung lưu, những người có nguồn tiền nhàn rỗi lớn nhất trong toàn nền kinh tế.
Số tiền nhàn rỗi này đã dịch chuyển từ khu vực ngân hàng sang khu vực bất động sản và về nguyên lý, số tiền đó sẽ quay lại hệ thống khi các nhà phát triển bất động sản nhận được.
Thế nhưng, việc giá tăng cao đã thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản đầu tư vào các dự án mới, nên số tiền này không quay lại hệ thống tín dụng, mà lại quay vòng cho vòng đầu tư mới. Điều này lý giải tại sao thanh khoản hệ thống tín dụng lại gặp khó khi thị trường bất động sản đang sôi động.
Thêm vào đó, các nhà đầu cơ bất động sản hiện nay cũng rất khó thanh khoản cho người mua cuối cùng (người có nhu cầu thật), nên thanh khoản ở thị trường thứ cấp là yếu. Điều này làm vòng quay vốn trong nền kinh tế chậm lại rõ rệt.
Chủ đầu tư không bán được sản phẩm, dẫn đến doanh thu và dòng tiền thuần âm kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợ.
Nhà đầu tư cá nhân cũng bị chôn vốn, không thể tái phân bổ sang các lĩnh vực có khả năng sinh lời khác. Sự tắc nghẽn này lan sang cả hoạt động tiêu dùng, đầu tư tư nhân và dòng vốn vào sản xuất - kinh doanh.
Từ góc độ hệ thống tài chính, tình trạng bất động sản mất thanh khoản trên thị trường thứ cấp làm tăng rủi ro định giá tài sản đảm bảo. Ngân hàng phải điều chỉnh lại giá trị tài sản cầm cố, tăng trích lập dự phòng và siết điều kiện cấp tín dụng cho các khoản vay liên quan.
Chi phí rủi ro (risk premium) vì thế tăng lên, buộc lãi suất cho vay phải được điều chỉnh tương ứng để bù đắp. Đây là kênh truyền dẫn quan trọng từ thị trường bất động sản sang mặt bằng lãi suất.
Bên cạnh đó, khi dòng tiền được bơm khá mạnh vào thị trường (dư nợ tín dụng tăng rất cao) làm cho kỳ vọng lạm phát tăng, khiến người dân không nắm giữ tiền (tiền mặt và tiền gửi), mà chuyển sang nắm giữ tài sản. Điều này cũng làm cho nhu cầu gửi tiền giảm, buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động để cân đối.
Các khách hàng vay nợ ngân hàng không chỉ là các nhà phát triển bất động sản, mà còn có các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Khi tính thanh khoản của thị trường thứ cấp (thị trường cho người mua nhà để ở, để sử dụng) gặp khó thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nguy cơ gặp rủi ro cân đối dòng tiền.
Ngân hàng buộc phải áp mức lãi suất cao hơn nhằm phản ánh rủi ro tín dụng gia tăng. Áp lực này không chỉ xuất hiện ở nhóm bất động sản, mà còn lan rộng sang các ngành phụ trợ như xây dựng, vật liệu, thiết kế, nội thất… vốn đang chịu hiệu ứng lan tỏa từ suy giảm của thị trường mẹ.
Quan trọng hơn, khi bất động sản - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của nền kinh tế - bước vào trạng thái “giam tiền”, lượng vốn hiệu dụng trong nền kinh tế suy giảm, trong khi nhu cầu vốn vận hành của doanh nghiệp luôn hiện hữu. Sự mất cân đối giữa cung - cầu vốn khiến lãi suất khó giảm, thậm chí có xu hướng nhích lên trong giai đoạn căng thẳng thanh khoản.
Đây là rủi ro đối với nền kinh tế, đặc biệt khi nó không phải là vấn đề có tính chất thời điểm, mà là xu hướng trong thời gian tới.
Tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trước đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bán ngoại tệ tương lai thông qua hợp đồng kỳ hạn cho các tổ chức tín dụng (TCTD) để ổn định tỷ giá, giúp các ngân hàng có trạng thái ngoại tệ âm giải quyết nhu cầu ngắn hạn. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, các ngân hàng đều mua ngoại tệ. Theo ông, động thái này tác động đến câu chuyện lãi suất, thanh khoản của hệ thống như thế nào?
Khi tỷ giá biến động mạnh, hầu hết ngân hàng thương mại đều chuyển sang trạng thái mua vào ngoại tệ, thay vì bán ra như giai đoạn bình ổn. Điều này tạo ra một hiệu ứng dây chuyền lên thanh khoản hệ thống.
Bởi lẽ, để mua USD, ngân hàng phải sử dụng VND. Khi toàn hệ thống đồng loạt tăng mua, lượng VND chảy ngược về NHNN và ra khỏi lưu thông nội bộ, khiến thanh khoản VND bị co lại nhanh chóng. Đây là nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường liên ngân hàng chứng kiến mặt bằng lãi suất nhích lên, đặc biệt ở các kỳ hạn ngắn.
Hệ quả thứ hai là chi phí vốn của hệ thống ngân hàng tăng lên. Khi thiếu hụt VND, các ngân hàng buộc phải tăng vay lẫn nhau để bù đắp và vì thế, lãi suất trên thị trường liên ngân hàng được đẩy lên theo cơ chế thị trường.
Nếu tình trạng này kéo dài, việc thiếu hụt VND sẽ lan sang thị trường 1 (khu vực doanh nghiệp và dân cư), buộc các ngân hàng phải nâng lãi suất huy động để thu hút dòng tiền quay trở lại. Khi lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay tất yếu chịu tác động. Đây là vòng truyền dẫn điển hình từ căng thẳng ngoại tệ sang mặt bằng lãi suất nội tệ.
| |
TS. Nguyễn Tú Anh |
Cũng cần lưu ý rằng, khi các ngân hàng liên tục mua vào ngoại tệ, thị trường hình thành kỳ vọng rằng, tỷ giá vẫn còn áp lực tăng. Tâm lý này khiến doanh nghiệp có nguồn thu ngoại tệ hoặc có kế hoạch bán ngoại tệ tạm thời “găm” lại, làm nguồn cung ngoại tệ tự nhiên trên thị trường càng mỏng hơn.
Điều này buộc NHNN phải duy trì mức độ can thiệp lớn hơn thông qua kênh bán ngoại tệ kỳ hạn hoặc bán giao ngay, đồng nghĩa với việc lượng VND bị hút thêm. Do đó, không chỉ thanh khoản VND bị co lại, mà áp lực lãi suất còn có xu hướng lan rộng nếu thị trường không sớm trở lại trạng thái cân bằng cung - cầu ngoại tệ.
Ông đánh giá thế nào về mối tương quan giữa chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng với xu thế mặt bằng lãi suất trên thị trường hiện nay?
Nếu xét riêng yếu tố nợ xấu, có thể thấy, đây cũng là một trong những nguyên nhân mang tính cấu trúc khiến mặt bằng lãi suất không những khó giảm, mà còn có xu hướng nhích lên trong thời gian qua.
Thứ nhất, khi nợ xấu tăng, ngân hàng buộc phải trích lập dự phòng rủi ro ở mức cao hơn để đảm bảo an toàn hệ thống. Dự phòng thực chất là chi phí trực tiếp làm giảm lợi nhuận, thu hẹp nguồn vốn tự có và khiến chi phí vốn bình quân của ngân hàng tăng lên.
Khi chi phí vốn đầu vào bị đội lên, ngân hàng khó có thể hạ lãi suất cho vay, thậm chí phải điều chỉnh tăng để bù đắp phần rủi ro phát sinh từ danh mục tín dụng kém chất lượng.
Thứ hai, nợ xấu tăng khiến ngân hàng buộc phải tái định giá rủi ro đối với mọi khoản tín dụng mới. Điều này thể hiện rõ ở việc họ nâng chi phí dự phòng rủi ro trong lãi suất cho vay. Khi chất lượng tài sản suy giảm, ngân hàng không thể cho vay ồ ạt như trước, mà phải giảm khẩu vị rủi ro, siết điều kiện tín dụng và chỉ ưu tiên khách hàng tốt.
Hệ quả là lãi suất cho vay đối với các phân khúc còn được tiếp cận vốn sẽ cao hơn nhằm bù đắp tỷ lệ tổn thất kỳ vọng (expected loss) trong bối cảnh nợ xấu vẫn ở mức cao. Đây chính là nguyên nhân khiến chi phí vay vốn của nền kinh tế tăng lên, kể cả khi nhu cầu vốn không quá lớn.
Thứ ba, nợ xấu làm giảm đáng kể khả năng cung ứng tín dụng của hệ thống ngân hàng. Khi một khoản nợ trở thành nợ xấu, dòng vốn tương ứng bị “giam” lại, không thể quay vòng để bổ sung thanh khoản cho các nhu cầu tín dụng mới.
Điều này tạo ra áp lực thiếu hụt vốn cục bộ trong hệ thống, đặc biệt tại các ngân hàng có mức độ tập trung tín dụng cao vào lĩnh vực bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp. Khi cung tín dụng bị thu hẹp, mà cầu tín dụng của doanh nghiệp vẫn duy trì, lãi suất tất yếu tăng theo cơ chế thị trường.
Nói cách khác, nợ xấu không chỉ khiến chi phí vốn tăng lên, mà còn làm suy giảm khả năng bơm vốn của hệ thống - từ đó tạo áp lực kép lên mặt bằng lãi suất.