Thấp thỏm tiền sử dụng đất
Tính đến đầu tháng 1/2025, cả nước có 25 địa phương chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025.
Một nguyên tắc quan trọng được các địa phương tuân thủ trong quá trình xây dựng bảng giá đất là phải bám sát “nguyên tắc thị trường” nhằm đảm bảo điều chỉnh bảng giá đất theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024. Vì vậy, các mức giá trong các bảng giá đất mới đều tăng nhiều lần so với trước đây.
Về tác động tích cực, việc giá đất tăng cao, tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất. Tuy nhiên, bảng giá đất mới cũng gây ra nhiều phản ứng khi số tiền dự tính mà người dân, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tăng cao đột biến so với khi áp dụng bảng giá đất hiện hành của địa phương đó.
Chẳng hạn, tại Đông Anh, một người dân làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 112 m2 có nguồn gốc là đất vườn, giá chuyển đổi trước thời điểm Hà Nội áp bảng giá đất mới là 700.000 đồng/m2, tương đương với chi phí khoảng hơn 80 triệu đồng.
Tuy nhiên, theo bảng giá đất mới, từ ngày 20/12/2024, chi phí chuyển đổi dự tính tăng hơn 5 lần, cộng thêm các chi phí khác lên tới gần 500 triệu đồng.
Tương tự, tại Mỹ Đức, một gia đình đã phải đóng gần 1 tỷ đồng cho phần chuyển đổi lô đất vườn sang đất ở diện tích hơn 200 m2 để đủ điều kiện chuyển nhượng lại cho người con trai làm thủ tục xây dựng nhà ở.
Điều đáng lưu ý, mặc dù nộp hồ sơ từ tháng 10/2024, nhưng do chậm trễ hoàn thiện các thủ tục theo yêu cầu dẫn tới quyết định chuyển đổi diễn ra sau ngày 20/12/2024 khiến chi phí tăng gần 2,5 lần so với dự kiến ban đầu.
Nỗi lo giá đất tăng cũng diễn ra với các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất hàng năm. Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được quyết định tỷ lệ tính tiền thuê đất phù hợp với thực tiễn địa phương trong khung 0,25-3% nhân với bảng giá đất. Mức tỷ lệ này thoạt nhìn rất thấp, nhưng khi áp vào bảng giá đất mới thì chi phí đội lên rất cao, khi đa phần các doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh hiện đều thuê mặt bằng với diện tích lớn hàng trăm, hàng ngàn mét vuông.
“Giá thuê đất tăng mạnh sẽ gây khó khăn nghiêm trọng cho các doanh nghiệp, nhiều đơn vị có thể không chịu nổi áp lực tài chính này. Trong khi đó, đất chúng tôi đang thuê thuộc loại đất thương mại - dịch vụ, cả độ cao và mật độ xây dựng đều bị giới hạn hơn so với đất ở”, lãnh đạo một doanh nghiệp cho hay.
Nhìn chung, với các doanh nghiệp, việc áp dụng không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên với các loại hình đất khác nhau còn tác động dài hạn đến việc thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Trong đó, với người dân thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất; với các doanh nghiệp cần có những chính sách hỗ trợ kịp thời để giảm bớt gánh nặng, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, ổn định sản xuất - kinh doanh.
Trong đó, các hoạt động cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp hoặc các cơ sở đất y tế, đất giáo dục, đất thể dục thể thao (bao gồm đất sân golf, đất thảo cầm viên, đất công viên động vật hoang dã Safari…) sẽ chịu tác động mạnh.
Bà Vũ Lan Anh - Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO cho biết, hiện nay, các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần đối với đất thương mại - dịch vụ sử dụng cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng rất cao. Trong khi đó, cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án.
Sau khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng sẽ bàn giao 60% diện tích đất còn lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước quản lý, khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư dân bầu để quản lý, vận hành.
Như vậy, chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư toàn bộ và chịu chi phí quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong suốt vòng đời dự án.
“Do đó, khi giá đất thương mại - dịch vụ cao sẽ dẫn đến giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại - dịch vụ”, bà Lan Anh nói.
Hóa giải gánh nặng tiền sử dụng đất, cách nào?
Không khó để thấy, giá đất trong bảng giá đất mới tăng quá cao sẽ tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Vì vậy, nhiều thành viên thị trường cho rằng, bảng giá đất mới cần tránh gây cú sốc chính sách, bảo đảm phù hợp sức dân, không làm mất cân bằng xã hội.
Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá, trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt tăng cao theo.
Bên cạnh đó, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây có thể trùng với thời điểm thị trường còn trong giai đoạn nóng sốt là bất hợp lý, dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.
Vì vậy, ông Chung cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Trong đó, với người dân thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất; với các doanh nghiệp cần có những chính sách hỗ trợ kịp thời để giảm bớt gánh nặng, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, ổn định sản xuất - kinh doanh.
Đồng quan điểm, theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, các cơ quan quản lý cần quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, hướng dẫn định giá phù hợp với từng loại đất, từng vùng miền, đảm bảo tính linh hoạt nhưng vẫn nhất quán.
Các quy định về thu thập, quản lý và cập nhật dữ liệu giá đất thị trường, bao gồm các giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, giá trị bồi thường cần được hướng dẫn chi tiết, cụ thể để thuận tiện cho khâu thực thi.
Cụ thể, nếu là đất ở, các khu chung cư, quy hoạch khu dân cư theo hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn thì cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất. Đối với đất thương mại - dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40-50% giá trị đất theo khung giá đất hàng năm.
Đối với các khu vực dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế trong khoảng 20-40%.
Đối với các loại đất phục vụ cộng đồng như xây dựng trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa, khu vui chơi, giải trí, các cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống xã hội… cần áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt, mức giá cho thuê đất có thể bằng 5-20% giá đất trong bảng giá hàng năm.
Ngoài ra, trong một số trường hợp, việc miễn phí giao đất hoặc giảm giá thuê đất cho các dự án này là cần thiết để khuyến khích các thành phần kinh tế, các tổ chức, các doanh nghiệp tham gia vào phát triển các công trình phúc lợi xã hội.
Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Văn Lợi - Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đất Vàng Hải Dương kiến nghị Nhà nước xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý.
Đồng thời, miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Với dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án.