Khái niệm về “Tòa nhà chung cư” và “Cụm nhà chung cư” trong Dự thảo chưa rõ ràng, tách biệt. Cụ thể, tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có có chung kết cấu xây dựng, chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tầng hầm (nếu có) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Còn cụm nhà chung cư là tập hợp từ 2 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Với định nghĩa như trên, thì tòa nhà chung cư cũng có thể là một cụm chung cư. Vấn đề là sau đó, chế độ với tòa nhà chung cư sẽ khác (cao hơn) so với cụm nhà chung cư. Điều này là không công bằng, tạo kẽ hở cho sự lách luật, lúc cần thiết thì gọi là tòa nhà chung cư, lúc khác có thể gọi cụm chung cư.
Ông Vũ Đỗ Hồng Dương
Còn Điều 19, Mục 2, Chương III nói về ban quản trị của Dự thảo chưa thấy có gì mới so với Thông tư 02. Việc quy định Ban quản trị như vậy là không đạt yêu cầu. Không thể khuyến khích mà có được những người có kiến thức và hiểu biết toàn diện vào ban quản trị, mà cần phải có chế độ thích hợp với họ. Cần phải nghiên cứu xem xét chi tiết và cặn kẽ hơn nữa để có Ban quản trị theo hai hướng:
Thứ nhất, ban quản trị chuyên nghiệp, có kiến thức toàn diện về pháp luật, kiến trúc, xây dựng, tài chính kế toán, quan hệ công chúng...
Thứ hai, ban quản trị nghiệp dư thì cũng phải được đào tạo nghiêm túc kiến thức toàn diện về quản lý chung cư và phải được kiểm tra sát hạch định kỳ hàng năm. Kiên quyết tránh việc học phất phơ hoặc mua chứng chỉ. Cơ sở đào tạo nào cấp chứng chỉ bừa bãi hoặc có nhiều thành viên ban quản trị theo học, nhưng vi phạm pháp luật thì cần phải bị phạt nặng, thậm chí phải đóng cửa.
Ngoài ra, phần nói về quyền và trách nhiệm của ban quản trị, tại Khoản 5, Điều 4 (Nguyên tắc quản lý nhà chung cư) có ghi: “Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này”.
Quy định này quá chung chung, làm khó cho tất cả mọi người, cả cho ban quản trị và cho cả chủ đầu tư, vì cứ phải suy đoán quá nhiều. Trong khi vai trò của ban quản trị là hết sức quan trọng, thì vẫn chưa thấy nổi bật hẳn lên ở quy đình này. Việc chỉ “thay mặt” thì không thể giải quyết được dứt điểm rất nhiều vấn đề.
So với quy định hiện hành tại Thông tư 02, thì quy định tại Dự thảo không có gì khác: Vẫn là những cá nhân kiêm nhiệm (giờ hành chính làm ở cơ quan, làm thành viên ban quản trị chỉ là tận dụng những giờ phút rảnh rỗi giữa những lúc làm việc chính). Như vậy, ban quản trị không thể có chuyên môn cao được, trong khi trọng trách họ phải gánh vác là cực lớn và có ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự tồn tại của chung cư. Nếu ban quản trị là những người tốt cũng đã khó làm việc, bởi họ phải có kiến thức rất rộng về pháp luật, xây dựng, điện, cơ khí, tài chính kế toán, quan hệ công chúng… Còn nếu là người không tốt, thì là cả một thảm họa.
Nếu coi ban quản trị là một nghề chuyên nghiệp, thì cần phải nghiên cứu sâu hơn nữa để quy định chi tiết hơn.
Trong Dự thảo Thông tư lần này, tại Khoản 2, Điều 22 có sự đổi mới, đó là: “Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận có trách nhiệm kiểm tra và ban hành quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư ban hành quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư”.
Chung cư vẫn là không gian sống đặc thù nhiều phức tạp
Tuy nhiên, đây là quy định như kiểu thả gà ra đuổi, bởi nếu cấp phường, xã cũng có thể công nhận ban quản trị được thì rất dễ dẫn đến loạn và càng thêm rắc rối, phức tạp. Do đó, chỉ nên quản lý tập trung ở cấp quận, huyện, thậm chí ngay cả cấp quận, huyện cũng còn nhiều nơi chưa am hiểu luật, còn nhiều lúng túng trong quản lý nhà chung cư. Vì vậy, nếu hạ xuống cấp phường, xã thì nhiều khả năng không thể quản lý được, vì cán bộ ở cấp này có sự am hiểu về pháp luật liên quan đến chung cư và các vấn đề khác còn hạn chế. Do đó, cần phải bỏ quy định ủy quyền cho cấp phường, xã công nhận ban quản trị.
Về chuyện chi tiêu của ban quản trị, Điều 24 của Dự thảo có đề cập, nhưng còn quá chung chung, nhất là mức chi tiền bắt buộc phải thông qua hội nghị nhà chung cư thì không đưa ra mức cụ thể.
Đây là điều khiến cho nhiều hội nghị chung cư xảy ra tranh cãi mất thời gian giữa các nhóm cư dân về mức chi phải thông qua hội nghị. Nhóm thì nói mức đề xuất là thấp và yêu cầu mức chi từ 50 triệu đồng đã phải thông qua hội nghị, nhóm thì cho rằng, mức chi 50 triệu đồng quá thấp, không thể làm được việc nếu động vào việc gì phải chi mà đa số đều vượt 50 triệu đồng, đã phải xin ý kiến hội nghị thì lỡ hết việc.
Vì vậy, Dự thảo nên có hướng dẫn chi tiết và cụ thể về các mức chi theo quy mô của mỗi chung cư. Chẳng hạn, chung cư 400 căn hộ thì mức chi 200 triệu đồng trở lên mới phải xin ý kiến hội nghị. Với chung cư 600 căn hộ trở lên, thì mức 300 triệu đồng mới phải ra hội nghị quyết...
Tại Khoản 4, Điều 27, Dự thảo quy định: “Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 1 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của cả tòa nhà. Đối với tòa nhà chung cư có thể phân chia riêng biệt phần diện tích thuộc sở hữu chung, hệ thống kỹ thuật giữa phần căn hộ và phần diện tích khác không phải là căn hộ, thì chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác này có thể thuê đơn vị quản lý vận hành riêng để thực hiện quản lý vận hành cho phần sở hữu riêng của mình”.
Điều này là quá phi lý và bất cập, vì việc phối hợp giữa ban quản lý của chủ đầu tư và ban quản trị chưa bao giờ thuận lợi và suôn sẻ, mà luôn luôn nảy sinh mâu thuẫn về quyền lợi. Đặc biệt, vấn đề phòng cháy chữa cháy cần phải có sự chỉ đạo thống nhất và thông suốt, nếu không sẽ không có ban quản trị nào chịu tuân theo ban quản trị nào cả.
Mặt khác, quy định thế này là trái ngược với nguyên tắc quản lý chung cư: “Ban quản trị là đại diện duy nhất cho toàn chung cư”. Nếu quy định mỗi chung cư có thể có 2 ban quản lý, thì cần phải quy định chi tiết hơn nữa để loại bỏ mâu thuẫn nêu trên, nếu không đây lại là một bằng chứng về việc thiên vị quá đáng và vô nguyên tắc đối với chủ đầu tư. Nếu không hãy cứ giữ nguyên như cũ, mỗi chung cư chỉ được phép có 1 ban quản lý.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
