Cân nhắc một số nội dung cuối cùng của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đang trong khâu hoàn thiện cuối cùng trước khi được thông qua vào ngày 27/11 tới (Ảnh minh hoạ)

Sáng 31/10, sau khi đại diện Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) báo cáo về công tác bổ sung, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Quốc hội thảo luận tại hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật này.

Kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (Điều 9)

Tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản”.

Về vấn đề này, UBTVQH cho biết, có ý kiến đề nghị rà soát các hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm kinh doanh bất động sản.

Sau đó, UBTVQH tiếp thu và chỉnh sửa Điều 9 theo hướng: Cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản; trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật;

Tại khoản 5 Điều 9 dự thảo Luật quy định giao Chính phủ quy định chi tiết về tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp)

Tuy nhiên, thảo luận tại Hội trường sáng 31/10, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, quy định đó có phần bất cập. Đại biểu băn khoăn khó lượng hoá thế nào là kinh doanh quy mô nhỏ và lo quy định này làm phát sinh tiêu cực hoặc trốn thuế.

"Đã là kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp, không quan trọng quy mô to hay nhỏ", ông Hoà nêu quan điểm.

Phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 6)

Tại khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh bất động sản.

Dự thảo Luật bổ sung thêm khoản 6 Điều 6 quy định, giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể về thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.

So với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, dự thảo Luật bổ sung khoản 1, Điều 6 quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trước khi đưa vào kinh doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu có).

Về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Thuận) đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn nữa về công khai thông tin bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Thuận)

Đại biểu cho rằng quy định như vậy chưa chặt chẽ, vì nếu doanh nghiệp chưa có trang thông tin điện tử thì không cần phải công khai thông tin, trường hợp này dẫn đến không đảm bảo bảo vệ hiệu quả quyền lợi của người dân trong giao dịch; đồng thời nhấn mạnh cần sửa đổi điều khoản này cho chặt chẽ hơn, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận dễ dàng với các thông tin cần thiết.

Các Điều 24, Điều 30 quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đất có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh thì phải có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện.

Về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường (đoàn Quảng Bình) cho rằng, đây thực chất là một loại "giấy phép con" đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Quy định giấy phép con có lợi ích là bảo đảm sự an toàn của giao dịch nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực. Tuy nhiên, dự thảo không quy định về trách nhiệm của cơ quan nhà nước đối với việc xác nhận này.

Bên cạnh đó, dự thảo quy định trong thời hạn 15 ngày cơ quan nhà nước phải trả lời về việc dự án bất động sản đủ điều kiện hay không đủ điều kiện chuyển nhượng. Đại biểu nhận thấy, dự thảo luật lại không quy định rõ nếu quá thời hạn này mà không trả lời thì giải quyết thế nào và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Đại biểu Nguyễn Mạnh Cường (đoàn Quảng Bình)

"Trong dự thảo nghị định, Chính phủ quy định là nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước không trả lời thì chủ đầu tư được ký hợp đồng bán, cho thuê và tự chịu trách nhiệm. Như vậy cơ quan nhà nước có thể trả lời, hoặc không trả lời và quy định này cũng mâu thuẫn quy định về các thông tin phải công khai", ông Cường lưu ý.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn sở hữu

Tại Điều 9, điểm c khoản 2 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn sở hữu.

Theo đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (đoàn Vĩnh Phúc), đây là quy định mới tiến bộ, nhằm góp phần đảm bảo tỷ lệ dư nợ của chủ đầu tư nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh.

Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (đoàn Vĩnh Phúc)

Tuy nhiên, theo ông Mạnh, quy định này chưa xác định tỷ lệ tối thiểu và tối đa về dư nợ trên số vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư và thời điểm xác định dư nợ theo niên độ kế toán hay tại thời điểm lập dự án đầu tư.

Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ trong luật và không nên giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.

Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ

Tại khoản 1 Điều 54 về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản có quy định: người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này.

Trong khi đó, Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (năm 2014) quy định người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới.

Về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh băn khoăn, người quản lý sàn giao dịch bất động sản ngoài chứng chỉ quản lý điều hành thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hay không?

Liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) nhất trí cao khi dự thảo Luật đã bỏ đề xuất bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội)

Cho rằng, sàn giao dịch bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong thị trường bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị trong Luật lần này phải quy định chặt chẽ hơn về sàn giao dịch bất động sản theo hướng sàn thực hiện chức năng trung gian, chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp cho người mua và Nhà nước; sàn không được tham gia vào mua bán mà thay vào đó, được hưởng phí, thù lao môi giới.

Theo ông Cường, giấy xác nhận giao dịch qua sàn có thể thay thế, không cần phải qua công chứng. "Khi trao cho sàn đúng vai là môi giới thì sẽ phát huy được vai trò của mình, góp phần phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản", vị đại biểu nói.

Minh Minh