TS. Trần Du Lịch tại cuộc tọa đàm trực tuyến do Báo Đầu tư vừa tổ chức
Điều đó được chứng minh qua việc NHNN ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hệ thống ngân hàng hạn chế được rủi ro nợ xấu, trước hết cần phải có sự minh bạch cả trong hoạt động cho vay và với người đi vay.
Tín dụng vào bất động sản vẫn mở
Với việc NHNN ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN, sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN sẽ ảnh hưởng tích cực về dài hạn lên thị trường bất động sản. Bởi NHNN đã có lộ trình cho phép các ngân hàng dần dần điều chỉnh hoạt động cho vay lĩnh vực này.
Theo Thông tư 36 sửa đổi, hệ số rủi ro, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn trong các ngân hàng vẫn giữ nguyên trong năm nay. NHNN xác định lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 50% từ 1/1 - 31/12/2017 và xuống 40% từ thời điểm 1/1/2018. Đồng thời, các nhà băng có điều kiện hơn trong cho vay bất động sản khi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ mức 150% lên 200%, thay vì 250% như dự kiến.
Chính điều này cũng phần nào tác động tích cực lên mặt bằng lãi suất, nhất là với lãi suất cho vay bất động sản. Lãi suất hiện nay phụ thuộc rất nhiều loại chính sách khác nhau. Chẳng hạn như loại lãi suất nằm trong khung nhà ở xã hội hoặc là loại lãi suất do thỏa thuận của một công ty kinh doanh bất động sản với NHTM cụ thể rất khác nhau nên khó có thể nói xu hướng chung về lãi suất.
Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình lãi suất cho vay đối với tổng thể các ngành kinh tế thì trong năm 2016 rất khó kéo giảm mức lãi suất trung, dài hạn thấp hơn thời điểm này. Bởi nguồn huy động vốn trung, dài hạn của hệ thống NHTM vẫn chiếm tỷ trọng thấp, các ngân hàng cũng phải đang tính toán để cơ cấu lại các hạng tín dụng vào ngày 1/1/2017 khi giảm xuống tỷ lệ 50% theo quy định của NHNN.
Một khi lộ trình đã được đưa ra, chúng ta phải kiên trì triển khai, bởi nếu sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn quá nhiều sẽ tạo ra lỗ hổng cho hệ thống NHTM và rủi ro gia tăng. Vì thực tế hiện nay cho thấy, thực trạng nguồn vốn huy động tại các ngân hàng là chủ yếu huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Nếu không có lộ trình hạn chế sẽ rất khó khăn cho các ngân hàng.
Vì thế, việc các NHTM đang đẩy mạnh vốn cho vay bất động sản, nhất là đối với phân khúc nhà ở hiện nay cũng khiến nhiều người lo ngại. Tuy nhiên, vấn đề không phải là dư nợ bất động sản nhiều hay ít mà là nguồn tín dụng bất động sản đó đầu tư vào đâu, tình trạng “đã phóng lao phải theo lao" đầu tư vào các dự án bê trễ mới là vấn đề đáng lo ngại.
Về dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ của nền kinh tế và so với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản thì hoàn toàn hợp lý. Hay nói cách khác, cái đáng lo hơn chính là các NHTM có giám sát được dòng vốn đã cho vay bất động sản hay không.
Bong bóng thị trường bất động sản của Việt Nam đã xảy ra rất nghiêm trọng vào thời điểm 2007 và biểu hiện rõ nhất vào đầu 2010, tức là thời điểm thị trường bất động sản đóng băng. Đặc điểm của đóng băng thị trường bất động sản Việt Nam chỉ đối với các dự án nhà ở cao cấp, các dự án đầu tư dang dở (gọi là bán thành phẩm). Còn phân khúc thị trường nhà ở thương mại phù hợp với sức mua chung của xã hội thì chưa bao giờ đóng băng.
Do đó, hiện nay dường như đang có xu hướng phát triển nhanh các loại nhà ở cao cấp và tôi cho rằng, phải cảnh báo nguy cơ, nếu NHTM tiếp tục đổ vốn vào phân khúc thị trường này. Nếu nới lỏng tín dụng cho những công trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp đang có sức mua tốt thì không lo nhiều về bong bóng tín dụng bất động sản.
Dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ của nền kinh tế vẫn khá nhỏ
Cần minh bạch đối với các dự án cầm cố
Sau đúng 1 năm Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, những chính sách mới từ 2 sắc luật này thể hiện tác động rất tiến bộ, bởi vì đạt được 2 yêu cầu. Thứ nhất là phát triển thị trường bất động sản.
Thứ hai là lành mạnh hóa thị trường và tạo điều kiện để thiết lập kỷ cương trong hoạt động của thị trường này. Nếu thực thi tốt hai đạo luật trên thì thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, góp phần thực hiện các chính sách nhà ở, khuyến khích những nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản chân chính, đồng thời loại bỏ những người, nhà kinh doanh bất động sản thiếu năng lực, không bài bản...
Trong thời gian qua, thị trường xuất hiện những vụ việc dự án đã được chủ đầu tư đem cầm cố ngân hàng, nhưng vẫn rao bán khiến người mua lâm vào cảnh “đứng ngồi không yên” khi bị dọa đuổi ra khỏi nhà.
Trước hết, những vụ việc xảy ra vừa qua có trách nhiệm trong quản lý nhà nước và cần phải nhanh chóng chấn chỉnh tình trạng này, bắt buộc nhà đầu tư có dự án đã thế chấp cho ngân hàng khi muốn bán cho người sử dụng phải thông báo kèm theo hợp đồng nêu rõ là dự án đang thế chấp. Nếu không làm việc này thì đó là sự giấu giếm thông tin mang tính chất lừa đảo, cần phải được xử lý.
Ở một số nước, những hành vi đó phạm tội hình sự. Nếu tài sản đã được thế chấp thì chủ đầu tư rao bán cũng phải thông báo rõ cho người mua.
Để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, quan trọng nhất đó là các dự án phải minh bạch thông tin và người mua nhà nên nhờ tư vấn kỹ hợp đồng mà chủ đầu tư đưa ra. Đấy là cách tốt nhất để bảo đảm quyền lợi của mình. Chẳng hạn, một dự án đã thu tiền của khách hàng thì buộc nhà đầu tư đó phải ký gửi tiền của khách hàng tại một ngân hàng và ngân hàng có trách nhiệm thông báo việc sử dụng nguồn tiền đó như thế nào. Những vấn đề này đã được dự liệu trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để bảo vệ người mua.
Để thành công trong kinh doanh bất động sản cần có 2 yếu tố, đó là chọn địa điểm và phải biết sử dụng nguồn tiền. Vì thế, thị trường bất động sản cần những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lành mạnh và có thực lực, chứ không phải dùng vốn ảo và làm ăn thiếu bài bản. Đồng thời, cần có những chính sách hỗ trợ cho khách hàng, người mua nhà. Bởi đó là khách hàng cuối cùng.
Tôi cho rằng, trong năm 2016 không có một biến động nào đáng kể đối với thị trường bất động sản và cũng không có kỳ vọng có sự khởi sắc mạnh mẽ. Tuy nhiên, với những nỗ lực thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho người có thu nhập trung bình và thấp thì từ nay đến cuối năm 2016 và sang 2017, phân khúc thị trường này sẽ khởi sắc hơn.
Cũng lưu ý một điểm rằng, nếu so với 10 năm trước thì hiện nay tâm lý sử dụng nhà chung cư của người dân thuận lợi hơn nhiều. Với tâm lý này sẽ tác động tích cực để phát triển các dự án nhà chung cư trong cơ cấu nhà ở trên thị trường.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
