Thanh khoản thị trường chậm lại, nhưng giá nhà vẫn âm thầm đi lên. Ảnh: Lê Toàn.
Thanh khoản sụt giảm, giá vẫn neo cao
Thị trường nhà ở phía Nam vừa trải một năm 2025 khá sôi động với nhiều khu vực, phân khúc trở thành “điểm nóng” về giao dịch, đặc biệt là các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực tại TP.HCM và một số khu vực lân cận.
Tuy nhiên, những ngày đầu năm 2026, thị trường ghi nhận nhịp độ chậm lại rõ rệt. Các báo cáo tiêu điểm thị trường trong nửa đầu tháng 1/2026 đều cho thấy số lượng giao dịch thành công tại các sàn bất động sản phía Nam đã giảm đáng kể. Thanh khoản suy giảm và tâm lý cẩn trọng đang vẽ nên một bức tranh thị trường hoàn toàn khác so với sự hưng phấn trước đó.
Ghi nhận thực tế phân khúc căn hộ và nhà phố tại TP.HCM - là những “điểm nóng” thời gian qua - đều đã chững lại.
Theo chia sẻ của đại diện các doanh nghiệp đang triển khai bán hàng tại các dự án căn hộ tầm trung thuộc khu vực Bình Dương, phường Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) hay Biên Hòa (Đồng Nai) cũ, so với cách đây vài tháng, sự quan tâm của người mua đã suy giảm thấy rõ.
Dù vậy, người có nhu cầu thực về nhà ở và cân đối được dòng tiền vẫn sẵn sàng mua, trong khi người phải sử dụng vốn vay ngân hàng có tâm lý chần chừ do e ngại khó tiếp cận tín dụng và lãi suất tăng cao. Phân khúc nhà phố cũng rơi vào tình cảnh tương tự.
Đáng chú ý, dù thanh khoản thị trường chậm lại, nhưng giá bán vẫn âm thầm đi lên, nhất là khu vực TP.HCM cũ và các địa phương sáp nhập vào như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Lý giải thực trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân cốt lõi đến từ sự lệch pha cung - cầu.
Thực tế, sau sáp nhập, nhu cầu nhà ở tăng mạnh, đặc biệt với nhóm đối tượng thu nhập tầm trung tại TP.HCM. Tuy nhiên, giá nhà liên tục “tịnh tiến” suốt thời gian qua đã tạo nên khoảng cách lớn về cung - cầu.
Dòng sản phẩm căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới, với mức bình quân đã vượt ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2. Còn với dự án căn hộ tầm trung, chủ yếu từ khu vực Bình Dương cũ, sau một năm miệt mài tăng, mức giá trung bình hiện ở mức khoảng 50 triệu đồng/m2.
Cá biệt, một số dự án căn hộ tại phường Dĩ An mở bán gần đây công bố mức giá lên đến 70 triệu đồng/m2. Tương tự, với phân khúc nhà phố, giá bán tại phần lớn dự án ở TP.HCM đã tiệm cận 200 triệu đồng/m2.
Bức tranh thị trường nhà ở TP.HCM lúc này không còn những cơn sốt nóng hay cảnh xếp hàng tranh mua như giai đoạn trước, thay vào đó là sự cẩn trọng về dòng tiền, tính pháp lý của dự án và sự thay đổi trong quản lý nhà nước.
Những “nút thắt” tâm lý
Mặc dù giao dịch chững lại, nhưng dường như đó chỉ là giai đoạn tạo đà cần thiết sau quãng tăng nóng.
Phân tích về thị trường bất động sản phía Nam, hầu hết chuyên gia đều đưa ra nhận định chung là thị trường đang bước vào chu kỳ với nhiều động lực tăng trưởng mới. Đó là động lực từ “cơn mưa” phát triển hạ tầng, làn sóng quy hoạch đô thị mới và sự tác động từ các chính sách mới.
 |
Năm nay, người mua nhà không còn “bung lụa” trong dịp cận tết như mọi năm. Ảnh: Dũng Minh. |
Ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real cho rằng, nếu như thị trường bất động sản những năm trước mang nhiều sắc thái đầu cơ, thì bước sang năm 2026, bức tranh đầu tư tại phía Nam đang được vẽ lại bằng những gam màu của sự bền vững và chiến lược dài hạn.
Cơ hội đầu tư trong giai đoạn này không còn dành cho những dòng tiền nóng vội muốn “lướt sóng” qua đêm, mà là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn sâu sắc, biết nắm bắt điểm rơi của hạ tầng và thấu hiểu sự dịch chuyển của cấu trúc đô thị.
Theo ông Lộc, thị trường đang trong giai đoạn giằng co với nhiều “nút thắt” tâm lý. Nút thắt đầu tiên và cũng là nút thắt quan trọng nhất, đó là sự cân nhắc về dòng tiền. Trong đó, nhiều thông tin râm ran về tín dụng dành cho bất động sản bị thắt chặt và lãi vay tăng cao trở lại khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà để ở có ý định sử dụng đòn bẩy tài chính phải đắn đo, suy nghĩ.
“Sau nhiều bài học đắt giá về sự ‘mắc cạn’ của các dự án vướng pháp lý, kẹt dòng tiền hay những cơn sốt đất ảo, người mua hiện đã ‘trưởng thành’ hơn. Họ không còn dễ dàng bị cuốn theo những lời hứa hẹn về lợi nhuận tăng phi mã, mà tập trung sâu hơn vào giá trị thực của tài sản. Đi kèm theo sự trưởng thành này là sự cẩn trọng, nên việc ưu tiên ‘tiền mặt là vua’ được đặt lên hàng đầu. Nhiều người sẵn sàng chấp nhận gửi tiền vào ngân hàng với lãi suất ổn định, thay vì mạo hiểm bỏ vốn vào một kênh đầu tư có quá nhiều ẩn số”, ông Lộc nói.
Một nút thắt quan trọng khác đến từ các quy định mới về quản lý thông tin, đặc biệt là nội dung định danh bất động sản. Cụ thể, từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản từ căn hộ chung cư đến nhà ở riêng lẻ đều được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt. Đây là một bước tiến vượt bậc trong việc minh bạch hóa thị trường, nhưng cũng ít nhiều tác động tới tâm lý người mua.
Theo ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, việc minh bạch thông tin tài sản là một tín hiệu tốt cho sự phát triển bền vững của thị trường và điều này ở nhiều nước đã thực hiện. Tuy nhiên, với thị trường bất động sản Việt Nam, tâm lý nhà đầu tư thường chịu tác động mạnh bởi các chính sách mới.
“Gần đây, thị trường xuất hiện nhiều thông tin tích cực, chẳng hạn hàng loạt công trình hạ tầng kết nối được khởi công. Nếu như trước đây chắc chắn sẽ xuất hiện làn sóng đầu tư “đón đầu” hạ tầng, thế nhưng hiện nay dòng tiền đầu tư vẫn “án binh bất động”, cho thấy phản ứng thăm dò là rất rõ ràng”, ông Sang nói.
Ngoài những nút thắt trên, bảng giá đất mới được áp dụng từ đầu năm 2026 cũng là yếu tố tác động mạnh tới thị trường.
Với việc bỏ khung giá đất cũ và chuyển sang xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, chi phí đầu vào của các dự án dự báo sẽ tăng rất cao. Điều này tạo nên tâm lý: Người mua kỳ vọng giá sản phẩm sẽ giảm, trong khi chủ đầu tư lại không thể giảm giá vì chi phí đầu vào bị đội lên cao.
Sự chênh lệch kỳ vọng này tạo ra một khoảng cách lớn giữa cung và cầu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, với nền tảng ngày một vững chắc, khi các nút thắt tâm lý được tháo gỡ, thị trường địa ốc sẽ bước vào nhịp tăng trưởng mới ổn định, bền vững hơn.
