Ì ạch tiến độ cải tạo chung cư cũ
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhà chung cư nguy hiểm (khoảng 10.000 hộ dân hiện đang sinh sống) đã bị xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.
Riêng tại Hà Nội, theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Thủ đô có 1.273 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô 2-5 tầng được xây dựng từ những năm 1960 đến 1990. Đa số các nhà chung cư cũ đều hết niên hạn sử dụng và phân bố chủ yếu ở 4 quận nội đô. Cụ thể, quận Ba Đình có 214 chung cư, quận Hoàn Kiếm có 99 chung cư, quận Đống Đa có 415 chung cư, quận Hai Bà Trưng có 244 chung cư.
Trong quá khứ, các khu nhà này đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên nhà nước. Nhưng trong quá trình sử dụng, các hộ dân đã tự cơi nới gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, có thể nguy hiểm đến tính mạng người sử dụng.
Do đó, yêu cầu cải tạo là cần thiết và cấp bách. Nhưng sau hơn 10 năm, mới có 14 khu đã được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 khu đang phá dỡ và đang triển khai xây dựng. Có 4 khu nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, chưa có phương án xây dựng lại.
So với mục tiêu mà Nghị quyết 34/2007/NQ-CP đặt ra: Đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước” thì Hà Nội chưa đạt được kết quả.
Chậm cải tạo vì khả năng sinh lời thấp?
Có nhiều nguyên nhân gây chậm trễ. Từ cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng cho đến trình tự triển khai dự án, cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp, ý thức của người dân...
Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có nhiều cơ chế chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư đã được ban hành như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp...
Tuy nhiên, những chính sách này vẫn chưa thực sự khuyến khích được doanh nghiệp tham gia đầu tư, đặc biệt là đối với những khu chung cư xa trung tâm. Hiện Nhà nước chỉ định chủ đầu tư và chủ đầu tư tự thỏa thuận phương án đền bù tái định cư với chủ sở hữu. Việc này không có tính khả thi, rất khó có được sự đồng thuận và hợp tác của các chủ sở hữu nhà chung cư dẫn đến thỏa thuận đền bù phức tạp, kéo dài.
Một vấn đề khác là năng lực của các chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án. Nhiều trường hợp, dự án kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa xong.
Các khu chung cư cũ thường nằm trong khu vực trung tâm, khu vực nội đô cũ. Khu vực này bị khống chế về các chỉ tiêu quy hoạch cả về dân số và tầng cao. Người dân thì muốn định cư tại chỗ. Do đó, chủ đầu tư rất khó cân đối và thường kêu than không đủ bù đắp chi phí.
Để tháo gỡ vướng mắc này, đã có nhiều văn bản mới được ban hành như Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư; Thông tư 21/2016/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 101.
Đơn cử, theo quy định trước đây, Nhà nước chỉ định chủ đầu tư, còn quy định mới cho phép các chủ nhà được tham gia lựa chọn, đề xuất doanh nghiệp làm chủ đầu tư trên cơ sở phương án bối thường, hỗ trợ tái định cư mà doanh nghiệp đưa ra.
Cơ chế mới cho phép các dự án được điều chỉnh hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình với điều kiện phải đáp ứng hạ tầng kỹ thuật của dự án và khu vực. Nếu dự án nằm trong khu vực nội đô, phải hạn chế công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng, giảm mật độ cư trú thì UBND cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Sáu đề xuất “riêng” cho chung cư Thủ đô
Những thay đổi về cơ chế, chính sách nói trên dường như vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu tháo gỡ vướng mắc, bất cập tại Hà Nội. Bởi vậy, Sở Xây dựng Hà Nội đã có bản đề xuất cơ chế chính sách khung về cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ với 6 nội dung chính yếu.
Sáu đề xuất này bao gồm tiêu chí lựa chọn nhà chung cư cũ để đưa vào kế hoạch cải tạo, quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, cơ chế tài chính cho dự án, phân cấp thực hiện.
Chẳng hạn, tiêu chí lựa chọn nhà chung cư cũ để đưa vào kế hoạch cải tạo. Quy định hiện hành yêu cầu Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với với các cơ quan liên quan điều tra, khảo sát và tổ chức kiểm định chất lượng các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng.
Nhưng theo Sở Xây dựng Hà Nội, khối lượng nhà chung cư ở Hà Nội rất lớn, phần lớn đã xây dựng từ lâu, nhiều khu có dấu hiệu nguy hiểm như lún, nứt, gỉ cốt thép, thấm dột... Việc thực hiện theo quy trình trên sẽ dẫn đến kéo dài thời gian và gây nguy hiểm tính mạng đến người dân. Do đó, Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị chỉ cần căn cứ vào niên hạn nhà chung cư cũ mà không cần qua trình tự khảo sát, đánh giá, kiểm định.
Hay như việc lựa chọn chủ đầu tư, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất UBND TP. Hà Nội sẽ chỉ định chủ đầu tư thay vì để Ban quản trị nhà chung cư (nếu có) hoặc các cư dân sẽ căn cứ hồ sơ đề xuất dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định.
Các đề xuất này được đưa ra lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức và các chuyên gia, nhà nghiên cứu tại hội thảo nói trên. Lấy đó làm cơ sở báo cáo UBND TP. Hà Nội để báo cáo xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ trước khi triển khai thực hiện.
Chủ đầu tư sẽ được bù đắp quỹ đất đối ứng?
Do phải giảm dân số ở khu vực nội đô, một số nhà chung cư cũ không đáp ứng được khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư. Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định trường hợp cư dân có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Chưa kể một số khu vực cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không có khả năng khai thác địa tô của dự án.
Để giải quyết vấn đề này, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất trong trường hợp dự án không đáp ứng được yêu cầu cân đối tài chính của nhà đầu tư thì được bố trí dự án khác để bù đắp tài chính khi thực hiện dự án.
Giao các nhà đầu tư những dự án tại các khu đô thị vệ tinh để thực hiện dự án, bù đắp vốn đầu tư khi thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ không đủ cân đối tài chính.
Các chủ đầu tư cũng được ưu tiên tham gia đấu giá các quỹ đất tại các dự án UBND quận, huyện làm chủ đầu tư.
Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, để thực hiện thành công chương trình xây dựng lại các khu chung cư cũ, ngoài ưu đãi tại Luật Nhà ở và các văn bản liên quan, UBND TP. Hà Nội căn cứ vào đặc thù địa phương, có thể khuyến khích hỗ trợ tối đa cho người dân cũng như chủ đầu tư thực hiện dự án như nội dung đề xuất là phù hợp.
Tại cuộc hội thảo, đại diện một số chủ đầu tư đã có ý kiến về cơ chế tài chính cho việc triển khai cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ:
Đại diện Sun Group: Để thu hút doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ, cần có cơ chế tài chính bù đắp vốn đầu tư cho doanh nghiệp như giao/ưu tiên đấu giá các quỹ đất sạch, tạo quỹ đất đầu tư mới hiệu quả...
Đề nghị Hà Nội có chính sách tài chính làm rõ ngay từ đầu để hỗ trợ cho người dân như lãi suất vay, hình thức cho thuê/trả góp dài hạn, cho chủ đầu tư được miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, áp dụng thuế giá trị gia tăng 5%.
Đại diện Vingroup: Cần có cơ chế cho phép chủ đầu tư được ký hợp đồng hợp tác, huy động vốn từ các hộ dân ngay từ đầu. Cho phép các hộ dân và chủ đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc được ưu tiên đăng ký đặt cọc, hưởng quyền mua nhà.
Đại diện MIK Group: Đề nghị bố trí quỹ đất khác đối ứng để hoàn vốn cho chủ đầu tư nếu dự án không đáp ứng yêu cầu cân đối tài chính. Ưu tiên chủ đầu tư tham gia đấu giá quỹ đất tại các dự án của quận, huyện.
Đại diện Vihajico: Lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án là không hấp dẫn với chủ đầu tư. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ về vốn: chủ đầu tư được vay đủ phần vốn xây dựng hạ tầng, chỉnh trang đô thị và vay 70% vốn đầu tư xây dựng công trình. Cần có chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng...