“Chúng ta phải nhìn lại về những gì mình đã làm, tại sao chúng ta lại làm như vậy và liệu chúng ta có thể làm tốt hơn”, Martin Wolf, nhà bình luận kinh tế của tờ Financial Times, nói.
Các nước tài trợ cho thị trường nhà ở theo những cách khác nhau. Tại Mỹ chẳng hạn, dạng tài chính này được xã hội hóa tới một mức độ kinh ngạc. Còn ở Anh, nó đến từ các ngân hàng tư nhân. Đáng ngạc nhiên, hoạt động cho vay cá nhân có bảo đảm chiếm đến 2/3 bảng cân đối của hệ thống ngân hàng Anh.
Tuy nhiên, lĩnh vực tài chính bất động sản được cấu trúc, nên ảnh hưởng của nó vượt xa bản thân thị trường này. Giá nhà tăng dẫn đến cho vay nhiều hơn; và cho vay nhiều hơn lại khiến giá nhà tăng thêm. Qua quá trình đó, hoạt động cho vay mua nhà đã tạo nên bong bóng giá tài sản, đòn bẩy lớn và hiện tượng chi tiêu vô tội vạ của các hộ gia đình. Đây chính xác là những gì đã diễn ra ở nhiều nước trong hành trình đi đến cuộc khủng hoảng năm 2007.
Nguyên nhân đằng sau tất cả những câu chuyện trên là sự đồng thuận xã hội mạnh mẽ trong ủng hộ sở hữu nhà ở. Điều này dẫn đến sự ra đời của một loạt hình thức hỗ trợ sở hữu nhà. Một trong những sự hỗ trợ này đã được lờ đi, đó là chính sách thuế cho thuê. Thuế thuê nhà cao khiến việc sở hữu nhà trở nên rẻ hơn nhiều so với đi thuê cùng một bất động sản.
Với những lợi ích của việc sở hữu nhà vẫn còn, thách thức chính sách giờ trở thành: làm sao để kiểm soát được tình hình. Ở đây, dường như có 3 điều kiện tiên quyết để có được sự ổn định tốt hơn.
Đầu tiên, và rõ ràng nhất, đó là những rủi ro cần phải được nhận diện; nhiệm vụ này, tự nó hiển nhiên thuộc về các tổ chức tín dụng tư nhân. Thực tế ở Mỹ, toàn bộ bảo đảm đối với các nghĩa vụ nợ được nằm dưới sự kiểm soát của các công ty bảo hiểm như Fannie Mae và Freddie Mac, trong khi các công ty này cho phép quản lý của mình được tự do thương mại hóa các hợp đồng vay đó. Điều này đã dẫn đến thảm họa.
Các vấn đề tương tự một lần nữa nổi lên ở Anh. Để ngăn chặn một thảm họa tương tự như cuộc khủng hoảng tài chính năm 2007, Anh cần yêu cầu các tổ chức tín dụng tư nhân tăng vốn chủ sở hữu và buộc các nhà phát hành khoản vay sơ cấp giữ vị thế có thật cho các tài sản mà họ đã chứng khoán hóa và bán lại.
Thứ hai, hoạt động cho vay dựa trên bất động sản, bao gồm việc mua nhà ở cũng như các tòa nhà thương mại, phải trở thành trọng tâm của các nỗ lực “ổn định vĩ mô”.
Điều này sẽ bao gồm những thay đổi trong tỷ lệ cho vay/giá trị được phép, để điều chỉnh mối quan hệ giữa tín dụng và giá tài sản.
Trong bối cảnh hiện tại, những hành động chính sách như vậy là cần thiết. Nhưng đừng nghĩ chúng sẽ không nảy sinh vấn đề. Việc tinh chỉnh hay thậm chí là thô chỉnh hoạt động cho vay là một vấn đề nan giải, bởi rất khó để xác định được bong bóng thị trường.
Hơn nữa, nếu phế truất thị trường bất động sản khỏi vai trò là phương tiện chính vận hành chính sách tiền tệ thì sẽ nảy sinh một nguy cơ nghiêm trọng là sự đổ vỡ thậm chí còn lớn hơn ở các thị trường khác, như tài sản tài chính và hối đoái.
Cuối cùng, phải xem xét việc hoán đổi các hợp đồng nợ, vốn bất di bất dịch, sang các hợp đồng vốn cổ phần.
Có thể mường tượng là, một số hoạt động tài trợ sẽ được cung cấp dưới dạng các hợp đồng phân bổ rủi ro, chẳng hạn: khoản tài trợ được cung cấp sẽ mang lại một lợi tức đều đặn cho nhà đầu tư, nhưng giá trị của chúng thì được liên kết với một chỉ số giá nhà nào đó.
Điều này sẽ tạo ra một tấm đệm cho người vay khi giá nhà lao dốc. Nó cũng sẽ đưa đến cho những người có tiền tiết kiệm cơ hội đầu tư vào thị trường nhà ở mà không phải trực tiếp mua nhà. Đối với các nhà đầu tư, những công cụ mới này có thể trở thành những tài sản hấp dẫn.
Quan trọng hơn, nhà đầu tư sẽ tự động chia sẻ rủi ro trên thị trường. Chúng sẽ giúp cho những người đi vay ít phơi nhiễm với các rủi ro đòn bẩy hơn và hệ thống tài chính tổng thể lành mạnh hơn. Đây là một trong những khuyến nghị của House of Debt, một cuốn sách quan trọng do hai nhà kinh tế Mỹ Atif Mian và Amir Sufi biên soạn.
“Tựu trung lại, chúng ta đã tạo ra một kỳ vọng lớn vào việc thúc đẩy chứng khoán nhà ở. Điều này rất khó qua đi. Nếu chúng ta tránh các thảm họa trong tương lai, trật tự tài chính của chúng ta cần được đánh giá lại và tái cơ cấu”, Martin Wolf nói, “Lời giải cho bài toán là không đơn giản. Nhưng để xảy ra tình trạng vay mượn quá đà thì chắc chắn nên tránh, với bất cứ giá nào”.
