Theo các nhà băng, việc siết tín dụng bất động sản không ảnh hưởng nhiều đến các khoản vay của khách hàng cá nhân vay mua nhà. ảnh: Đức Thanh
Cho cá nhân vay mua nhà không ảnh hưởng
Lãnh đạo các nhà băng cho rằng, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 chỉ ảnh hưởng đến các khoản cho vay kinh doanh bất động sản, các dự án đầu tư khách sạn..., chứ các khoản vay mua nhà của khách hàng cá nhân không bị ảnh hưởng.
Theo số liệu vừa được NHNN công bố, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của hệ thống tổ chức tín dụng đến thời điểm 31/12/2015 đã tăng khá cao, trong đó khối ngân hàng thương mại nhà nước là 33,36% và ngân hàng thương mại cổ phần là 36,9%, gần tiệm cận mức giới hạn theo quy định của Dự thảo.
Vì vậy, những ngân hàng đã cho vay chạm mức trần hoặc vượt trần sẽ bị ảnh hưởng, buộc phải khắc phục bằng cách tăng huy động để kéo tỷ lệ này xuống và chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng rót vốn của ngân hàng cho các dự án. Tuy nhiên, do tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng là khác nhau, nên mức độ ảnh hưởng của quy định này lên từng ngân hàng sẽ khác nhau.
Như tại Thông tư 36 có hiệu lực từ 1/2/2015, nới tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 30% lên 60% cũng không phải cào bằng cho tất cả các nhà nhà băng và lĩnh vực cung ứng vốn.
Các ngân hàng cho biết, tín dụng cho vay bất động sản hiện nay chủ yếu tập trung cho khách hàng cá nhân mua nhà và khá thận trọng đối với chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản. Hiện thị trường bất động sản chưa đến mức nguy cơ bong bóng, nhưng NHNN sớm đưa ra cảnh báo nhằm tránh việc thị trường tái diễn tình trạng bong bóng mới, các chủ đầu tư cũng phải cân nhắc tránh đầu tư ồ ạt, đổ vốn vào các dự án lớn, vì sẽ gặp khó khăn khi thị trường có sự điều chỉnh.
Ông Godfrey Swain, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ VIB cho rằng, rủi ro không chỉ nằm ở cho vay bất động sản, mà có thể xảy ra với bất cứ hình thức tín dụng nào. Các ngân hàng đã trải qua thời kỳ bong bóng bất động sản mấy năm trước, nên đã kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn. Khi cho vay, các ngân hàng sẽ xem xét các yếu tố như nhu cầu vay mua bất động sản để ở, chứ không phải đầu tư, chọn lọc dự án, chọn lọc nhà đầu tư… để ra quyết định cho vay.
Theo ông Godfrey, 2016 vẫn là năm phát triển của thị trường bất động sản, nên dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực này tăng là điều tất yếu, nhưng sẽ không đột biến. Bên cạnh đó, việc kiểm soát rủi ro tín dụng vẫn là công tác được quan tâm song song với tăng trưởng dư nợ. Chẳng hạn, đầu năm 2016, VIB triển khai gói 1.800 tỷ đồng cho vay với lãi suất ưu đãi 7,99%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 8,99%/năm trong 12 tháng đầu. Lãi suất sau thời gian ưu đãi bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của VIB cộng biên độ cố định từ 3,3 - 3,5%/năm.
“Thị trường bất động sản năm 2015 đã phục hồi rất ấn tượng trên toàn bộ các phân khúc. Dự kiến năm 2016, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng ở các phân khúc đất nền, nhà ở thương mại, chung cư, trong đó phân khúc chung cư cao cấp sẽ tiếp tục có nguồn cung lớn. Nếu hạn chế vốn tín dụng sẽ khiến bất động sản khó khăn, nhưng việc kiểm soát chất lượng tín dụng phải được đặt lên hàng đầu”, ông Godfrey nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Thành, Phó tổng giám đốc Ngân hàng VietBank cũng cho hay, hiện dư nợ tín dụng bất động sản tại VietBank và một số ngân hàng vẫn thuộc phân khúc cá nhân có nhu cầu thực về nhà ở. Theo ông Thành, dư nợ tín dụng bất động sản của VietBank còn ở mức khá thấp và trong tầm kiểm soát, nên không đáng lo ngại nếu có siết lại như Dự thảo.
Tương tự, ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc ACB cho hay, chủ trương của Ngân hàng hiện nay là tập trung đẩy mạnh tín dụng cá nhân vay mua nhà và hạn chế cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đồng thời, ACB chỉ tập trung cho vay mua nhà đối với các dự án có liên kết với chủ đầu tư, trong đó có cả các dự án ACB bảo lãnh cho vay. Dư nợ tín dụng cho vay của khối khách hàng cá nhân ACB trong năm qua cũng chiếm gần 50% trong tổng dư nợ, nhưng phần lớn thuộc về cá nhân vay vốn mua nhà.
“Phanh” gấp sẽ bất lợi cho cả hai?
Thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục khởi sắc trong năm 2016 và là cơ hội cho ngân hàng rót vốn cho vay mua nhà, đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng. Vì vậy, theo lãnh đạo các nhà băng, nếu Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo hướng nói trên được ban hành sẽ tác động không nhỏ đến cả thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Thực tế, hoạt động ngân hàng chủ yếu phụ thuộc vào hoạt động tín dụng, trong khi hiện hoạt động tín dụng phần lớn liên quan đến bất động sản ở nhiều góc độ khác nhau, như cho vay đầu tư kinh doanh dự án, mua nhà để ở, mua nhà để cho thuê…, bảo lãnh dự án bất động sản, tài sản bảo đảm là bất động sản… Khi thị trường bất động sản ấm lên, giá bất động sản tăng, thì ngân hàng có cơ hội tăng tín dụng tốt hơn. Tuy nhiên, để tránh nợ xấu, các ngân hàng cũng ý thức trong việc kiểm soát chất lượng tín dụng để hạn chế rủi ro.
Dù có phần e ngại, nhưng các nhà băng có vẻ bình tâm hơn so với các doanh nghiệp bất động sản.
Trong công văn góp ý về Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoRea) cho rằng, việc sửa đổi như Dự thảo sẽ tác động tiêu cực đến thị trường nhà, đất, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản trong nước chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng và huy động từ người mua nhà, mà người mua nhà cũng chủ yếu là vay vốn từ ngân hàng.
Theo HoRea, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn, nhưng đến nay, chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn cho lĩnh vực này. Vì thế, việc điều chỉnh này sẽ tác động mạnh đến các nhà đầu tư thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản và có thể làm sụt giảm nguồn cung, tăng dự án, sản phẩm dở dang... Do đó, HoRea kiến nghị, chưa sửa đổi Thông tư 36, bởi thị trường chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng.
Tương tự, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) ngày 24/2/2016 cũng đã có văn bản gửi Thống đốc NHNN và các cơ quan và ban ngành, kiến nghị chưa nên sửa đổi Thông tư 36. Theo VNREA, thị trường bất động sản chỉ mới phục hồi, chỉ có một số dự án bất động sản tốt có thanh khoản cao, còn hầu hết nhiều dự án vẫn khó khăn. Nếu điều chỉnh Thông tư 36 theo hướng như Dự thảo sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu đến nhiều ngành nghề khác và cả nền kinh tế.
Về phía NHNN, Phó thống đốc Nguyễn Phước Thanh cho biết, trong năm nay, NHNN sẽ kiểm soát tín dụng bất động sản để hạn chế rủi ro nợ xấu. Theo ông Thanh, tín dụng tăng trưởng tích cực trong năm qua phần lớn chảy vào sản xuất, kinh doanh, nhưng không loại trừ việc các ngân hàng đẩy mạnh vốn vào thị trường bất động sản, nên NHNN sẽ kiểm soát tín dụng bất động sản, nhất là vốn dài hạn.
Cũng theo ông Thanh, thời gian qua đã có nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản, kể cả chủ dự án, nhưng điều đáng lo là nhiều ngân hàng đã bỏ “trứng vào một giỏ”, tức cho vay một dự án bất động sản theo hướng dài hơi… Do đó, cần kiểm soát rủi ro chặt chẻ, nếu không sẽ sớm lặp lại tình trạng nợ xấu bất động sản gia tăng.
Tuy nhiên, Phó thống đốc cũng cho rằng, cần khuyến khích, tăng cường cho cá nhân vay mua nhà, nhỏ lẻ, phân tán để hạn chế rủi ro. Bởi trong năm 2015, qua thanh tra của NHNN, có một số tổng công ty, tập đoàn gặp khó khăn và đã có công văn gửi tới NHNN đề nghị, nếu các ngân hàng thương mại đã cho chủ đầu tư vay không cơ cấu lại nợ, giảm lãi, thì họ sẽ phá sản, kéo ngân hàng vào tình trạng nợ xấu tái tăng.
“Vốn trung, dài hạn tăng trưởng là tốt, nhưng cũng rất rủi ro cho ngân hàng nếu các ngân hàng lại ‘bóc ngắn cắn dài’, lấy vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn hoặc đua lãi suất huy động đẩy mạnh cho vay bất động sản”, lãnh đạo NHNN nhấn mạnh.
Thực tế hiện nay, tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn chiếm tỷ lệ cao trong tổng huy động vốn của ngân hàng. Trong khi đó, tín dụng bất động sản chủ yếu là vốn vay trung, dài hạn (từ trên 1 năm đến 15 năm, thậm chí là 20 năm), nên nếu các nhà băng được sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn quá nhiều sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản. Hay nói cách khác, việc “bóc ngắn, cắn dài” sẽ khó có thể tránh được rủi ro.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
