Doanh số bán hàng được thúc đẩy
Theo VIS Rating, nguồn cung nhà mới sẽ cải thiện trong năm 2025 và vẫn thiên về phân khúc cao cấp.
Cụ thể, các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025. Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhưng VIS Rating cho rằng, phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang triển khai. Khu vực TP.HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như VHM, Masterise và Lotte.
Hiện tại, các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này.
Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội.
| |
| Giá đất mới tại nhiều khu vực vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai có thể tăng lên tới 10 lần so với trước đây |
Bên cạnh đó, nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025. Doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án như VHM, Masterise, DXG, KDH và NLG.
“Giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp năm 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023. Nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng. Bên cạnh đó, khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, chúng tôi kỳ vọng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua”, VIS Rating cho biết.
| |
| Doanh số bán hàng của các chủ đầu tư có kế hoạch mở bán tại các thành phố lớn sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025 |
Năng lực tài chính phân hoá mạnh
Dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp mà VIS Rating theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.
“Chúng tôi kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn. Chúng tôi kỳ vọng doanh thu bán hàng sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao”, VIS Rating cho biết.
| |
| Dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện sẽ hỗ trợ dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư trong năm 2025 |
Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều. Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của mình.
Đáng chú ý, các chủ đầu tư có 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ đáo hạn trong năm 2025 – mức cao nhất trong ba năm qua. Tuy nhiên, VIS Rating kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường TPDN trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.
| |
| Các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, giúp giảm bớt áp lực từ 110 nghìn tỷ VNĐ TPDN sẽ đáo hạn trong năm 2025 |
Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng cũng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.