Sáng 21/11, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (gọi tắt là mở rộng đất cho nhà ở thương mại).
Cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy có phát biểu tiếp thu, giải trình ý kiến đóng góp của đại biểu Quốc hội.
Về mục đích ban hành Nghị quyết, Bộ trưởng cho biết, đó là bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà trong Luật Đất đai hiện chưa cho phép.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2014, hạn chế hai hình thức tiếp cận đất đai là hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức là đang có quyền sử dụng đất thì xin chuyển mục đích.
Không những thế lại còn quy định chặt chẽ hơn, cụ thể là tại khoản 27 Điều 79 của Luật Đất đai năm 2024 quy định các dự án mà Nhà nước thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu thì phải là các dự án khu đô thị đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng mà quy mô các dự án để đáp ứng điều kiện này theo pháp luật về xây dựng, tức là phải từ 20 ha trở lên.
Theo Bộ trưởng, điều đó đã làm hạn chế phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô đất dưới 20 ha thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai vì không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc diện được thỏa thuận, nhận chuyển quyền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất nếu trong diện tích đó không có đất ở.
"Vì vậy, mục đích ban hành nghị quyết này là để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc này và hiện nay khó khăn, vướng mắc này xảy ra với tất cả địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương, các tỉnh nhỏ, các tỉnh mà thị trường bất động sản quy mô không lớn, không có nhiều những dự án quy mô khu đô thị 20 ha trở lên, các dự án còn lại không có phương thức tiếp cận đất đai thì không thể thực hiện được", Bộ trưởng nói.
Về phạm vi điều chỉnh: Tư lệnh ngành Tài nguyên và Môi trường cho rằng, do vướng mắc này trên phạm vi cả nước nên cần cho thực hiện thí điểm trên phạm vi cả nước để bảo đảm công bằng.
Một điểm nữa là các phương thức tiếp cận đất đai khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Luật Đất đai hiện nay cho thực hiện ở tất cả các tỉnh, thành trong cả nước. Vậy, nếu chúng ta chỉ cho thí điểm ở một số địa phương sẽ dẫn đến không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương trong cả nước.
"Việc cho phép thí điểm thực hiện trên phạm vi cả nước sẽ khắc phục được cơ chế xin - cho như đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) nêu. Dự thảo cũng khống chế phạm vi thí điểm quy định tại Điều 2, Điều 3, đó là thực hiện ở khu vực đô thị và khu vực phát triển đô thị; khống chế về quy mô, diện tích, khống chế về thời gian thực hiện và phải nằm trong danh mục Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép thực hiện theo cơ chế này", ông Duy phân tích.
| |
Quốc hội thảo luận hội trường sáng 21/11 về Nghị quyết thí điểm thực hiện mở rộng đất cho dự án nhà ở thương mại |
Về điều kiện thực hiện dự án thí điểm. Tại Điều 3 dự thảo đã quy định rất cụ thể các dự án có 5 điều kiện như: phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; khu đất thực hiện dự án phải nằm trong danh mục được HĐND cấp tỉnh cho phép thực hiện việc nhận thỏa thuận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và phải có văn bản của UBND cấp tỉnh đồng ý cho việc nhận thỏa thuận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định; ngoài ra, đối với diện tích là đất quốc phòng, đất an ninh thì phải có văn bản chấp thuận của Bộ Công an, Bộ Quốc phòng thực hiện theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 84.
"Có đại biểu cho rằng đất có nguồn gốc quốc phòng, đất có nguồn gốc đất an ninh, chúng tôi cũng đã tiếp thu và xin loại ra khỏi dự thảo nghị quyết", Bộ trưởng Đỗ Đức Duy báo cáo.
Theo Bộ trưởng, từ điều kiện như vậy, nếu dự án nào đáp ứng đủ điều kiện sẽ được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với 3 loại đất, đó là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và đất ở và đất khác ở trong cùng một thửa đất.
Vấn đề về đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất trồng lúa, đất trồng rừng, Bộ trưởng cũng báo cáo rằng, vấn đề này được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia cho đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cũng như lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Như vậy, dù thực hiện theo Luật Đất đai hay thực hiện theo cơ chế thí điểm của nghị quyết này thì tất cả các dự án đấy đều phải tuân thủ quy hoạch và quy hoạch đó đã phải bảo đảm việc giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa và bảo đảm độ che phủ rừng ổn định là 42%.
Một vấn đề nhiều đại biểu Quốc hội có nêu đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh. Trong dự thảo thiết kế đã quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch để phát triển nhà ở mà chưa bàn giao về cho địa phương thì ưu tiên giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện các dự án nhà ở thương mại để ưu tiên bán cho cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang.
Đây là một quy định được thiết kế để nhằm tạo điều kiện nhanh chóng đưa các diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để chuyển thành đất ở theo đúng quy hoạch và tạo điều kiện để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang.
Một số vấn đề khác đại biểu băn khoăn như việc sắp xếp, xử lý tài sản công, cơ chế khi nhà đầu tư không thỏa thuận được toàn bộ diện tích..., theo Bộ trưởng, đều đã được dẫn chiếu trong Luật Đất đai và xử lý theo quy định của Luật Đất đai.
Vấn đề kiểm soát chặt chẽ quy trình, thủ tục tránh trường hợp lợi dụng chính sách để trục lợi hay là thu gom đất, vấn đề chênh lệch địa tô. Bộ trưởng nói rằng, những nội dung này Chính phủ xin tiếp thu và sẽ được quy định chi tiết, cụ thể trong nghị định hướng dẫn thi hành Nghị quyết này để bảm bảo chặt chẽ, công khai, minh bạch, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực cũng như là khắc phục tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi.
"Các vấn đề còn lại, chúng tôi xin được báo cáo tiếp thu, giải trình đầy đủ để gửi các vị đại biểu Quốc hội", Bộ trưởng nói.
Theo chương trình dự kiến, dự thảo Nghị quyết sẽ được Quốc hội bấm nút thông qua vào sáng 30/11 tới.