Tuy nhiên, không ít người lại tỏ ra băn khoăn và lo ngại những hệ lụy sẽ phát sinh khi trao quyền cho cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất.
Thuận
Theo đề xuất của Bộ Tài chính, sau khi bãi bỏ khung giá đất, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.
Cụ thể, bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn; làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Bộ Tài chính cũng kiến nghị cần đổi mới phương pháp định giá đất để giá đất sát giá thị trường, khắc phục tình trạng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất. Có cơ chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng.
Bình luận về đề xuất trên, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đây là đề xuất hợp lý. Hiện tại, Bảng giá đất thành phố Hà Nội quy định giá đất cao nhất chỉ là 81 triệu đồng/m2 ở mặt phố Hàng Ngang, Hàng Đào; trong khi đó, đất biệt thự tận Mỹ Đình cũng có giá 160 triệu đồng/m2. Dư luận thắc mắc, nhưng khung giá đã định, nhà quản lý không thể làm khác được.
Chuyên viên một sở tài chính cho biết, hàng năm, UBND các tỉnh dù biết là giá đất trong bảng giá đất của sở thấp xa so với giá thị trường, nhưng vẫn phải ban hành.
“Để giá đất phản ánh đúng giá thị trường cần bỏ khung giá đất và cho phép UBND cấp tỉnh được công bố bảng giá đất mỗi năm nhiều lần khi thị trường có sự thay đổi”, chuyên viên này đề xuất.
Khung giá đất được quy định trong Luật Đất đai hiện hành, nên nếu bỏ, cần sửa Luật
… và nghịch
Cho rằng đất đai là lĩnh vực rất phức tạp, liên quan đến hầu hết các chủ thể trong xã hội từ nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đến từng hộ gia đình, cá nhân, ông Trần Huy Dũng, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Hà Nội kiến nghị, cần có lộ trình bãi bỏ khung giá đất để tránh những cú “sốc” cho thị trường bất động sản.
Theo ông Dũng, nếu không có một khung giá đất làm gốc để các địa phương xoay quanh đó mà xây dựng bảng giá đất thì bảng giá đất của các địa phương sẽ phụ thuộc vào ý chí của lãnh đạo địa phương.
Bên cạnh đó, khi phải lấy một mặt bằng giá đất chung để áp dụng cho nhiều mục đích cũng là việc rất khó. Ví dụ, nếu giá đất đền bù giải phóng mặt bằng rẻ, chủ đầu tư công trình trên khu đất đó sẽ có lợi, còn ngân sách nhà nước thì thất thu và ngược lại. Hay như với mảnh đất mà người dân chỉ dùng để ở, thuế sử dụng đất không thể đột ngột tăng cao.
“Đấy là chưa nói đến sự liên hệ giữa các địa phương lân cận với nhau”, ông Dũng nói.
Lãnh đạo một doanh nghiệp đang triển khai dự án bất động sản tại huyện Quốc Oai (Hà Nội) đã “tròn xoe mắt” khi phóng viên ĐTCK trao đổi về đề xuất trên của Bộ Tài chính. Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, nếu trao quyền cho chính quyền các địa phương xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường thì chắc chắn giá đất sẽ được xây dựng cao lên nhiều. Hệ quả là tiến độ triển khai dự án sẽ chậm lại do người dân tiếp tục chây ì để được hưởng mức tiền đền bù cao hơn.
“Doanh nghiệp không ngại thiệt vì khi ứng tiền đền bù cao thì sau này lại được trừ tiền sử dụng đất nhiều, nhưng đáng ngại nhất là tiến độ, vì để triển khai một dự án bất động sản có khi phải mất 5 – 7 năm và chia làm nhiều giai đoạn, trong khi đó mỗi năm một mức giá đền bù thì không thể tiến hành giải phóng mặt bằng nhanh được”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên nói và kiến nghị, nếu áp dụng quy định này thì các địa phương phải tạo lập được quỹ đất sạch trước khi giao cho doanh nghiệp triển khai dự án.
Ông Võ cho biết, vì quy định khung giá đất đã có trong Luật Đất đai 2003, nên kiến nghị bãi bỏ Khung giá đất cũng chỉ có thể thực hiện được sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai mới (hiện chưa có lộ trình xây dựng Luật mới). Vì vậy, cơ quan quản lý về đất đai cần nghiên cứu kỹ đề xuất này trước khi trình Luật Đất đai mới lên Quốc hội.
