Bỏ đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Tiếp chương trình Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá XV, sáng nay (31/10), Quốc hội tiến hành thảo luật về dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Trước đó, dự thảo Luật đã được trình lần đầu tại Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XV vào tháng 6/2023 và theo kế hoạch thì sẽ được thông qua tại kỳ họp này, vào cuối tháng 11/2023.

Uỷ viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội - ông Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật như sau:

Thêm điều kiện ràng buộc đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Về phạm vi điều chỉnh, dự thảo Luật đã bổ sung một đối tượng không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, đó là trường hợp “Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh”.

Lý do vì đây là những giao dịch dân sự, không phải hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.

Để bảo đảm trách nhiệm của các chủ thể, dự thảo Luật quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể về thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.

Ngoài ra, dự thảo Luật cũng bổ sung quy định “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản”.

Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến đề nghị phân loại tiêu chí này theo quy mô, UBTVQH chỉnh sửa theo hướng: cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật và phải đáp ứng một số điều kiện khác.

"Bổ sung quy định giao Chính phủ quy định chi tiết về tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản", Báo cáo nêu.

Bất động sản hình thành trong tương lai còn nhiều ý kiến khác nhau

Về quy định đặt cọc, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Trong khi, một số ý kiến khác nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo quy định”.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế cho biết, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) tại Kỳ họp thứ 5, các đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất cả 2 phương án và cho biết, phương án 1 được 20/40 các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn; Nó có lợi cho chủ đầu tư hơn do được chủ động nguồn khách hàng nhưng mang lại rủi ro hơn cho người mua nhà.

Phương án 2 được Chính phủ và 15/40 ý kiến ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Nó có lợi cho khách hàng hơn do hạn chế rủi ro nhưng khiến chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, có ý kiến đề nghị không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

Vấn đề này UBTVQH đã tiếp thu và chỉnh lý. Theo đó, việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; còn đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến nhất trí về việc bên mua, bên thuê mua nộp đủ 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng. Một số ý kiến nhất trí giữ như quy định hiện hành.

Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 02 phương án:

Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; có mức độ bảo vệ cao hơn đối với khách hàng nhưng sẽ khó xử lý trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận Giấy chứng nhận ngay.

Phương án này được 13/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này...”.

Phương án này được Chính phủ và 11/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, một số ý kiến đề nghị bỏ quy định về bắt buộc phải bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, UBTVQH tiếp thu và bổ sung quy định “Khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình”.

Bỏ đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Đáng lưu ý, tại dự thảo Luật lần này, UBTVQH đã tiếp thu nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.

"Thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, đã xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường", ông Vũ Hồng Thanh giải thích.

Ngoài ra, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong lần thứ hai trình Quốc hội đã được tiếp thu, chỉnh lý một số ý kiến đóng góp trước đó liên quan đến xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản...

Bên cạnh đó, dự thảo Luật sẽ tiếp tục xin ý kiến ĐBQH về một số vấn đề khác. Ví dụ như, có nên bắt buộc chủ đầu tư dự án bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng dự án hay không? Hay là không nên bắt buộc để tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án?...

Minh Minh