Tuy nhiên, nhìn lại sự phát triển của bất động sản (BĐS) công nghiệp, có thể thấy rất rõ một điều: việc đầu tư theo phong trào, cho ra đời hàng loạt khu kinh tế (KKT), khu công nghiệp (KCN) đã khiến thị trường này rơi vào tình trạng cung vượt cầu.
Khi nhìn nhận về những bất cập của nền kinh tế, ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nói: nền kinh tế 100 tỷ USD mà có 100 cảng biển, trong đó có 20 cảng quốc tế, 22 sân bay, 8 sân bay quốc tế, 18 KKT ven biển, 1 khu chế xuất, 27 KKT cửa khẩu, 260 KCN, 650 cụm công nghiệp (CCN). Tình trạng này đặt ra câu hỏi, ai nuôi ai? Nền kinh tế nuôi KKT, KCN hay ngược lại?
Khách ít, giá giảm
Bầu sữa của BĐS công nghiệp là vốn đầu tư nước ngoài. Vốn đầu tư trong nước đang giảm mạnh. 9 tháng đầu năm nay, vốn FDI vào Việt Nam chỉ bằng 70% so với cùng kỳ. Trong nước, dấu hiệu đình đốn sản xuất thấy rõ qua việc 49.000 doanh nghiệp đã đóng cửa hoặc ngừng sản xuất từ đầu năm. Thực tế này khiến cho lượng khách hàng của BĐS công nghiệp giảm mạnh. CTCP Phát triển đô thị Kinh Bắc, một trong những doanh nghiệp hàng đầu cả nước về kinh doanh KCN, 9 tháng đầu năm nay đạt doanh thu có 54 tỷ đồng, trong khi chi phí lớn, dẫn đến lỗ hơn 100 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Trí Dũng, Phó tổng giám đốc Viglacera Land (đang đầu tư các KCN Tiên Sơn, Yên Phong…) cho biết, vốn đầu tư vào Việt Nam giảm mạnh và khó khăn của các doanh nghiệp trong nước ảnh hưởng rất lớn đến tình hình hoạt động, thu hút khách hàng của các KCN. Giá thuê đất trong các KCN do vậy cũng bị điều chỉnh giảm so với trước.
Cung vượt cầu
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng diện tích quy hoạch KCN đến năm 2020 khoảng 200.000 héc-ta, gồm 73.000 héc-ta đất của 267 KCN đã được thành lập; 75.000 héc-ta đất của 260 KCN dự kiến sẽ được thành lập từ nay đến năm 2020 và 40.000 héc-ta đất của các KCN và KKT ven biển trong quy hoạch và dự kiến khoảng 10.000 héc-ta đất của một số CCN đủ điều kiện dự kiến sẽ chuyển đổi sang KCN
Trong BĐS công nghiệp, đáng chú ý hiện có hơn 800 CCN với diện tích gần 90.000 héc-ta. Các dự án trong CCN phần lớn là dự án quy mô vốn thấp, công nghệ lạc hậu, ảnh hưởng môi trường. Đơn cử, hiện chỉ có 36/800 CCN có xử lý nước thải.
Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp của các KCN đã vận hành là 65%. Tổng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào KCN tương đương 75 tỷ USD. Trước lo ngại về tình trạng bội thực BĐS công nghiệp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, tính trung bình, một KCN mất 10 năm để xây dựng cơ sở hạ tầng và lấp đầy đất công nghiệp. Vì vậy, đến năm 2015 dự kiến sẽ lấp đầy diện tích các KCN đã thành lập giai đoạn trước 2010. Sau năm 2020, dự kiến đất KCN sẽ giữ ổn định ở mức 200.000 héc-ta.
Tuy vậy, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng có kế hoạch xây dựng Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về chấn chỉnh công tác quản lý và nâng cao hiệu quả KKT, KCN, CCN theo hướng tạm dừng thành lập các KKT, KCN, CCN để tập trung phát triển các khu đã thành lập trong vài năm tới. Đồng thời, Bộ sẽ rà soát các KKT, KCN, CCN và các dự án điều chỉnh diện tích, loại bỏ các khu, các dự án kém hiệu quả. Về lâu dài, Bộ kiến nghị sửa đổi Nghị định 29/2008/NĐ-CP của Chính phủ về KCN, KCX và KKT theo hướng quy định chặt chẽ hơn điều kiện, trình tự thủ tục quy hoạch, thành lập, mở rộng KKT, KCN.
