BĐS 2013: Nhà giá thấp lên ngôi

Trong giai đoạn 2010 - 2012, nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức, nên mục tiêu của Chính phủ chủ yếu tập trung vào kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, đến những tháng cuối năm 2012, vấn đề “giải cứu” thị trường BĐS đã được đặt ra và chính thức được Chính phủ xác định như một lĩnh vực trọng tâm để vực dậy nền kinh tế. Điều đó cho thấy vị trí của thị trường này là rất quan trọng trong hoạt động kinh tế của nước ta.

Chính sách của Chính phủ đưa ra lần này chủ yếu tập trung vào phát triển nhà ở xã hội và huy động nguồn vốn cho thị trường. Theo tính toán của chúng tôi, phân khúc nhà ở xã hội hiện nay nhiều nhất cũng chỉ chiếm từ 20 - 25% thị trường, như thế việc giải cứu phân khúc này cũng chỉ tạo đà cho toàn thị trường có những chuyển biến bước đầu. Giải pháp về vốn, có thể huy động đến vài chục ngàn tỷ đồng, nhưng so với cả thị trường BĐS hiện nay cũng chỉ như “muối bỏ bể”. Vì vậy, đánh giá một cách tổng thể thì gói cứu trợ dành cho thị trường này thời gian tới chỉ như một “cú huýnh” thúc đẩy thị trường vận động.

Trong năm 2013, điều kỳ vọng nhất cho thị trường BĐS là tăng tính thanh khoản. Để thực hiện được điều này, trước hết cả Chính phủ, DN và người tiêu dùng đều phải xác định rõ mình có muốn tham gia vào thị trường này nữa hay không? Nếu chỉ cần 1 trong 3 yếu tố trên rời bỏ thị trường thì thanh khoản không bao giờ được cải thiện.

Việc Chính phủ sẽ ban hành hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong năm 2013 với những nội dung cụ thể như “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu”, “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường” và “các giải pháp hỗ trợ từ phía quản lý nhà nước” đã đánh trúng vào những tồn tại của thị trường trong năm 2012.

Ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán; các địa phương có thể mua BĐS tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư; chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng thanh toán của cầu; rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung; giảm hoặc hoãn nghĩa vụ tài chính cho các DN… Nhiều giải pháp đã được đề ra trong thời gian qua nhưng cũng chưa được chính thức phê duyệt.

Chính vì vậy, lượng BĐS giá cao tồn kho hầu như vẫn còn nguyên, phân khúc nhà ở giá thấp đã được khởi động nhưng cung hầu như không đáng kể, các giải pháp từ phía quản lý nhà nước vẫn đang được thảo luận. Trong khi đó, việc triển khai chính sách vào cuộc sống bao giờ cũng có độ trễ nhất định.

Tất cả những vướng mắc trên sẽ làm chậm quá trình chuyển biến của thị trường trong ngữ cảnh lòng tin của khách hàng ngày một mất dần. Vì vậy, việc tái cấu trúc cần thực hiện quyết liệt. Thị trường BĐS tái cấu trúc phải có tính chuyên nghiệp cao hơn, đầy đủ thông tin minh bạch, loại bỏ tham nhũng và đầu cơ, phục vụ trực tiếp nhu cầu ở của người dân. Chỉ khi nào những vấn đề trên được giải quyết thì thị trường mới có cơ hội phục hồi.

Ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Công ty Xây dựng số 1 Lai Châu

Gần đây, nhiều DN, trong đó có cả các DN Nhà nước mời chúng tôi hợp tác triển khai dự án, vì họ đã để chậm tiến độ quá lâu. Có những dự án lớn quy mô tới hơn 100 héc-ta tại Hà Nội. Với tình hình như vậy, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư có năng lực thực sự vào đầu tư các dự án.

Năm 2013, tôi tin TP. Hà Nội sẽ có những cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư có năng lực tài chính đầu tư dự án, thậm chí mời nhà đầu tư vào những khu “đất sạch” để triển khai, vì đất thu hồi rồi không đưa vào sử dụng để bỏ hoang sẽ lãng phí và tạo ra sự xôi đỗ rất xấu, dở dang cho Thành phố. Những chính sách về tài khóa hiện DN rất quan tâm và mong muốn sớm được triển khai như việc tạm chưa thu tiền sử dụng đất, để DN có sản phẩm, bán hàng rồi mới thu theo tiến độ…

Chúng tôi xác định, đầu tư kinh doanh BĐS giai đoạn này không có lãi hoặc chỉ lãi rất ít, chủ yếu tạo công ăn việc làm cho người lao động và luân chuyển dòng tiền. Nếu được giao đất sạch và có cơ chế phù hợp, khuyến khích DN đầu tư nhà giá thấp, chúng tôi có thể bán các căn hộ chung cư với giá thành 7 - 9 triệu đồng/m2.

Năm 2012, thị trường BĐS rất khó khăn, các sản phẩm BĐS tồn kho nhiều. Song, có một thực tế là các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của số đông khách hàng và có thanh khoản tốt thì vẫn thiếu, như phân khúc nhà diện tích nhỏ, có mức giá vừa phải. Tôi cho rằng, trong năm 2013 và các năm sau, sẽ có nhiều DN tham gia phát triển nhà có mức giá phù hợp với nhu cầu của số đông khách hàng. Đặc biệt, với nhiều chính sách ưu đãi như: giãn thuế, giảm thuế, khoanh nợ, mở tín dụng…, DN sẽ có thêm cơ hội giảm giá sản phẩm hơn.

Nhìn lại năm 2012, do thị trường khó khăn nên các DN BĐS đều bị ảnh hưởng nặng nề. Ngay Reenco Sông Hồng, mặc dù không vấp vào nợ nần do đã lường trước được khó khăn. Nhưng với tình hình như hiện nay, chúng tôi rất khó có thể huy động được nguồn vốn, trong khi vốn tự có có hạn nên không tiếp tục thực hiện được dự án.

Sang năm 2013, chúng tôi sẽ có sự điều chỉnh nhất định để phát triển dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của số đông khách hàng, trong đó, có việc hướng đến phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, chúng tôi cũng sẽ phát triển cả mảng xây lắp, vốn là một thế mạnh của Tổng công ty Sông Hồng.

Thị trường BĐS năm 2012 vô cùng khó khăn là do nguồn cung trước đó phát triển chạy theo nhu cầu đầu tư, đầu cơ nhiều hơn là nhu cầu thực. Khi đầu cơ giảm, nhu cầu thực nổi lên, khiến phân phúc BĐS đáp ứng nhu cầu thực có tính thanh khoản tốt.

Tại Việt Nam , thu nhập bình quân của đại đa số người dân rất thấp so với giá trị BĐS. Do vậy, phân khúc nhà ở thu nhập thấp, có diện tích nhỏ, giá trị trên dưới 1 tỷ đồng là những sản phẩm phù hợp và có tính thanh khoản cao.

Tôi cho rằng, thị trường BĐS ở ta đang trong giai đoạn cạnh tranh hoàn hảo nhất, theo đúng quy luật cung cầu. Vì thế, sang năm 2013, xu hướng thị trường cũng khó đi chệch xu hướng của năm 2012. Nghĩa là thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển ở phân khúc nhà cho người thu nhập thấp và trung bình, phục vụ nhu cầu ở thật.

Có thể nói năm 2012 là năm vô cùng khó khăn, thanh khoản thị trường thấp, nên DN nào càng đưa nhiều sản phẩm không phù hợp thị trường, DN đó càng khó khăn và tăng nợ xấu. Tuy nhiên, Him Lam Thủ Đô (thành viên của Tập đoàn Him Lam) đã có những định hướng riêng, nên hoạt động của Công ty vẫn tương đối ổn định. Cụ thể, trong năm 2012, chúng tôi đi theo chiến lược đi tìm mua lại các dự án bán rẻ hoặc những dự án có giá cả hợp lý có thể mang lại lợi nhuận.

Sang năm 2013, khi cầu thực đã rõ, các chính sách của Nhà nước cũng hỗ trợ nhiều các chủ đầu tư phát triển dự án phù hợp nhu cầu thị trường. Vì thế, các DN BĐS và bản thân Him Lam Thủ Đô cũng sẽ định hướng cho ra các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực của thị trường.