Becamex Bình Phước còn khoảng 1.258 ha đất thương phẩm, tạo dư địa khai thác trong những năm tới
Chấp nhận chi phí vốn cao
Theo Nghị quyết Hội đồng quản trị ngày 28/9/2026 của Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (Becamex Group, mã BCM), doanh nghiệp liên kết cốt lõi của BCM là Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex - Bình Phước (Becamex Bình Phước) đang xúc tiến tăng vốn điều lệ thêm 665,87 tỷ đồng, từ hơn 2.698,3 tỷ đồng lên gần 3.364,2 tỷ đồng.
Để duy trì tỷ lệ sở hữu 40%, Becamex cho biết sẽ góp gần 266,3 tỷ đồng để mua thêm 26,63 triệu cổ phần của Becamex Bình Phước theo mệnh giá.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026 đã soát xét, BCM mới hoàn thành 16,2% kế hoạch doanh thu 10.230 tỷ đồng và 8,3% kế hoạch lợi nhuận sau thuế 3.883 tỷ đồng.
Trong khi đó, đến cuối tháng 6/2026, tổng nợ phải trả của BCM ở mức hơn 40.152 tỷ đồng. Riêng dư nợ vay và nợ thuê tài chính ngắn và dài hạn vượt 26.333 tỷ đồng. So với đầu năm, dư nợ vay và nợ thuê tài chính tăng khoảng 10%, trong khi tổng nợ phải trả tăng 7,2%.
Đáng chú ý, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 1.790 tỷ đồng, đảo chiều so với mức dương hơn 419 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Áp lực dòng tiền thể hiện rõ trong tháng 9/2026, khi BCM phải chi 2.569 tỷ đồng tiền mặt để tất toán gốc và lãi lô trái phiếu đáo hạn BCMH2126005.
Để bổ sung nguồn vốn và cơ cấu lại các khoản vay ngân hàng, BCM vừa phát hành thành công 710 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, mã BCML12601, kỳ hạn 3 năm, lãi suất lên tới 11%/năm.
Mức lãi suất hai chữ số phản ánh chi phí huy động vốn của BCM đang ở mức cao trong bối cảnh dư nợ duy trì quy mô lớn. Trước đó, 6 tháng đầu năm 2026, chi phí tài chính của BCM tăng khoảng 202 tỷ đồng so với cùng kỳ, tạo thêm sức ép lên lợi nhuận.
Dù vậy, khoản vốn hơn 266,3 tỷ đồng không tạo áp lực tiền mặt ngay lập tức đối với công ty mẹ. Khoản góp vốn được chia thành hai đợt. Trong đó, đợt một trị giá 86,34 tỷ đồng được thực hiện bằng hình thức cấn trừ với khoản cổ tức năm 2025 mà Becamex Bình Phước phải trả cho BCM; phần còn lại 180 tỷ đồng sẽ được góp ở đợt hai.
Áp lực vốn của BCM không chỉ đến từ Becamex Bình Phước. Tập đoàn còn phải duy trì tỷ lệ sở hữu tại một số pháp nhân liên kết trong hệ sinh thái, như Becamex Bình Định, đồng thời rót vốn thành lập Becamex Khánh Hòa để đón đầu nhu cầu phát triển hạ tầng.
Trong khi nhu cầu vốn dài hạn cho các dự án khu công nghiệp ngày càng lớn, nguồn thu từ mảng bất động sản dân dụng chưa thể cải thiện như kỳ vọng. Những vướng mắc về pháp lý giao đất và tiến độ phê duyệt giá đất tại một số địa phương khiến các dự án đô thị thương mại quy mô lớn của BCM chưa đạt điểm rơi bàn giao.
Dòng tiền vì vậy tiếp tục bị hấp thụ vào các khoản chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang, trong khi doanh nghiệp phải dựa nhiều hơn vào tín dụng và trái phiếu với chi phí vốn cao. Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục đầu tư để duy trì 40% sở hữu tại Becamex Bình Phước cho thấy BCM vẫn đặt kỳ vọng vào dư địa tăng trưởng dài hạn của dự án, dù phải cân đối với áp lực thanh khoản trong ngắn hạn.
Dư địa lớn của Becamex Bình Phước
Việc triển khai các tuyến giao thông lớn tạo điều kiện để doanh nghiệp đẩy nhanh đầu tư hạ tầng và thu hút nhà đầu tư vào khu công nghiệp.
Dự án Khu liên hợp Công nghiệp và Dân cư Becamex Bình Phước chính thức khởi công ngày 14/9/2015. Toàn khu có quy mô khoảng 4.633 ha, trong đó khu công nghiệp được quy hoạch hơn 2.448 ha.
Đây là mô hình khu công nghiệp tích hợp với hệ thống hạ tầng và dịch vụ đi kèm, gồm logistics, nhà xưởng xây sẵn, giao thông, viễn thông, nhà ở cho chuyên gia và người lao động, y tế, giáo dục cùng các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp.
Trong báo cáo ngày 13/5/2026, Công ty Chứng khoán MB (MBS) đánh giá, triển vọng mảng bất động sản khu công nghiệp của BCM tích cực hơn nhờ những thay đổi trong chính sách thu hút đầu tư của Việt Nam, hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai chữ số giai đoạn 2026-2030 và tận dụng cơ hội chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu.
Chín tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký của Việt Nam đạt hơn 50,3 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng vốn đăng ký mới và điều chỉnh vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đạt hơn 21,8 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD, mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm gần đây.
Becamex Bình Phước có lợi thế nhờ nằm tại địa bàn đã hình thành hệ sinh thái sản xuất, đồng thời có khả năng kết nối với các trung tâm công nghiệp và logistics. Dự án kết nối Quốc lộ 13, Quốc lộ 14 và đường Hồ Chí Minh; hạ tầng nội khu được đầu tư đồng bộ với hệ thống điện, nước, xử lý nước thải, logistics và các dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư.
Lợi thế này được kỳ vọng cải thiện khi các dự án hạ tầng giao thông lớn được triển khai. Ngày 14/12/2024, tuyến cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành đoạn qua Bình Phước và giai đoạn 2 Khu công nghiệp và Dân cư Becamex - Bình Phước cùng được khởi công.
Tại sự kiện ngày 1/10/2026 của Becamex Bình Phước, ông Đặng Văn Dũng, Bí thư Đảng ủy, Tổng giám đốc Công ty Becamex Bình Phước cho biết, hai tuyến cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành và Chơn Thành - Gia Nghĩa đi qua khu vực dự án; trong đó, tuyến TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành kết nối trực tiếp với dự án.
Theo ông Dũng, việc triển khai các tuyến giao thông lớn tạo điều kiện để doanh nghiệp đẩy nhanh đầu tư hạ tầng và thu hút nhà đầu tư vào khu công nghiệp. Cũng tại sự kiện, lãnh đạo Becamex Bình Phước cho biết, doanh nghiệp đang kết nối với khoảng 80 nhà đầu tư thứ cấp trong khu công nghiệp.
Thực tế thu hút đầu tư cũng cho thấy khu công nghiệp đã thu hút được nhóm khách hàng sản xuất tương đối đa dạng. Những năm gần đây, Becamex Bình Phước tiếp tục thu hút các dự án sản xuất pin, vật liệu, công nghiệp hỗ trợ và hàng xuất khẩu, trong đó có Mustang Battery với tổng vốn 46,5 triệu USD, Richen Vietnam với vốn đầu tư trên 20 triệu USD và STR Vietnam với dự án khoảng 12 triệu USD.
Theo MBS, Becamex Bình Phước còn khoảng 1.258 ha đất thương phẩm trên tổng diện tích khoảng 1.696 ha, tương đương tỷ lệ lấp đầy ước khoảng 26%. Giá thuê được MBS ước tính khoảng 90-100 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy cao hơn mức MBS ghi nhận năm 2024, trong khi quỹ đất thương phẩm còn lớn, tạo dư địa để dự án tiếp tục khai thác.
Trong khi đó, mặt bằng giá thuê đất khu công nghiệp tại các trung tâm công nghiệp phía Nam đã tăng lên mức cao. Các báo cáo phân tích thị trường năm 2026 cho biết, giá chào thuê đất công nghiệp bình quân tại khu vực phía Nam khoảng 180 USD/m2 cho thời gian thuê còn lại, cao hơn đáng kể so với mức 90-100 USD/m2 mà MBS ước tính đối với Becamex Bình Phước.
Chênh lệch này vừa tạo lợi thế về chi phí cho dự án trong thu hút nhà sản xuất, vừa mở ra dư địa cải thiện giá thuê khi hạ tầng kết nối được hoàn thiện hơn.
Với BCM, bất động sản khu công nghiệp vẫn là một trong những mảng quan trọng trong hệ sinh thái, bên cạnh danh mục các khu công nghiệp do Tập đoàn trực tiếp phát triển và các khoản đầu tư vào VSIP.
Báo cáo của MBS ngày 21/4/2025 ghi nhận Becamex Bình Phước mang lại 154 tỷ đồng lợi nhuận cho BCM trong năm 2024, đồng thời định giá phần sở hữu 40% tại đây khoảng 2.977 tỷ đồng. Đến báo cáo cập nhật ngày 13/5/2026, MBS tiếp tục đánh giá tích cực triển vọng bất động sản khu công nghiệp của BCM và nâng định giá phần sở hữu tại Becamex Bình Phước lên hơn 3.000 tỷ đồng.
