Khu đất 125 Văn Cao (Hà Nội) đang trưng dụng làm bãi gửi xe
Săn đất vàng qua cổ phần hóa
Theo thông tin được một trong số các nhà đầu tư tham gia đấu giá tiết lộ với Báo Đầu tư Bất động sản thì thương vụ đấu giá 5,26 triệu cổ phần, tương đương 99,4% vốn điều lệ tại CTCP Phát triển kinh tế kỹ thuật Việt Nam (Detesco Việt Nam) dự kiến vào ngày 14/5/2020 vừa qua dường như đã không được thực hiện. Lý do hủy đấu giá không được xác nhận, nhưng với việc có tới 17 nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia đấu giá (10 cá nhân và 7 doanh nghiệp) cho thấy mức độ hấp dẫn của Detesco Việt Nam, đặc biệt là từ một loạt bất động sản đáng chú ý mà doanh nghiệp này đang sở hữu tại Hà Nội và TP.HCM.
Theo đó, tại Hà Nội, Detesco đang đứng tên 2 khu đất với tổng diện tích 21.531,7 m2. Cụ thể, khu đất thứ nhất tại xã Phùng Xá, huyện Thạch Thất với diện tích 18.754,7 m2. Đây là đất thuê trả tiền hàng năm, có thời hạn sử dụng đất đến hết ngày 29/10/2033, với mục đích sử dụng làm nhà máy sản xuất khung và lắp ráp xe máy. Bất động sản thứ hai tại khu đất số 125 Văn Cao, Liễu Giai, quận Ba Đình, đang được Detesco sử dụng làm tài sản góp vốn vào CTCP Cao ốc Thanh Niên - Detesco (Cao ốc Thanh Niên - Detesco) với tỷ lệ góp vốn là 30% bằng tài sản cố định trên đất và lợi thế thương mại.
Ngoài ra, Detesco còn nắm giữ 99,01% cổ phần tại CTCP Phát triển kinh tế kỹ thuật Sài Gòn (Detesco Sài Gòn). Doanh nghiệp này được thành lập ngày 28/6/2013 với vốn điều lệ 35,13 tỷ đồng. Detesco Sài Gòn hiện nay sử dụng 3 thửa đất với tổng diện tích 12.960 m2 tại phường Long Phước, quận 9, TP.HCM. Tất cả đều có thời hạn sử dụng đến 21/11/2068, với mục đích sử dụng làm đất trồng cây lâu năm, được công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đây đều là các bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, với nguyên giá/giá trị còn lại quyền sử dụng đất đến ngày 31/12/2019 là hơn 27,8 tỷ đồng. Detesco chưa xác định được giá trị hợp lý của các bất động sản đầu tư do chưa tìm được công ty định giá phù hợp.
Ngoài Detesco, một thương vụ ồn ào khác phải kể đến là hồi đầu năm nay, một nhà đầu tư cá nhân đã chi ra tới 185 tỷ đồng để sở hữu 49% cổ phần Tổng công ty Tư vấn xây dựng thủy lợi Việt Nam (HEC Corp) với mức giá lên tới 86.100 đồng/CP, gấp 8,6 lần mệnh giá. Đáng chú ý, phiên đấu giá này cũng đã thu hút tới 13 nhà đầu tư (gồm 9 cá nhân và 4 nhà đầu tư tổ chức) tham gia.
Tuy chỉ có vốn điều lệ 44 tỷ đồng và hoạt động không quá nổi bật trong nhiều năm qua, tuy nhiên, HEC Corp gây sự chú ý với nhiều quỹ đất ở vị trí vàng tại Hà Nội và nhiều địa phương khác. Cụ thể, tại Hà Nội, bên cạnh lô đất rộng gần 2.060 m2 tại số 2, ngõ 95 phố Chùa Bộc, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, là trụ sở làm việc, HEC Corp còn quản lý lô đất rộng gần 2.620 m2 tại số 95/8116 phố Chùa Bộc, là trụ sở làm việc của Công ty Tư vấn địa kỹ thuật 14 (HEC 14) - đơn vị thành viên của HEC Corp.
Ngoài ra, HEC Corp còn sở hữu lô đất rộng 4.359 m2 tại thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên, được Tổng công ty sử dụng làm kho lưu giữ thiết bị vật tư; lô đất rộng 2.905 m2 tại số 10 Tân Lập, phường Đình Bảng, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh, là trụ sở làm việc của Công ty Tư vấn khảo sát và Xây dựng số 15 (HEC 15); lô đất rộng gần 4.607 m2 tại số 100 Mai Hắc Đế, TP. Vinh, tỉnh Nghệ An, là trụ sở làm việc của Công ty Tư vấn khảo sát và Xây dựng số 16 (HEC 16). Cả 5 lô đất trên đều là đất thuê trả tiền hàng năm.
Tương tự vụ đấu giá HEC Corp, phiên đấu giá hồi quý III/2019 của Công ty Công nghiệp Hóa chất Đà Nẵng (DCI) do Tập đoàn Hóa chất Việt Nam (Vinachem) sở hữu cũng gây sốc về giá. Trong khi trên thị trường, cổ phiếu DCI đang giao dịch quanh mức 2.800 đồng/CP và thanh khoản hầu như không có, thì Vinachem đã làm điều không tưởng khi đưa 900.411 cổ phần ra bán đấu giá với giá "trên trời" 113.700 đồng/CP. Ngạc nhiên hơn là các nhà đầu tư đăng ký mua đến hơn 1,2 triệu cổ phiếu, cao hơn 33% so với lượng chào bán và giá đấu thành công bình quân 113.733 đồng/CP, thu về hơn 102 tỷ đồng.
Sức hấp dẫn của Hóa chất Đà Nẵng có lẽ nằm ở những khu đất vàng mà Công ty đang quản lý tại Đà Nãng, bao gồm 81.788 m2 đất khu công nghiệp thuê hàng năm, đến năm 2045, tại Khu công nghiệp Hòa Khánh; 75.272 m2 đất thuê hàng năm, đến năm 2046 tại đường số 3, Khu công nghiệp Hòa Khánh; 3.805 m2 đất là cơ sở sản xuất - kinh doanh được Nhà nước cho thuê, trả tiền hàng năm đến tháng 11/2054 và 1.362,5 m2 đất có quyền sử dụng lâu dài tại số 53 Lê Hồng Phong, quận Hải Châu.
Trước đó, hồi đầu quý II/2019, tại Thanh Hóa, phiên đấu giá 11,05 triệu cổ phần của CTCP Cấp nước Thanh Hóa (THN) do UBND tỉnh Thanh Hóa sở hữu còn gây ấn tượng hơn khi có 16 nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đăng ký tham gia với khối lượng đăng ký lên tới hơn 117,2 triệu cổ phần - hơn gấp 10 lần lượng cổ phần mang ra đấu giá. Giá trúng bình quân cũng gấp 2,8 lần giá khởi điểm. Trong khi trước đó một thời gian dài, giá cổ phiếu THN liên lục lẹt đẹt với thanh khoản nhỏ giọt vài trăm cổ phiếu mỗi phiên.
Thêm một điểm đáng lưu ý, thời điểm đó UBND tỉnh Thanh Hóa nắm giữ hơn 27,87 triệu cổ phần, tương ứng 84,48% vốn điều lệ Cấp nước Thanh Hóa. Số cổ phần bán ra chiếm 33,48% vốn điều lệ và sau khi bán, UBND tỉnh Thanh Hóa vẫn nắm cổ phần chi phối tại doanh nghiệp này. Điểm đáng quan tâm nhất của phiên đấu giá có thể đến từ những lô đất mà doanh nghiệp đang quản lý. Theo thống kê, Công ty đang quản lý, sử dụng một danh mục gồm 20 lô đất lớn với tổng diện tích lên đến 354.639 m2 ở các vùng khác nhau tại Thanh Hóa.
Doanh nghiệp càng thua lỗ càng hấp dẫn
Trong 2 năm trở lại đây, tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã trở nên chậm đáng kể, thường xuyên không đạt kế hoạch đề ra và dồn áp lực sang những năm tiếp theo. Tuy nhiên, bên cạnh tình trạng nhiều doanh nghiệp trầy trật cổ phần hóa, những đơn vị sở hữu đất vàng vẫn là "hàng hot" trong mắt giới đầu tư, điển hình là trường hợp
Detesco, HEC Corp, Hóa chất Đà Nẵng hay Cấp nước Thanh Hóa vừa qua.
Theo lãnh đạo phụ trách mảng đầu tư của một doanh nghiệp đang niêm yết trên Sở GDCK TP.HCM (HOSE), mặc dù hiện nay đã có những quy định siết chặt hơn việc tính toán lợi thế đất do các doanh nghiệp sở hữu vào giá khởi điểm, nhưng sức hút với hoạt động cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước đang có lợi thế đất không vì thế mà giảm đi.
Trong đó, ưu thế đặc biệt là những lô đất do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ thường có vị trí đắc địa, ở các khu trung tâm và thường là quỹ đất sạch có thể triển khai ngay, được hưởng những cơ chế, đặc quyền để tiếp cận các cơ hội kinh doanh, trong đó không ít doanh nghiệp có vị thế độc quyền, mà các doanh nghiệp tư nhân khó có cơ hội chạm tới. Điều này trái ngược hoàn toàn so với việc tìm kiếm mảnh đất mới rồi lập phương án để triển khai dự án mới.
Về nguyên tắc, với quyền thuê đất vài chục năm (thường là 50 năm) và sẽ được gia hạn thêm nếu không tranh chấp, thì một khi sở hữu chi phối cổ phần của doanh nghiệp nhà nước đó có nghĩa là mảnh đất đó thuộc về bên mua. Cũng theo phương án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Nhà nước bán toàn bộ vốn tại doanh nghiệp, nhà đầu tư chiến lược được mua tới 70% cổ phần của các tổng công ty. Có nghĩa là sau cổ phần hóa, nhà đầu tư có thể chi phối số phận các khu đất vàng này.
Đồng quan điểm, lãnh đạo một công ty chứng khoán cho biết, đất vàng cổ phần hóa từ các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh thua lỗ, bết bát vẫn luôn nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn lập đội “đi săn”, tìm kiếm, lên kế hoạch, thậm chí hỗ trợ để các doanh nghiệp này đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa để có thể thâu tóm đất vàng thông qua đấu giá cổ phần. Trong số này, càng những đơn vị thua lỗ triền miên càng trở nên hấp dẫn các “tay săn mồi”.
"Khi thị trường chứng khoán còn trồi sụt, các phiên đấu giá cổ phần của doanh nghiệp nhà nước thường ít thu hút nhà đầu tư đại chúng, doanh nghiệp có thể phải hạ giá chào bán thấp hơn giá trị thực tế thì mới có cơ hội thành công. Với tiềm lực tài chính dồi dào thì việc tham gia IPO doanh nghiệp nhà nước, thâu tóm công ty yếu kém có quỹ đất hấp hẫn dẫn là cách nhanh nhất để các ‘ông lớn’ bất động sản gia tăng quỹ đất", vị lãnh đạo chia sẻ.
