Hạ tầng giao thông “trải đường băng”
Câu chuyện về làn sóng dịch chuyển đầu tư của các nhà phát triển dự án cũng như nhà đầu tư cá nhân về các vùng xa trung tâm trong buổi Talkshow với chủ đề “Sức hút bất động sản vùng ven” do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua thu hút sự chú ý đặc biệt.
Thực tế, thị trường bất động sản đang chịu nhiều tác động trước chủ trương kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực này, cũng như động thái siết phân lô, bán nền ở các địa phương, nhưng theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, thị trường bất động sản vùng ven vẫn có sức hút riêng nhờ sự đi trước của hạ tầng giao thông.
Ông Duy cho biết, khái niệm “đánh bắt xa bờ” trong lĩnh vực bất động sản đã trở nên phổ biến và nơi nào có tiềm năng thì nơi đó sẽ thu hút dòng vốn đầu tư. Việc Quốc hội đang xem xét 5 dự án về hạ tầng giao thông quy mô lớn, bao gồm 3 dự án đường cao tốc và 2 dự án đường vành đai tại vùng Thủ đô Hà Nội, TP.HCM cùng với giai đoạn tiếp theo của dự án Đường Hồ Chí Minh… càng làm tăng sức hút của các khu vực lân cận Hà Nội và TP.HCM.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, nhiều nhà phát triển dự án lớn đang đẩy mạnh săn quỹ đất và tìm kiếm cơ hội ở những thị trường mới này nhờ lợi thế chính sách ưu đãi thu hút đầu tư hấp dẫn và dư địa tăng giá còn nhiều.
| |
Các khách mời tham gia Talkshow Sức hút bất động sản vùng ven ở đầu cầu Hà Nội do Báo Đầu tư tổ chức ngày 10/6. Ảnh: Dũng Minh |
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), do thành quả tăng trưởng kinh tế - xã hội được phân bổ khá đồng đều nên số lượng cư dân đô thị đang tăng lên nhanh chóng. Không cần phải ở các thành phố lớn, cư dân ở những đô thị vệ tinh xung quanh các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, thậm chí xa hơn vẫn có sự kết nối tốt về thông tin, dịch vụ hay hàng hóa. Cùng với đó, thu nhập cải thiện sẽ thúc đẩy nhu cầu về các không gian sống tương xứng và lựa chọn dự án do các “ông lớn” triển khai ở vùng ven là ưu tiên hàng đầu.
Câu chuyện về cơn sốt thanh khoản của “siêu dự án” Vinhome Ocean Park 2 ở Hưng Yên của Tập đoàn Vingroup là một ví dụ. Việc chủ đầu tư xây dựng và phát triển dự án thành một tổ hợp hệ sinh thái “all in one” khép kín đã tạo nên giá trị hấp dẫn cả người mua để ở lẫn đầu tư. Hay với các dự án của Tập đoàn Hải Phát, dù không rầm rộ mở bán dự án nhưng đều thu hút sự quan tâm từ thị trường nên thanh khoản rất tích cực.
Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group), đơn vị đang triển khai 2 dự án The Sol City và The Diamond City ở Long An cho biết, tại phía Nam, xu hướng đầu tư về vùng ven còn diễn ra mạnh mẽ hơn so với phía Bắc. Nghiên cứu của Thắng Lợi Group cho thấy, trong năm 2021, tỷ lệ khách hàng đến từ TP.HCM rót vốn vào các dự án ở các địa phương lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương lên tới 78% tổng lượng khách hàng, trong đó nhóm khách hàng độ tuổi từ 31-45 chiếm 51%, trong khi trước đây phần lớn có độ tuổi từ 45 trở lên cho thấy độ tuổi nhà đầu tư vào vùng ven dần trẻ hóa.
“Sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven là xu hướng tất yếu khi các địa phương đều đã hình thành khu vực trung tâm để thu hút dân về, nên mặt bằng giá được nâng lên. Hơn nữa, kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện, kéo gần khoảng cách di chuyển cũng là lực đẩy giá trị của bất động sản vùng ven tăng lên”, ông Thế Anh nói.
Cùng góc nhìn, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs cho rằng, dòng tiền đầu tư có xu hướng tìm đến những nơi có sự thay đổi căn bản trong tương lai. Do đó, khi tiềm năng trong tương lai của bất động sản khu vực trung tâm đô thị đã phản ánh hết vào mức giá hiện tại thì bất động sản vùng ven sẽ lên ngôi. Điều này phần nào lý giải việc các doanh nghiệp địa ốc chuyển dịch cơ cấu sản phẩm từ trung tâm sang khu vực lân cận để phục vụ các chiến lược dài hơi của mình. Ngoài gia tăng quỹ đất, việc mở rộng địa bàn hoạt động còn giúp doanh nghiệp đẩy mạnh thương hiệu, tạo lợi thế cạnh tranh trong việc huy động vốn, nhất là khi dòng vốn đầu tư nước ngoài đang chảy mạnh vào Việt Nam như hiện nay.
| |
Ảnh: Lê Toàn |
Sẵn sàng cho xu hướng mới
Không khó để thấy rằng, điểm chung của những khu đất được doanh nghiệp săn lùng là có quy hoạch tốt về hạ tầng giao thông. Nói như ông Trần Thế Anh, hạ tầng giao thông là nền tảng, là cú huých không chỉ với bất động sản, mà ở nhiều lĩnh vực khác, bởi hạ tầng giao thông phát triển thì hoạt động giao thương cũng sẽ phát triển theo, đồng thời giúp tiết giảm chi phí vận chuyển, thời gian đi lại giữa các khu vực...
Mặt khác, việc thiếu hụt nguồn cung quỹ đất sạch tại khu vực trung tâm thành phố cũng khiến doanh nghiệp phải chủ động mở rộng phạm vi hoạt động ra các khu vực lân cận để tránh “dẫm chân nhau”, cũng như tạo dư địa phát triển mới.
“Tại khu vực trung tâm, thời gian tạo lập quỹ đất sạch để phát triển dự án khá dài, cần từ 3-5 năm, trong khi thời gian này được rút ngắn đáng kể khi đầu tư vào các địa phương lân cận nhờ thủ tục đầu tư cởi mở hơn, hạ tầng giao thông kết nối cũng ngày một cải thiện. Đây là một trong những lý do chính thúc đẩy các nhà phát triển dự án đầu tư ngày một mạnh mẽ hơn vào vùng ven”, ông Thế Anh nhấn mạnh.
Theo bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó tổng giám đốc MIK Home, trong những năm tới, các dự án khu đô thị, đặc biệt là các đại đô thị ở vùng ven, sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung nhà ở cho thị trường. Điểm mạnh của các dự án này là khả năng kết nối giao thông tốt, hạ tầng đồng bộ và tiện ích phong phú, thích hợp với các khách hàng trẻ tuổi.
Lấy ví dụ về dự án Imperia Plaza Đức Hòa (Long An), bà Huệ cho biết, dù mới ra mắt nhưng dự án nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng nhờ hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, thuận lợi cho việc đi lại hàng ngày.
“Thành công tại thị trường Long An thúc đẩy MIK Group mở rộng ra thị trường vùng ven khu vực phía Bắc với việc phát triển một dự án quy mô khoảng 700 ha tại Vĩnh Phúc”, bà Huệ chia sẻ thêm.
“Nếu hình dung các luồng giao thông là các bình thông nhau thì việc hình thành các khu đại đô thị là cách tạo thêm những nhánh rẽ mới, giảm áp lực đến các đường ống chính. Sống trong một khu đô thị đông đúc không phải là mơ ước của phần lớn mọi người. Họ hướng ước mơ ra các không gian sống rộng rãi, thoáng mát ở khu vực ngoại thành. Với sự tiện lợi cho đời sống hàng ngày, các khu đại đô thị với đầy đủ các chức năng vẫn là sự lựa chọn của phần lớn gia đình trẻ”, ông Đính nói, đồng thời cho biết thêm, khi các “ông lớn” bất động sản tiếp tục phát triển những dự án quy mô lớn ở các địa phương sẽ mang tới những giá trị thực cho phát triển kinh tế tại địa phương, từ đó đón nhận niềm tin của nhà đầu tư dễ dàng hơn.
Phát triển dự án vùng ven phải biết cách
Giới chuyên gia nhìn nhận, việc các chủ đầu tư chuyển hướng từ trung tâm ra các khu vực lân cận một phần là để tận dụng lợi thế về giá đất và ưu đãi của chính quyền địa phương, phần khác xuất phát từ nhu cầu thực tế. Theo ông Trần Văn Đường, Tổng giám đốc Five Star Group, trong câu chuyện phát triển dự án, với các chủ đầu tư gia nhập thị trường muộn, điều cần quan tâm là có chiến lược phù hợp.
“Tiềm năng, lợi thế là như nhau, nhưng việc thiết kế sản phẩm của doanh nghiệp đến sau phải vừa có sự khác biệt so với những sản phẩm đi trước, vừa đảm bảo đáp ứng được nhu cầu khác hàng bản địa. Các chủ đầu tư tham gia thị trường muộn còn gặp thiệt thòi là phải trả giá đất cao hơn, đây là điều chủ đầu tư không tự giải quyết được, không phải cứ có đất làm dự án thì cầu là mênh mông. Hay với bài toán quy hoạch, đòi hỏi chủ đầu tư phải có khả năng phân tích thị trường cũng như nhu cầu khách hàng, song đây điều chủ đầu tư có thể chủ động xử lý”, ông Đường phân tích.
Còn bà Nguyễn Thị Hồng Huệ cho hay, một điều nữa các chủ đầu tư cần quan tâm là phải ước lượng được nhu cầu thị trường, bởi trên thực tế, nhu cầu khu vực trung tâm thường dễ phán đoán hơn so với vùng ven, cho nên khả năng dự báo về cầu thị trường tốt là một yếu tố quan trọng đảm bảo cho thắng lợi của dự án vùng ven.
Bên cạnh đó, việc định vị sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường cũng cần được chú ý, bởi nếu định vị đúng thì sẽ thu hút được cả người có nhu cầu để ở lẫn đầu tư. Đồng thời, việc phát triển khu đô thị cần phải song hành với những chiến lược khác của địa phương như phát triển khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm giáo dục, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí... Đây là yếu tố quan trọng để tạo công ăn việc làm, thu hút người lao động và cư dân về sinh sống, từ đó tăng khả năng lấp đầy dự án.
Cùng chung quan điểm, bà Trần Thị Cẩm Tú cho rằng, trong quá trình chuyển hướng đầu tư ra khỏi các thành phố lớn, các chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ thị trường để tìm ra đúng tệp khách hàng, hiểu rõ khách hàng tiềm năng của mình, từ đó phát triển cơ sở vật chất và đưa ra mức giá phù hợp, góp phần tạo ra sự đa dạng về phong cách sống tại địa phương nơi dự án tọa lạc.
Ngoài ra, theo bà Tú, một yếu tố quan trọng khác quyết định sự thành công của dự án vùng ven đó là tên tuổi của chủ đầu tư, vì chỉ những chủ đầu tư có uy tín và tiềm lực tài chính mới có khả năng phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, tạo nên một khu đô thị hoàn chỉnh, đáng sống dành cho cư dân.
“Tên tuổi chủ đầu tư chính là yếu tố tạo nên sự tin tưởng, là hấp lực thu hút cư dân về ở. Trên thực tế, những dự án do các chủ đầu tư uy tín phát triển thường có tỷ lệ lấp đầy cao nhờ hệ sinh thái được tạo lập nhanh chóng và đầy đủ, có thể phục vụ cư dân ngay trong những giai đoạn đầu phát triển”, đại diện Hải Phát Invest chia sẻ.
Khi cầu vượt quá cung sẽ tạo ra “hàng lậu”, “hàng giả”
| |
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) |
Trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản tiếp tục có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi trên cả nước. Tình trạng chung của thị trường địa ốc hiện nay là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.
Nguồn hàng khan hiếm nhưng nhu cầu lại rất lớn và khi cung vượt quá cầu thì sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện mà chúng ta đã nhìn thấy ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và TP.HCM - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây.
Cũng từ vấn đề khan hiếm nguồn cung nhưng nhu cầu lớn còn dẫn đến việc người ta tìm cách nào đó để tạo ra nguồn hàng mới, cũng là lúc thị trường xuất hiện cả “hàng lậu” và “hàng giả”.
Hàng lậu là gom sổ ở các vùng nông thôn, chia tách thành các lô, thửa nhỏ để bán kiếm lợi. Câu chuyện này pháp luật không cấm, nhưng hệ lụy tạo ra thì khá nhiều và chúng ta phải khẳng định rằng không khuyến khích vì hình thức này không có lợi cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
Còn hàng giả là các đối tượng đi gom đất rừng, đất đồi để biến nó thành dự án chia lô, tách thửa, mà không được pháp luật thừa nhận. Tình trạng này xuất hiện tại nhiều địa phương và được mua đi bán lại liên tục nhằm đẩy giá đất tăng ảo và tất nhiên cũng không mang sự phát triển kinh tế cho khu vực đó.
Tóm lại, các hoạt động này chỉ có lợi cho các đội nhóm đầu cơ và không mang lại bất kỳ lợi ích nào cho sự phát triển kinh tế và như vậy chắc chắn sẽ không tạo ra được giá trị hàng hóa cho bất động sản. Thị trường bất động sản trong khu vực không có sự phát triển kinh tế mà lại tăng giá thì đó là nghịch lý, tạo nên những cơn sốt ảo, bong bóng rất nguy hiểm cho thị trường bất động sản khu vực cũng như thị trường chung.
Bất động sản vùng ven có tiềm năng tăng trưởng lớn do nhu cầu tích trữ tài sản của người dân ngày một tăng
| |
| Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi |
Với các dự án vùng ven, đặc biệt là các dự án được quy hoạch bài bản, đều có mật độ xây dựng thấp, chủ yếu tập trung kiến tạo môi trường sống và loạt tiện ích nội khu với nhiều không gian xanh sẽ được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Về lâu dài, bất động sản vùng ven có tiềm năng tăng trưởng lớn do nhu cầu tích trữ tài sản của người dân ngày một tăng. Đặc biệt, việc triển khai đầu tư xây dựng một loạt dự án hạ tầng giao thông lớn trên cả nước sẽ thúc đẩy các thị trường bất động sản ven đô ngày một phát triển, góp phần giúp thị trường chung ổn định, lành mạnh hơn.
Yếu tố quy hoạch tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, chẳng hạn việc quy hoạch các huyện vùng ven TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi… trở thành thành phố đã khiến giá đất những khu vực này tăng cao. Có ý kiến cho rằng, đầu tư bất động sản vùng ven hiện không có lời vì giá đã tiệm cận với giá khu vực trung tâm. Tuy nhiên, tôi cho rằng, đầu tư bất động sản vùng ven lúc này là phù hợp.
Chúng ta thường hay nói, đất không tự sinh ra và điều này luôn đúng. Nếu chúng ta mua lúc này thì một vài năm sau giá sẽ rất khác, bởi đặc thù của bất động sản là giá trị gia tăng theo thời gian. Do đó, nhà đầu tư cần tránh đầu tư theo hình thức “lướt sóng” ngắn hạn, mà cần tập trung vào trung - dài hạn. Giá đất nội đô tăng thì không lý do gì đất vùng ven giảm, mà sẽ chỉ tăng, thậm chí có thể tăng đột biến khi khu vực dự án có nhiều thông tin có lợi.
Thận trọng với dòng sản phẩm tự phát khi đầu tư vào vùng ven
| |
| Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS |
Thực tế, hạ tầng giao thông phát triển tới đâu thì thị trường địa ốc phát triển tới đó. Trong khi đó, đường Vành đai 3 TP.HCM có tổng mức đầu tư lớn, đi qua 4 địa phương trọng điểm vùng Đông Nam Bộ, nên khi dự án được triển khai sẽ tạo ra hành lang kết nối các kho bãi, cảng biển…, là động lực phát triển lớn cho cả một vùng kinh tế.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản khu vực này cũng được hưởng lợi, bởi tốc độ tăng giá bất động sản vùng lõi đã vượt xa khả năng thu nhập của đại bộ phận người dân. Người muốn sở hữu bất động sản phải tìm đến khu vực ven đô hoặc các địa phương lân cận bởi mức giá còn mềm.
Tuy nhiên, khi đầu tư vào bất động sản vùng ven, nhà đầu tư cần quan tâm đến một số yếu tố như lựa chọn dự án được phát triển bởi các doanh nghiệp lớn, có uy tín, pháp lý hoàn chỉnh, có liên kết vùng tốt, đầy đủ tiện ích cho cuộc sống; hạn chế dùng đòn bẩy tài chính cao (thấp hơn 40% giá chị sản phẩm), tránh đầu tư lướt sóng mà hướng đến yếu tố dài hạn…
Một điểm cần lưu ý nữa là bên cạnh những dự án được đầu tư và quy hoạch bài bản, thị trường bất động sản vùng ven còn có dòng sản phẩm tự phát, phân lô bán nền. Với dòng sản phẩm này, các nhà đầu tư cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư.
Cần định nghĩa lại “vùng ven”
| |
| Ông Trần Văn Đường, Tổng giám đốc Five Star Group |
Nếu như trước kia, chúng ta thường nghĩ vùng ven là giáp ranh với các thành phố lớn thì giờ phải định nghĩa lại. Hiện nay, vùng ven không chỉ là giáp ranh với thành phố nữa, mà còn được xác định bởi việc di chuyển từ nơi đó tới trung tâm mất bao lâu.
Mặt khác, giá trị bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố then chốt là hạ tầng giao thông. Do đó, các dự án vùng ven sẽ được hưởng lợi rất nhiều từ các dự án hạ tầng giao thông, bởi khi khoảng cách địa lý được rút ngắn thì sản phẩm sẽ tiếp cận thị trường nhiều hướng hơn, tệp khách hàng cũng đa dạng hơn.
Để xác định đâu là “sốt thật, sốt có căn cứ”, đâu là “sốt ảo” do những hành vi thổi giá, nhà đầu tư cần đánh giá được tiềm năng dự án bất động sản đó như thế nào, đánh giá những nhà đầu tư tại đó là ngắn hạn hay dài hạn, dự án đã có cư dân và mang lại giá trị cho người dân chưa, hay chỉ là câu chuyện làm sao để bán hết hàng.
Luôn nghĩ đến khách hàng trước khi phát triển dự án
| |
| Bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó tổng giám đốc MIK Home |
Tôi cũng từng là một nhà đầu tư nhỏ lẻ, cũng từng đi săn đất vùng ven và chứng kiến nhiều người cả năm trời không tìm ra được sản phẩm ưng ý để mua, trong khi tiền lúc nào cũng nằm trong túi mà tâm lý lúc nào cũng lo lạm phát tăng, đồng tiền mất giá.
Tôi nghĩ rằng, một trong những lý do khiến người có nhu cầu không tìm được sản phẩm có thể là do mục đích đầu tư của họ chưa rõ ràng, hoặc họ chưa thể tìm được sản phẩm có pháp lý minh bạch, hay cũng có thể sản phẩm họ tìm hiểu được sản phẩm tốt nhưng giá lại quá cao, hoặc những sản phẩm vừa với túi tiền thì lại không muốn mua vì nằm ở những nơi có hạ tầng kém phát triển…
Quan điểm của chúng tôi là luôn nghĩ đến khách hàng trước khi phát triển dự án, tìm hiểu mong muốn của khách hàng muốn hưởng thụ sản phẩm gì… Đó cũng là tiêu chí chúng tôi hướng đến khi đầu tư các dự án vùng ven với mong muốn cung cấp những sản phẩm giá trị tốt nhất cho khách hàng.
Hiện tại, MIK Group đang triển khai dự án Imperia Grand Plaza Đức Hòa (tỉnh Long An), đây là một trong những dự án trọng điểm, tọa lạc tại vị trí đắc địa tại TP. Đức Hòa tương lai, nằm trên đại lộ trung tâm với lượng sản phẩm hạn chế, chỉ hơn 400 lô shophouse.
Với nhà đầu tư, làm thế nào để tìm được sản phẩm tốt tại vùng ven thì quan điểm của chúng tôi là nên tìm hiểu những dự án có vị trí đẹp của những chủ đầu tư uy tín và có hồ sơ pháp lý đầy đủ.
Đặt yếu tố “chợ và hàng” lên hàng đầu khi đầu tư bất động sản
| |
| Ông Đỗ quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát |
Quan điểm của tôi khi đầu tư bất động sản không chỉ vùng ven mà cả vùng lõi, đó là đặt yếu tố “chợ và hàng” lên hàng đầu.
Điều đầu tiên mà chúng tôi đánh giá là “chợ”, nghĩa là thị trường đó được mua bán thế nào. Lấy ví dụ, tại TP.HCM, chúng ta có thể thấy quanh thị trường này luôn có các chợ truyền thống là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, thì với chợ truyền thống thì họ đã có tích lũy lâu đời về phát triển kinh tế và hành vi mua bán bất động sản của họ rất cụ thể.
Hay tại Bình Dương, theo tìm hiểu của tôi, có nhiều người nông dân vẫn làm nông nhưng họ sở hữu tới 20-30 sổ đỏ, trị giá tài sản lên đến hàng trăm tỷ đồng. Với lượng tài sản lớn như vậy, nhu cầu mua đất dự án của họ chỉ là mua chơi hay mua thử nghiệm, còn nhu cầu ở thì sang một dạng khác. Do đó, với yếu tố “chợ” thì người mua phải hiểu được văn hóa tiêu dùng, văn hóa mua bán bất động sản của những người bản địa tại khu vực đó trước.
Yếu tố thứ hai là “hàng”, tức là sản phẩm của thị trường. Hàng là do chủ đầu tư phát triển, thế nên chủ đầu tư là đơn vị đầu tiên mà nhà đầu tư phải quan sát, xem khả năng phát triển hàng hóa của họ ra sao, thiết kế như thế nào, tổ chức bán hàng phân phối ra làm sao, tổ chức bán hàng và cung ứng dịch vụ sau bán hàng thế nào…, nghĩa là bao gồm cả chuỗi cung ứng và chỉ đơn vị có tiềm lực mới thực hiện được.
Tóm lại, tôi có lời khuyên với nhà đầu tư rằng, tốc độ đô thị hóa tại các địa phương vùng ven thường chậm hơn vùng lõi như TP.HCM và Hà Nội, nên khi đầu tư vào bất động sản vùng ven cần tính đến độ dài hơi, tức là cần có nguồn lực tài chính, bởi tính thanh khoản của bất động sản vùng ven không cao như vũng lõi được, nhưng đổi lại giá trị và tính địa tô của những sản phẩm vùng ven vẫn rất hấp dẫn.