Hạ tầng giao thông mới chỉ phát triển mạnh ở khu vực nội đô TP.HCM, còn giao thông liên kết vùng chưa phát triển.
Chưa đồng bộ
Theo kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông của TP.HCM, từ năm 2015 tới năm 2020, Thành phố sẽ đầu tư mạnh phát triển các dự án giao thông, đặc biệt là mở rộng, xây mới các tuyến đường trong trục hành lang kinh tế của Thành phố với các tỉnh vùng ven.
Đây là bàn đạp trong liên kết kinh tế vùng và cũng là đòn bẩy cho một trong 7 chương trình đột phát mà Đại hội Đảng bộ lần thứ X của TP.HCM đề ra, đó là giãn dân ra vùng ven theo quy hoạch liên kết vùng TP.HCM mở rộng.
Trong báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội của TP.HCM 6 tháng đầu năm 2018, Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM cho biết, từ nửa cuối năm 2015 tới nay, hàng loạt dự án, công trình hạ tầng kỹ thuật giao thông đô thị thiết yếu đã được thi công, đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân.
Đồng thời, Sở đã thực hiện đúng với quy hoạch của TP.HCM là tới năm 2020 phải hoàn thiện cơ bản cả tuyến đường kết nối vùng.
Cụ thể, những dự án hoàn thiện là mở rộng Xa lộ Hà Nội đi trục kinh tế Đông Nam bộ, mở rộng các tuyến đường phía Nam như Quốc lộ 50, Quốc lộ 22… để kết nối với trục kinh tế Tây Nam bộ…
Ngoài ra, Thành phố cũng đang hoàn thiện tuyến Metro số 1 kết nối 2 tỉnh Bình Dương, Đồng Nai vào quận 1.
Đồng thời, việc hoàn thiện quy hoạch và giải tỏa các tuyến đường vành đai, 2, 3, 4, cũng như hệ thống cầu lớn như cầu Cát Lái, cầu Cần Giờ… để chờ ngày khởi công trong năm 2019.
Việc hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ đã tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển trong thời gian qua.
Đơn cử, tuyến Quốc lộ 22 giúp bất động sản khu vực huyện Đức Hòa, tỉnh Long An phát triển mạnh, các huyện Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM) cũng sôi động theo.
Hay như phía Đông, thị trường bất động sản Dĩ An (Bình Dương), Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng sôi động nhờ hạ tầng.
Tuy nhiên, theo đánh giá của giới phân tích, thị trường bất động sản vùng ven vẫn chưa phát triển xứng tầm với đà phát triển của hạ tầng giao thông. Đồng thời, hạ tầng giao thông chưa thực sự đủ lực làm đòn bẩy đích thực cho thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đi lên.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hạ tầng giao thông và thị trường bất động là đôi bạn cùng tiến, hạ tầng giao thông có phát triển, thì thị trường bất động sản mới phát triển theo.
Tuy nhiên, nhìn tổng thể thị trường hiện nay, đôi bạn này không vận động như lý thuyết. Cụ thể, có những khu vực, hạ tầng giao thông phát triển mạnh, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn khá manh mún.
Đơn cử, tại khu Nam, với hàng loạt dự án hạ tầng giao thông mở rộng kết nối với khu vực huyện Cần Giuộc, Bến Lức của tỉnh Long An, trong khi khu Phú Mỹ Hưng (TP.HCM) phát triển mạnh với đa dạng phân khúc, thì cách đó không xa, khu Bình Chánh, Nhà Bè lại phát triển manh mún với phân khúc chủ đạo chỉ là đất nền phân lô.
Xa hơn nữa, các huyện Cần Giuộc, Bến Lức (tỉnh Long An), thị trường phát triển cũng không khá hơn khi chủ yếu là phân khúc đất nền, chưa xuất hiện những dự án bài bản của các chủ đầu tư lớn với các phân khúc khác như chung cư, nhà phố, biệt thư…
Còn tại khu Bắc, dự án mở rộng Quốc lộ 13 nối TP.HCM với trục kinh tế Tây Nguyên qua các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, trong khi phía Bình Dương đã hoàn thành xây dựng, thì phía TP.HCM, dự án vẫn treo, khiến cảnh kẹt xe và ngập nước nặng khi trời mưa hoặc triều cường diễn ra thường ngày. Điều này khiến thị trường bất động sản khu vực này bị nghẽn.
Bất động sản vùng ven chờ cú huých giao thông
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về lý do thiếu vắng dự án bất động sản đồng bộ tại vùng ven, dù hạ tầng giao thông được cải thiện, đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết, đúng là hạ tầng giao thông có phát triển, nhưng để tạo thành đòn bẩy cho thị trường bất động sản thì chưa.
Chủ tịch HĐQT một tập đoàn bất động sản lớn của TP.HCM cho biết, nói về sở hữu quỹ đất tại vùng ven, thì doanh nghiệp ông đang có không dưới 10 khu đất lớn tại các quận, huyện như Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, cũng như ở Long An, Bình Dương, Đồng Nai.
Doanh nghiệp ông cũng từng lên kế hoạch và đã công bố thông tin đầu tư dự án tại Long An năm 2017 để đón đầu sự phát triển của hạ tầng, nhưng rồi sau đó thay đổi kế hoạch, chuyển hướng phát triển dự án bất động sản tại TP. Vũng Tàu.
Lý do theo vị này, các thông tin xây dựng hạ tầng giao thông kết nối vùng mà TP.HCM công bố trong thời gian qua thực tế đã có từ lâu và dự định xây dựng trước năm 2015, nhưng hiện vẫn chưa thực hiện.
Nguyên nhân chính là do TP.HCM đang thiếu nguồn vốn nghiêm trọng cho phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là các dự án lớn như vành đai 2, 3, 4, hay các cây cầu kết nối như Cát Lái…
“Rất nhiều dự án giao thông đang treo quá lâu. Doanh nghiệp lớn trước khi quyết định đầu tư dự án bất động sản sẽ nghiên cứu rất kỹ nhu cầu người dân, hạ tầng giao thông kết nối thế nào, liệu thời gian nào sẽ xây dựng, để tiến hành đầu tư.
Nếu đầu tư sớm, dự án giao thông chưa thực hiện, thì doanh nghiệp sẽ rất khó bán được hàng.
Vì vậy, dù TP.HCM đang thiếu quỹ đất và đang siết triển khai dự án khu trung tâm, khuyến khích các doanh nghiệp địa ốc triển khai dự án vùng ven để giãn dân, nhưng doanh nghiệp không dám mạo hiểm”, vị lãnh đạo này chia sẻ.
Cũng chính vì sự phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng ven chậm, khiến nhiều doanh nghiệp đi trước đón đầu gặp khó khăn.
Đơn cử, Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường, doanh nghiệp bất động sản lớn nhất nhì tỉnh Long An với hàng loạt dự án bất động sản lớn, nhưng từ đầu năm 2018 tới nay, đã chật vật trong câu chuyện lựa quỹ đất để ra hàng vì tiêu thụ chậm do hạ tầng giao thông kết nối chưa phát triển.
Hay như tại Đồng Nai, thị trường này mới đón nhận thêm dự án lớn là Dự án King Bay tại huyện Nhơn Trạch. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dù mở bán từ cuối tháng 7, nhưng tới nay, lượng khách hàng quan tâm tới dự án này rất thấp. Lý do cũng bởi hạ tầng giao thông chậm xây dựng.
Dự án King Bay (Nhơn Trạch, Đồng Nai) phải đi nhờ đường ruộng, khiến công tác bán hàng gặp bất lợi
Dự án này nằm sát quận 2, TP.HCM, nhưng để qua TP.HCM, người dân phải đi qua phà Cát Lái, trong khi cầu Cát Lái dù có thông tin xây dựng từ năm 2015, nhưng tới nay vẫn chưa có bất cứ tín hiệu nào về việc triển khai.
Thêm vào đó, hạ tầng giao thông vào dự án này cũng đang là cả vấn đề khi phải đi qua một cánh đồng, trong khi đường vào chưa được xây dựng, nên khách vào tham quan dự án phải đi nhờ đường ruộng.
Ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường cho biết: “Chúng tôi không thiếu quỹ đất, nhưng vẫn chờ dự án giao thông kết nối giữa TP.HCM với Long An đồng bộ hơn để phát triển. Hiện hạ tầng giao thông kết nối chưa đồng bộ, nên lượng khách hàng quan tâm chưa cao”.
